Immobilienkauf leicht gemacht: So findest du heraus, wie viel Haus du dir leisten kannst
Die 35-Prozent-Regel: So viel darf die monatliche Rate kosten
Das Fundament jeder soliden Immobilienfinanzierung bildet die richtige Einschätzung der monatlichen Belastbarkeit. Wie aus dem t-online-Beitrag hervorgeht, verwenden Banken dabei eine bewährte Faustregel: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Diese Grenze stellt sicher, dass nach Abzug der Finanzierungskosten genügend Geld für Lebenshaltung, Rücklagen und Notfälle bleibt.
Wie aus den Berechnungen der Verbraucherzentrale hervorgeht, bestimmt das monatliche Nettoeinkommen maßgeblich, welche Darlehenssumme möglich ist. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 3.000 Euro liegt die empfohlene maximale monatliche Rate beispielsweise bei 1.050 Euro. Bei 4.000 Euro netto sind es entsprechend 1.400 Euro. Wichtig dabei: Es geht um das gesamte Haushaltseinkommen aller Personen, die für die Finanzierung haften.
Zur monatlichen Rate muss allerdings noch mehr kalkuliert werden. Wer eine Immobilie besitzt, zahlt neben der Kreditrate auch laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Heizung und Wasser. Wie Dr. Klein in seinem Budgetrechner aufführt, gelten hierfür etwa 2,50 bis 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Zusätzlich sollten Eigenheimbesitzer eine Instandhaltungsrücklage bilden - etwa einen Euro pro Quadratmeter im Monat für spätere Reparaturen.
Bei der Budgetrechnung hilft eine einfache Formel: Die aktuelle Miete plus der verfügbare Überschuss minus 200 Euro Risikopuffer minus Nebenkosten der neuen Immobilie minus Instandhaltungsrücklage ergibt die maximale Kreditrate. Wer bisher günstig gewohnt hat, kann auch einen höheren Betrag als die bisherige Miete ansetzen - wichtig ist nur, dass dieser langfristig tragbar bleibt.
Eigenkapital: Mindestens 20 Prozent für bessere Konditionen
Das Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung und beeinflusst sowohl die Darlehenssumme als auch die Zinskonditionen erheblich. Wie die Sparkasse in ihren Empfehlungen betont, sollten mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten - also Kaufpreis plus Nebenkosten - aus eigenen Mitteln finanziert werden.
Diese Empfehlung hat gute Gründe: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger ist das Risiko für die Bank und entsprechend günstiger werden die Zinsen. Wie aus dem Beitrag von t-online weiter hervorgeht, können bereits wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz tausende Euro Mehrkosten oder Ersparnis bedeuten. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro macht ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt etwa 350 Euro monatliche Mehrbelastung aus.
Als Minimum sollte das Eigenkapital zumindest die Kaufnebenkosten abdecken können. Diese betragen je nach Bundesland etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (etwa 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Maklerkosten (3 bis 7 Prozent). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen also Nebenkosten von 40.000 bis 60.000 Euro an.
Zum Eigenkapital zählen verschiedene Vermögensarten: Guthaben auf Spar-, Tagesgeld- und Festgeldkonten, zuteilungsreife Bausparverträge, Wertpapiere wie ETFs oder Aktien sowie Lebensversicherungen. Wie die Sparkasse in ihren Empfehlungen betont, können auch staatliche Fördermittel oder Darlehen von Verwandten als Eigenkapital eingesetzt werden. Wer handwerklich begabt ist, kann sich sogar Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz anerkennen lassen.
Gesamtkosten im Blick: Von Nebenkosten bis zur Anschlussfinanzierung
Eine realistische Budgetplanung berücksichtigt nicht nur Kaufpreis und Eigenkapital, sondern alle Kosten, die beim Immobilienerwerb entstehen. Neben den bereits erwähnten Kaufnebenkosten können weitere Ausgaben anfallen: Bei einem Neubau entstehen möglicherweise Erschließungskosten, bei älteren Immobilien sind Sanierungskosten einzukalkulieren.
Besonders wichtig ist die Planung der Finanzierungskonditionen. Wie aus dem t-online-Beitrag hervorgeht, empfehlen Finanzierungsexperten derzeit bei dem aktuellen Zinsniveau eine lange Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr für Planungssicherheit. Die anfängliche Tilgung sollte laut den Berechnungen mindestens 2, besser 3 Prozent betragen, damit der Kredit nicht 30 oder 40 Jahre läuft.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Zusammenhänge: Bei 4.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen und einer maximalen Rate von 1.400 Euro (35 Prozent) ergibt sich bei einem Zinssatz von 3 Prozent und 2 Prozent Tilgung eine mögliche Darlehenssumme von 336.000 Euro. Mit 20 Prozent Eigenkapital (84.000 Euro) ließe sich damit eine Immobilie im Wert von etwa 420.000 Euro finanzieren.
Nicht vergessen werden darf die Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung - meist nach 10 bis 20 Jahren - muss die Restschuld zu dann gültigen Konditionen weiterfinanziert werden. Eine hohe anfängliche Tilgung und eventuell mögliche Sondertilgungen reduzieren dieses Risiko.
Staatliche Förderungen können die Finanzierung zusätzlich verbessern: Wie aus den Informationen der Verbraucherzentrale hervorgeht, bietet die KfW zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen, das BAFA bezuschusst den Austausch alter Heizungen. Auch Wohn-Riester kann als Eigenkapital oder zur Entschuldung genutzt werden. Eine frühzeitige Beratung bei der Hausbank oder einem Finanzierungsvermittler hilft dabei, das optimale Finanzierungskonzept zu finden und alle verfügbaren Fördermöglichkeiten auszuschöpfen.
D. Maier / Redaktion finanzen.net
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