Mietkauf - Gute Idee oder teures Risiko?

Den Mietkauf gibt es in 2 Varianten. Bei der einen Variante kaufen Interessenten die Immobilie sofort und der Verkäufer stundet den Kaufpreis für einen festgelegten Zeitraum X. Die neuen Eigentümer zahlen dann eine Miete, mit der Zinsen beglichen werden und einen Tilgungsanteil. Nach Ablauf der Mietkaufzeit zahlen sie dann den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.

Ein gutes Geschäft?

Ob die „Mietkäufer“ dabei ein gutes Geschäft machen, hängt vor allem davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Nur wenn diese Summe höher als 80% ist, besteht die Chance, ein vernünftiges Geschäft zu machen. Ist es weniger, verlieren die Käufer so viel von dem, was sie an „Miete“ gezahlt haben, dass sie auch tatsächlich erst einmal als Mieter wohnen bleiben können. Ein anderes Modell ist der Optionskauf. Dabei kauft eine Genossenschaft oder ein Bauträger die Immobilie und vermietet diese an Interessenten. Gleichzeitig bekommen die die Option, die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem heute festgelegten Preis vom Eigentümer zu kaufen. Diese Option können sie wahrnehmen, müssen es aber nicht. Auch bei diesem Modell ist natürlich die Frage, wie viel der bereits gezahlten Mietzinsen tatsächlich auf den Kaufpreis angerechnet werden – damit steht und fällt auch dieses Modell.

Was kann man wirklich sparen?

Aber was kann man wirklich sparen? Gegenüber der regulären Miete sicherlich einiges, wenn Teile der Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden. Gegenüber einem klassischen Immobiliendarlehen sicherlich nichts, denn dort fließen die Tilgungsbeiträge zu 100% in die Tilgung der Immobilie, beim Mietkauf wird immer nur ein Teil zur Tilgung verwendet, weil die Mieten niemals zu 100% angerechnet werden. Gerade beim Optionskauf tragen die potenziellen Käufer natürlich nicht das Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht – dieses Risiko trägt die Genossenschaft oder der Bauträger. Auch bleiben die Interessenten unter dem Strich flexibler, weil sie die Immobilie kaufen können, aber eben nicht kaufen müssen. So kann das Eigenheim bei einem Ortswechsel − beispielsweise durch einen neuen Job − zu einem echten Klotz am Bein werden, beim Optionskauf verzichten die Mieter einfach darauf, die Kaufoption auszuüben.

Die Nachteile nicht ausblenden

Die Nachteile liegen auf der Hand: Interessenten zahlen am Ende beim Mietkauf in aller Regel mehr, als wenn sie die Immobilie direkt kaufen. Wenn also eine Finanzierung möglich ist, dann sollten Interessenten lieber selber finanzieren und kaufen. Eine weitere Fußangel: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Mieter keine Sicherheiten – die gezahlte Miete ist dann verloren, und ob ein Kauf jemals zustande kommt, ist dann offen. Eine weitere Fußangel: Rechtlich werden beim Mietkauf oft Fehler gemacht, indem der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die Folge: Der Vertrag ist unwirksam, weil die notarielle Beurkundung als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.

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