Stern Immobilien: „Der Zweifach-Schutz ist uns wichtig“

finanzen.net: Obwohl die Aktien der Stern Immobilien AG seit über 12 Monaten an der Berliner Börse notieren, dürfte Ihr Unternehmen den meisten Investoren noch nicht so recht bekannt sein. Könnten Sie bitte die Gesellschaft in zwei oder drei Sätzen kurz vorstellen?
Ralf Elender: Unser Unternehmen hält und veredelt Immobilien an nationalen und internationalen Top-Standorten. Zielregionen sind insbesondere der Raum München, Kitzbühel und Umgebung sowie Istanbul. Im Fokus unserer Geschäftstätigkeit stehen die Wert- und Ertragsoptimierung und der anschließende Verkauf vor allem von hochwertigen Wohnobjekten sowie Geschäftshäusern. Durch langjährige Immobilienexpertise, intelligente Wertschöpfungskonzepte und einem hervorragenden Marktzugang erzielt die Stern Immobilien AG überdurchschnittliche risikoadjustierte Renditen. Die Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG generiert zudem laufende Einnahmen aus ausgewählten renditestarken Immobilien, die mittelfristig gehalten werden.

Ihre Spezialisierung auf die Immobilienmärkte München, Kitzbühel und Istanbul mutet etwas exotisch an. Wie kam es dazu?
Wir konzentrieren uns auf die Märkte mit hohem Potenzial und hoher Wertstabilität. Dazu gehören München, Kitzbühel und Istanbul. Die beiden Großstädte wachsen überdurchschnittlich stark und sind besonders attraktiv, das haben Analysen gezeigt. In den Märkten München und Kitzbühel kennen wir uns aus langjähriger Erfahrung bestens aus. In Istanbul sind wir durch eine Tochtergesellschaft vertreten, die durch einen türkischen Geschäftsführer geleitet wird. Dieser wurde in unserem Grünwalder Büro langjährig ausgebildet und ist zudem in Istanbul bestens geschäftlich vernetzt.

Während der Inflationsschutz Gold in diesem Jahr massiv an Glanz verlor, kamen die in diesem Zusammenhang ebenfalls gefragten Immobilienmärkte bislang nicht unter Druck. Die Stern Immobilien AG agiert vor allem in stark boomenden Regionen. Werden Sie angesichts der gestiegenen Preise noch nicht nervös?
Die Regionen, in denen wir aktiv sind, zeichnen sich dadurch aus, dass auch die künftige Entwicklung als extrem positiv gesehen werden kann. Entsprechend ist das Preisniveau zwar schon gestiegen, aber es wird von Fakten bestens untermauert, so dass eine Überhitzung in keiner Weise zu sehen ist. Außerdem besteht unsere Expertise natürlich auch darin, günstig zu kaufen und Opportunitäten zu nutzen. Immobilien haben übrigens einen Vorteil gegenüber Gold: Sie werfen laufende Erträge ab. Wir fühlen uns entsprechend als Immobilienunternehmen bestens aufgestellt.

Die Zeichnungsfrist Ihrer Unternehmensanleihe läuft noch bis zum 17. Mai. Über welche Konditionen verfügt das Wertpapier und in welche Projekte soll der geplante Emissionserlös in Höhe von bis zu 20 Millionen Euro fließen?
Unsere Anleihe hat eine Laufzeit von fünf Jahren bis Mai 2018 und ist mit einem Zinskupon von 6,25 Prozent pro Jahr ausgestattet. Die jährliche Rendite kann sich durch den Inflationsschutzmechanismus auf bis zu 7,02 Prozent erhöhen. Die Anleihe hat ein Rating von „A-„ bekommen, womit wir in der absoluten Spitzengruppe bei Mittelstandsanleihen sind. Darin spiegeln sich unser profitables Geschäftsmodell, gute Bilanzrelationen und natürlich auch die Sicherungsmechanismen wider.

Die Anleihe ist mit zwei besonderen Ausstattungsmerkmalen ausgestattet, die sie von „gewöhnlichen Mittelstandsanleihen“ unterscheidet. Können Sie diese bitte näher erläutern?
Wir kombinieren als erste Mittelstandsanleihe in Deutschland überhaupt ein Besicherungskonzept mit einem Inflationsschutz. Auf diese Weise haben Anleger gleich einen Zweifach-Schutz. Das ist uns wichtig, da wir der festen Überzeugung sind, dass Sicherheit immer mehr bei Anleihen an Bedeutung gewinnen wird, wenn Anleger realisieren, dass viele Bonds mit großen Risiken behaftet sind. Bei unserer Anleihe ist gut die Hälfte des Volumens durch die Verpfändung von Aktien unsere Immobilientochter, Stern Real EstateAG und durch die Verpfändung von werthaltigen Forderungen zusätzlich abgesichert. Und der Inflationsmechanismus hat zur Folge, dass bei einer durchschnittlichen Inflation von mehr als 2,0 Prozent pro Jahr während der Laufzeit, der Rückzahlungsbetrag der Anleihe auf bis zu 105,5 Prozent des Nominalwerts steigen kann. Diese beiden Merkmale verstehen wir unter „Zweifach-Schutz“.

Das frische Kapital soll vorwiegend zur Finanzierung neuer Immobilienprojekte verwendet werden. Wie werden diese Mittel aller Voraussicht nach auf die drei Regionen verteilt?
Die Finanzierung neuer Objekte ist ein wichtiger Punkt bei der Verwendung der Mittel aus der Anleihe. Wir planen hierbei Investments in München und Umgebung und eine städtebauliche Entwicklung in Istanbul. Die Aufteilung des Emissionserlösses soll etwa 2/3 München und 1/3 Istanbul sein.

Wie wurden Ihre in der Vergangenheit durchgeführten Immobilientransaktionen eigentlich finanziert und spüren Sie als potenzieller Kreditnachfrager aufgrund der Bankenprobleme derzeit eine Kreditklemme?
Eine Kreditklemme konnten wir Stern Immobilien betreffend bislang in keiner Weise feststellen. Wir arbeiten gut und seit vielen Jahren mit unseren Banken zusammen. Die Mittel aus der Anleihe setzen wir entsprechend auch nicht in der AG sondern unmittelbar in den Projekten ergänzend ein. Dadurch erhalten wir mehr Flexibilität und können noch schneller agieren, wenn sich Opportunitäten ergeben.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Elender.