Ihr Weg ins Eigenheim: So werden Immobilien-Träume wahr!

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

Mit Prognosen ist es so eine Sache. Wir befinden uns im siebten Jahr des sogenannten Immobilienbooms. Und seit mindestens drei Jahren erklären mehr oder weniger berufene Experten: "In diesem Jahr werden die Immobilienpreise nicht mehr so stark steigen wie bisher." Ein Blick auf die Preissammlungen der Gutachterausschüsse oder auf Marktüberblicke wie die des Maklerverbands IVD belehren uns dann eines Besseren.

Die Preise steigen weiter, und zwar meist noch schneller als zuvor. So sollen sich Eigentumswohnungen laut IVD vom Sommer 2016 bis zum diesjährigen um 6,5 Prozent verteuert haben. Wechselte eine Wohnung im Juli 2016 noch für 300.000 Euro den Besitzer, könnte sie nun für knapp 320.000 Euro weiterverkauft werden. Von Mitte 2015 bis Mitte 2016 wurden Eigentumswohnungen hingegen "nur" um knapp sechs Prozent teurer.

Wertsteigerungen wie diese, steigen­de Mieten und weiterhin vergleichsweise niedrige Zinsen sorgen dafür, dass der eine oder andere bislang zufriedene Mieter beginnt, vom Eigenheim zu träumen. Die Verbraucherzentralen ­registrieren nach wie vor großes Inte­resse, wenn es darum geht, zum Thema Baufinanzierung beraten zu werden.

Eine solide Finanzierung ist zwar gut, besser aber ist es, den Wunsch nach einer Immobilie Schritt für Schritt durchzugehen und unter Umständen sogar vom Weg ins Eigenheim abzukommen und Mieter zu bleiben. Diese Erkenntnis mag schmerzlich sein, sie ist aber besser, als dereinst überschuldet zu sein. Auf den folgenden Seiten hat €uro am Sonntag wichtige Schritte auf dem Weg zum Eigenheim zusammengestellt.

Der Kassensturz

Eine Immobilie zu suchen, um anschließend an einer Finanzierung zu basteln, bringt nichts. Wer ein Eigenheim kaufen oder bauen will, sollte zunächst wissen, welches Budget er zur Verfügung hat.

Die Monatsrate eines Immobilien­kredits sollte höchstens ein Viertel des Monatsnettos - das, was dem Haushalt nach Steuern und Abgaben bleibt - ausmachen. Zudem brauchen Eigentümer, ganz gleich ob sie ihre Immobilie selbst bewohnen oder vermieten, Geld für Steuern, Instandhaltung und - bei Eigentümergemeinschaften - für die Verwaltung. Wer hierfür je nach Größe und Zustand des Gebäudes drei bis fünf Euro im Monat je Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert, ist auf der sicheren Seite. Gemeinsam mit der Kreditrate sollten diese Kosten ein Drittel des monatlich verfügbaren Nettohaus­halts­ein­kom­mens nicht übersteigen. Käufer oder Bauherren, bei denen die Kosten fürs Wohnen höher sind, laufen sonst Gefahr, sich zu überschulden.

Kaum ein Bauherr oder Käufer kann eine Immobilie bezahlen, ohne einen Kredit aufzunehmen. Wer ein Darlehen aufnimmt, sollte mindestens 20, besser sogar 25 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital mitbringen, sonst gibt es kein Geld von der Bank. Je höher der Anteil eigenen Kapitals, desto eher ist die Bank bereit, einen Kredit zu geben.

Ein Haushalt mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 4.000 Euro sollte nach diesen Vorgaben nicht mehr als rund 1.300 Euro fürs Wohnen ausgeben. Geht man nun davon aus, dass von dieser Summe monatlich 300 Euro für Nebenkosten, Instandhaltung und Steuern draufgehen, bleiben für einen Kredit und dessen Tilgung 1.000 Euro pro Monat übrig.

Nun kommt das Alter der Bauherren oder Käufer ins Spiel. Hintergrund: Banken vergeben ungern Kredite, wenn absehbar ist, dass der Schuldner diese bis zur Rente nicht vollständig tilgt. Angenommen, der Immobilienkäufer ist 35 Jahre alt, dann bleiben ihm also noch gut 30 Jahre, den Kredit zu tilgen. Bei 1.000 Euro monatlichem Budget hat der Käufer unserer Beispielrechnung also 360.000 Euro zur Verfügung. Das ist aber keineswegs die Summe, die das Eigenheim maximal kosten darf, sondern der Gesamtaufwand inklusive der für den Kredit fälligen Zinsen.

Angenommen, der Käufer bekommt ein Volltilgerdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit und einem Zins von drei Prozent, dann könnte er sich von seinem monatlichen Budget, das er 30 Jahre lang nutzt, um einen Kredit zu tilgen, eine Immobilie im Wert von knapp 215.000 Euro finanzieren (siehe Tabelle). Die übrigen 145.000 Euro gehen für Kreditzinsen sowie die Kauf­nebenkosten drauf. Mit 50.000 Euro ­Eigenkapital würde der maximale Kaufpreis der Immobilie dann auf rund 261.000 Euro steigen. Die Tabelle zeigt auch, dass es sich vor allem für ältere Menschen mit wenig Eigenkapital kaum lohnt, eine Immobilie zu erwerben. Doch auch für einen Haushalt, der über ein Budget von einer halben Million Euro verfügt, kann der Traum vom ­Eigenheim platzen, wenn er in einer ­Region wohnen will, die teuer ist.

Die Immobilie

Die Preise für Wohneigentum, aber auch für Baugrund driften in Deutschland immer weiter auseinander. Denn viele Menschen ziehen vom Land in Ballungsräume, wo es die meisten Jobs gibt. Die am stärksten wachsenden Ballungsräume sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und das Rhein-Main-Gebiet. Aber auch Städte wie Hannover, Bremen, Münster, Dresden, Leipzig, Jena, Karlsruhe, Freiburg, Nürnberg sowie die Bodenseeregion ziehen Menschen an. Dort steigen die Kaufpreise und auch die Mieten seit ­Jahren, und Bevölkerungsprognosen zeigen, dass dieser Trend noch zwei Jahrzehnte anhalten wird.

Im Rest der Republik werden die Preise, wenn überhaupt, viel langsamer steigen. Bauherren oder Käufer sollten sich genau überlegen, wo sie kaufen. Im ungünstigsten Fall haben sie 30 Jahre lang ein Haus finanziert, das anschließend viel weniger wert ist als das, was es gekostet hat - einfach weil sich die Stadt, in der das Anwesen steht, entvölkert. Angehende Eigentümer, die ein Objekt kaufen wollen, dessen Wert nicht sinken, sondern vielleicht sogar steigen soll, müssen oft einen Kompromiss bei der Größe der Immobilie und der Lage eingehen. Für 500.000 Euro gibt es etwa in München im Bestand Wohnungen mit maximal 80 Quadratmetern Wohnfläche, in Köln wären für diesen Betrag mit Glück 110 Quadratmeter drin. Neubauten oder sanierte Altbauten kosten oft noch ein Viertel mehr als Wohnungen im Bestand.

Nebenkosten nicht vergessen

Wer kauft, nutzt meist die Dienste eines Maklers. Dessen Courtage liegt in der Regel bei drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Kostet die Immobilie 400.000 Euro gehen also 14.280 Euro an den Makler. Ein Notar verlangt angesichts dieses Kaufpreises für seine Arbeit noch einmal 4.000 bis 6.000 Euro, und die Grunderwerbsteuer für ein 400.000-Euro-Anwesen liegt je nach Bundesland zwischen 14.000 in Bayern und Sachsen sowie 26.000 Euro etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und einigen anderen Ländern. Das macht unterm Strich zwischen 18.000 und 46.280 Euro an Kaufnebenkosten, die immer mit einkalkuliert werden sollten.

Zwar planen fast alle Parteien, die eine Chance haben, in den Bundestag einzuziehen, den Käufern eines Eigenheims Teile oder gar die gesamte Grund­erwerbsteuer zu erlassen. Dieses Wahlversprechen ist aber noch nicht Gesetz. Zudem sollten Käufer und Bauherren nicht nur deswegen bauen und sich unter Umständen hoch verschulden, weil ihnen der Staat eine im Vergleich zum Gesamtbetrag kleine Summe erlässt. Erst wenn es zum Budget die passende Immobilie gibt, lohnt es sich, über die Finanzierung nachzudenken. Die meisten Objekte werden über Makler gehandelt.

Der Kredit

Der Klassiker für jeden Bauherren oder Käufer ist das Darlehen mit zehn­ jähriger Zinsbindung. Einmal abgeschlossen ist der Zinssatz zehn Jahre fix. Weitere gängige Zinsbindungen sind fünf, 15, 20, bisweilen auch 30 Jahre. Je ­länger ein Kunde den Zinssatz fixieren will, desto höher ist der Zins. Eine weitere Variante sind Volltilger. Mit ihnen tilgt der Kreditnehmer innerhalb der Laufzeit seine Schulden komplett. Die Monatsrate, die der Kreditnehmer zahlt, besteht aus zwei Teilen: den Zinsen, die er für den Kredit bezahlen muss, und der Tilgung. Je höher der Tilgungsanteil zu Beginn der Kreditlaufzeit, desto geringer die Restschuld zum Ende der Laufzeit. Meist rechnen Banken mit ein bis zwei Prozent Anfangstilgung. Wer kann, sollte mehr tilgen. Schon wenige Euro mehr können die Restschuld stark mindern. Zudem sollten Schuldner darauf achten, möglichst oft Sondertilgungen leisten zu dürfen. Bei vielen Banken kann man im Jahr kostenlos bis zu fünf Prozent der Kreditsumme zusätzlich tilgen.

In vielen Fällen ist es mit einem Darlehen nicht getan. Je nachdem, wie hoch die Kreditsumme ist, welche Laufzeit und welche Tilgung gewählt wurden, bleibt eine Restschuld. Diese wiederum kann durch Ersparnisse oder durch eine Anschlussfinanzierung getilgt werden. Kreditnehmer haben hier zwei Möglichkeiten: Entweder sie warten ab, bis der Kredit ausläuft, oder sie kümmern sich bereits einige Zeit vor dem Ende der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung.

Mithilfe von Forwarddarlehen können sich Immobilienbesitzer niedrige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Forwarddarlehen helfen Bauherren, die bereits Kredite bedienen und bei der Anschlussfinanzierung steigende Zinsen ausschließen wollen. Banken verlangen einen Obolus für die Zeit, die der Kredit in die Zukunft geschoben wird. Die Spanne liegt laut FMH-Finanzberatung im Schnitt zwischen 0,12 Prozentpunkten für ein Jahr und 1,03 Prozentpunkten für fünf Jahre. Das kann sich rechnen, ist aber eine Wette darauf, dass die Zinsen künftig steigen.

Förderungen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, besser bekannt unter ihrem Kürzel KfW, vergibt verschiedene Darlehen. Im Förderprogramm 124 können Bauherren oder Käufer, die ihr Eigentum selbst nutzen, vergünstigte Darlehen bis zu 50.000 Euro bekommen. Daneben gibt es auch Programme zum energieeffi­zienten Modernisieren. Diese Kredite können meist mit anderen Darlehen kombiniert werden. KfW-Kredite werden nicht direkt vergeben, sondern über Banken vor Ort. Auch Länder und Kommunen fördern Käufer und Bauherren. Auf www.foerderdatenbank.de im Internet gibt es eine gute Übersicht über die verschiedenen Förderprogramme von Bund und Ländern.

Mit dem Wohn-Riester hilft der Staat entweder über einen zertifizierten Bausparvertrag oder über Zuschüsse beim Tilgen eines Kredits. Wer vier Prozent seines Vorjahresbruttos, maximal (inklusive Förderung) 2.100 Euro im Jahr, anspart oder tilgt, erhält 154 Euro Bonus. Verheiratete und Eltern bekommen noch mehr. Verbraucherschützer raten zur Tilgervariante.

Wer ein Baudenkmal bewohnt, kann zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Renovierungskosten vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Denkmäler sind aber kein Steuersparschwein, bei Sanierungen gibt es strenge Auflagen. Andererseits gibt es je nach Kommune weitere Förderungen.

Versicherungen

Eigentum bedeutet auch neue Risiken. Diese gilt es, so gut wie möglich abzusichern mit Policen, die finanzielle Schäden durch die Immobilie an sich auffangen. Die Eigentümer sollten sich aber auch selbst vor finanziellen Risiken schützen, vor allem wenn sie einen Kredit bedienen.

Feuer, Wasser, Sturm, Unwetter oder Explosionen können ein Haus oder eine Wohnung völlig zerstören. Eine Wohngebäudeversicherung hilft, zumindest den finanziellen Schaden in Grenzen zu halten. Es lohnt sich, die Wohngebäudepolice durch eine Elementarschadenversicherung zu ergänzen, die etwa den finanziellen Schaden bei Überschwemmungen ersetzt. Bei anderen Policen fehlt der Schutz für "fest mit dem Haus verbundene Gegenstände" wie Markisen oder Parkett. Käufer können die Wohngebäudeversicherung vom Vorbesitzer übernehmen. Die Police geht erst mit dem Grundbucheintrag vom Vorbesitzer auf den neuen Eigentümer über.

Wer ein Darlehen aufnimmt, steht bei seiner Bank auf einen Schlag mit einer fünf- bis sechsstelligen Summe in der Kreide. Kein Problem, solange man gut verdient und die Raten regelmäßig ­ab­stot­tert. Wird der Kreditnehmer arbeitslos oder berufsunfähig, kann es aber schwierig werden, den Kredit zu bedienen. Dann springt eine Restschuldversicherung ein. Solche Policen kosten je nach Darlehenshöhe zwischen 300 und 600 Euro im Jahr.

Viele selbst genutzte Immobilien gehören Familien mit einem Hauptverdiener. Stirbt dieser, platzt der Traum vom Eigenheim - ganz gleich, ob ein Darlehen bedient oder nur das Haus instand gehalten werden muss. Mit einer Risikolebensversicherung kann der Haupt­verdiener Geld hinterlassen, damit die Hinterbliebenen in den eigenen vier Wänden bleiben können. Risikopolicen sind günstiger als eine Kapitallebensversicherung. Direktversicherer bieten sie mit einer Versicherungssumme von 100.000 Euro je nach Risikoprofil bereits ab knapp 100 Euro im Jahr an.

So viel darf die Immobilie kosten (pdf)

Beispielrechnung

Was bleibt: Wer plant, ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen, sollte all seine Ausgaben so detailliert wie möglich auflisten, idealerweise über mehrere Monate hinweg. So zeichnet sich deutlich ab, was am Ende ­eines Monats übrig bleibt. Doch Vorsicht! Das, was unterm Strich steht, sollte niemals komplett für die Rate des Wunschobjekts und der Nebenkosten draufgehen.

Es empfiehlt sich stets, schrittweise eine Reserve für Notfälle von einem bis zwei Nettoeinkommen anzusparen und auf einem einigermaßen verzinsten Tagesgeldkonto zu parken.

Im hier gezeigten Beispiel sollten 1000 Euro zur Tilgung des Kredits aufgewendet werden, die übrigen 500 Euro fließen in Nebenkosten und den Aufbau der Reserve.

Beispielrechnung - Kassensturz (pdf)

Wissenswert

Baugeld
Das Tief liegt hinter uns

Kreditnehmer müssen wieder höhere Zinsen zahlen. Zwar ist Baugeld noch immer günstig, aber in den vergangenen Monaten verteuerten sich die Zinsen in kleinen Schritten immer wieder. Finanzierungsexperten gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, eine abrupte Zinswende ist unwahrscheinlich, da in diesem Fall Kunden wie Banken in Bedrängnis kämen.

Bauland
Der wichtigste Preistreiber

Wer baut, sollte in der Regel pro Quadrat­meter Wohnraum 2.000 bis 3.000 Euro für die reinen Baukosten einplanen. Dazu kommen die Kosten für das Bauland - diese sind je nach Lage höchst unterschiedlich und der Hauptgrund, weshalb Wohnraum etwa in Oberbayern teurer ist als anderswo. Ein Blick auf die 15 teuersten Standorte, was das Bauland angeht, zeigt, dass bei neuen Wohnungen in München allein die Kosten für Grund und Bau mindestens mit 4.000 Euro je Qua­dratmeter zu Buche schlagen. Zuzüglich der Marge des Bauherren kommen so Neubau­preise von 5.000 Euro pro Quadratmeter und deutlich mehr zustande.