Günstigste Zinsen, niedrige Tilgung

Baufinanzierung Vergleich: Mit der besten Immobilienfinanzierung Haus und Wohnung günstig finanzieren

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, kommt an einer Baufinanzierung kaum vorbei. Damit Sie den passenden und gleichzeitig günstigen Immobilienkredit herausfiltern können, haben wir einen Baufinanzierung-Vergleich durchgeführt - so gelingt die günstige Immobilienfinanzierung. Wir erfahren Sie, worauf Sie bei der Immobilienfinanzierung achten sollten und wie Sie die Finanzierung von Haus und Wohnung auf die Beine stellen.

Baufinanzierung -
darum geht es

Mit einer Baufinanzierung ver­wirk­li­chen Sie Ihren Traum vom Eigen­heim.

Bei einer Immobilien­finan­zierung sind die Kon­di­tionen ent­schei­dend - also Zinsen und Finan­zie­rungs­kon­zept.

Unser Bau­fi­nan­zierungs­vergleich zeigt, dass die Angebote auf dem Markt sich ins­besondere hin­sicht­lich der Zin­sen deutlich unterschieden.

Tipp: Prüfen Sie Ihren Anspruch auf Baukindergeld. Der Staat unter­stützt Sie dann jährlich mit min­destens 1.200 Euro bei der Finan­zierung.

Baufinanzierung -
Tipps & Tricks

Stecken Sie vor einem Be­ratungs­ge­spräch Ihre finan­ziellen Möglich­kei­ten für Ihre Eigen­heim­finan­zie­rung ab.

Unsere Empfehlung: Vergleichen Sie ver­schie­dene An­ge­bote. Bei Kredit­ver­mitt­lern wie Dr. Klein, Inter­hyp und PlanetHome können Sie sich online in­for­mie­ren und vor Ort be­raten lassen.

Produkt­empfehlung: Bei 1822direkt und Santander Bank erhalten Sie Kredit­kon­di­tionen online. ING bietet einen ver­braucher­freund­lichen und kosten­losen Service. Comdirect Bank schneidet in der Kategorie "Nach 20 Jahren voll abbezahlte Kredite" gut ab.

Baufinanzierung Vergleich – Im­mo­bilien­kre­dite im Test

Bank/AnbieterVorteil
Dr. KleinGroßes Netz an Finanzierungspartnern. Neben Baufinanzierungen werden auch Versicherungen vermittelt.
InterhypGroßes Angebot an Finanzierungspartnern, darunter neben Online-Banken auch Sparkassen und Volksbanken.
PlanetHomeSchnelle und kostenlose Kreditanfrage online oder telefonisch möglich. 
1822direktEinfache Abfrage der Konditionen, ausführliche Informationen über die Aussagekräftigkeit der Baufinanzierungszinsen.
INGNeben der einfachen Online-Abfrage der Kreditkonditionen punktet die ING mit einem kostenlosen Budget- und Haushaltsrechner.
Santander BankSchnelle Auskunft über Kreditbedingungen und mögliche Zinsen.
Comdirect BankComdirect schneidet in der Kategorie „Nach 20 Jahren voll abbezahlte Kredite“ gut ab.

Produkt­empfehlung: In unserem Test der besten Baufinanzierungen fallen die Kreditvermittler Dr. Klein, Interhyp und PlanetHome mit günstigen Zinsangeboten positiv auf. Hier können Sie online Informationen einholen und sich auch vor Ort beraten lassen. Bei den Direkt­banken überzeugt der kundenfreundliche Online-Auftritt von ING. Hier können Sie nicht nur Ihren Zins der Baufinanzierung erfragen, sondern auch direkt Ihre Finanzen auf den Prüfstand stellen mit einem Budget- oder Haus­halts­rechner. 1822direkt liefert Ihnen nach Eintragung Ihrer Vo­raus­set­zungen eine Kreditspanne. Diese gibt an, in welchem Rahmen sich der effektive Jahreszins Ihrer Im­mo­bilien­fi­nanzierung bewegt. Die Santander Bank punk­tet mit einer über­sicht­lichen Dar­stellung ver­schie­denster Kreditmöglich­kei­ten.

Was die Anbieter im Detail auszeichnet, wie wir getestet haben und wie die genauen Konditionen der Bau­finan­zierungs­an­bieter lauten, erfahren Sie in unserem ausführlichen Bau­finan­zierungsvergleich. Zunächst zeigen wir Ihnen auf, welche Schritte Sie zur Finanzierung Ihres Eigenheims gehen und worauf Sie dabei achten müssen.

Der finanzielle Weg zum Eigenheim

Ob Haus oder Wohnung, die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Menschen. Auch finanziell kann sich der Kauf oder der Bau einer Immobilie später auszahlen. Damit der Traum Realität werden kann und Sie im Alter mietfrei wohnen können, gilt es, einige – vor allem finanzielle – Hürden aus dem Weg zu räumen.

Ganz entscheidend für die Verwirklichung Ihres Traums ist die Baufinanzierung, denn: Sie müssen über viele Jahre einen Kredit abbezahlen. Damit hohe Kreditzinsen nicht zu einer großen Belastung werden, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um Ihre finanzielle Situation auf den Prüfstand zu stellen und um eine günstige Baufinanzierung aus dem Angebotedschungel herauszufiltern – mit unserem Bau­finan­zierungsvergleich helfen wir Ihnen, die beste Immobilienfinanzierung zu finden.

Schritt 1: So viel darf Ihre Immobilie kosten 

Wenn Sie den Ent­schluss ge­fasst haben, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, über­legen Sie am besten vor der Suche nach Ihrer Traumimmobilie, wie viel Geld Ihr zu­künftiges Haus oder Ihre zu­künftige Wohnung kosten darf. Selbst­verständlich stellt auch Ihr Baufinanzierungs­berater diese Rech­nung mit Ihnen auf. Trotz­dem lohnt es sich vor einem Erst­gespräch mit einem Baufinanzierungs­­spezialisten Ihre finan­ziellen Mög­lich­­keiten grob abzu­stecken – schließ­lich wissen Sie nur dann, was für ein Haus Sie über­haupt suchen können.

Um Ihre Finanzen auf den Prüf­stand zu stellen, sollten Sie zusammen­­tra­gen, wie viel Geld Ihnen im Monat für Zins und Til­gung des Kre­dits zur Ver­fügung steht. Ein Anhalts­punkt für Ihre monatliche Rückzahlungs­rate ist zum Beispiel Ihre ak­tuelle Miete vor dem Im­mo­bilien­­kauf. Denn so­bald Sie in Ihr Eigen­heim einge­zogen sind, fällt Ihre Kalt­miete selbst­verständ­lich weg, weil Sie Ihr Miet­verhältnis auf­lösen können. Allerdings müssen Sie die Neben­kosten auch für Ihr Eigen­heim bezahlen. Rechnen Sie also bei Ihrer eigenen Immobilie mit Heizungs- und Strom­kosten sowie den Kosten für die Müll­abfuhr und die Grund­steuer. Wie hoch sind Ihre monatlichen Fix­kosten? Wie sicher ist Ihr Ein­kommen? Diese Fragen helfen Ihnen außer­dem dabei, Ihre finan­ziellen Möglich­keiten und Risiken der Bau­finan­zierung abzuwägen.

Im Rentenalter schuldenfrei – planen Sie die Dauer Ihrer Kredittilgung

Bei der Planung einer Bau­finan­zierung ist allerdings nicht nur wichtig, wie viel des Kredits Sie monatlich zurück­zahlen können, sondern auch, wie lange Sie die Rückzahlungen tätigen können. Idealer­weise sollte Ihre Immobilie nämlich bis zum Renten­eintritt abgezahlt sein. Denn spätes­tens dann fällt Ihr geregel­tes Ein­kommen weg und Sie benötigen Ihre Rente für Ihre Lebens­haltungs­kosten oder, um sich einen lang geheg­ten Traum zu erfüllen. Nur wer eine hohe Rente hat, kann im Alter weiter seinen Immobilienkredit stemmen. 

Wissen Sie, wie viel Jahre Sie noch mit einem festen monat­lichen Gehalt oder anderen Ein­künften rechnen können, sollten Sie kal­kulieren, wie hoch der An­teil Ihres Kre­dits monatlich sein muss, damit Sie im Alter schulden­frei sind. Vernachlässigen Sie dabei nicht, wie viel Geld Sie ohne Probleme monatlich für die Kreditrückzahlung aufbringen können. Haben Sie die Rück­zahlungs­möglich­keiten Ihres Kre­dits ausgelotet, können Sie somit Ihre Wunschrate fest­legen. Sie definiert den Betrag, den Sie monat­lich für Ihren Kredit zurück­­zahlen können. 

Nicht vergessen bei der Baufinanzierung: die Kaufnebenkosten und  Rücklagen für Instandhaltungskosten

Wenn Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, sollten Sie außerdem die Kaufnebenkosten mit in seinen Finanzierungs­plan ein­kalku­lieren. Beim Immobilien­kauf fallen nämlich unter anderem Notar- und Grund­buch­kosten an. Auch die Grund­erwerbs­steuer sowie gege­benen­falls eine Makler­provi­sion sollten Sie ein­planen. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen und damit keinen Neu­bau, raten wir Ihnen außerdem, Instand­haltungs­kosten (wie zum Beispiel Re­novie­rungen oder Sa­nierungen) finanziell zu berück­sichtigen.

Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit?

Ein Haus aus der eigenen Tasche zahlen können wohl die wenig­­sten Menschen. Wenn Sie planen eine Im­mobi­lie zu kaufen, sollten Sie trotz­dem nicht alle Kosten rund um die Immobilie über einen Baufi-Kredit finan­zieren, sondern auch auf Ihr Erspartes zurück­greifen. Wir em­pfehlen Ihnen, dass Sie min­destens 15 bis 20 Prozent des Immo­bilienkaufpreises aus Ihrem Eigen­kapital leisten und damit nicht finanzieren. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Ihrem Eigenkapital begleichen können.

Tipp: Werfen Sie einen Blick auf Ihre finan­zielle Gesamt­situation und Ihre Rück­lagen. Wie viel Geld liegt auf Ihrem Tages­geld­konto? Zahlen Sie in einen Bau­spar­vertrag ein? Sicher­­lich können Sie nicht Ihr ge­sam­tes Er­spar­­tes auf einmal ver­füg­bar machen. Ver­gleichen Sie deshalb die Ziele Ihrer Spar­formen und über­prüfen Sie, wie sinnvoll eine Ver­­wendung des Ersparten für Ihren Traum vom Eigen­­heim ist. 

So ermitteln Sie den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie

Wenn Sie ausgelotet haben, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung stehen, wie hoch Ihre monatliche Zins- und Tilgungsrate sein darf und wie viele Jahre Sie noch bis zur Rente Ihren Immobilien­kredit zurückzahlen können, haben Sie die wichtig­sten Daten zusammen, auf deren Basis Sie die Höhe des maxi­malen Kauf­preises ermitteln können. Neben den Be­dingungen auf Ihrer Seite, ist selbst­ver­ständ­lich auch der Zins­, zu dem Sie einen Kredit erhalten, für Ihren Finanzie­rungs­plan relevant. Wollen Sie selbst er­rechnen, wie hoch der Kaufpreis Ihrer Traumimmobilie höchstens sein darf, empfehlen wir Ihnen hierzu Baufinanzierungsrechner im Internet, zum Beispiel auf finanzen.net. Wollen Sie sich vergewissern, dass Ihre Rechnung richtig ist, können Sie auf den Service Ihres Bankberaters zurückgreifen.

Haben Sie den maximal möglichen Kaufpreis Ihrer Immobilie ermittelt und außer­dem errechnet, wie hoch Ihr Kredit sein darf, kann die Suche nach einer geeigneten Immobilie los­gehen.

Tipp: Planen Sie ausreichend Zeit für Ihre Suche ein. Gerade in Bal­lungs­ge­bieten müs­sen Sie Geduld haben und Durchhaltevermögen beweisen. Hier sind Verkaufsobjekte  oder -grundstücke besonders umkämpft.

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Schritt 2: So finden Sie den besten Baukredit

Wenn Sie Ihren Kreditrahmen abgesteckt und Ihre Traumimmobilie in Aussicht haben, sollten Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen. Achten Sie insbesondere auf die Rahmenbedingungen der Baufinanzierungsangebote, also auf den Zinssatz und die Zinsbindung. Vernachlässigen Sie dabei nicht Ihre monatliche Wunschrate. 

Diese Be­griffe sollten Sie vor Ihrer Im­mobilien­finanzierung kennen

Wer zum ersten Mal mit einem Kredit­antrag in Berührung kommt, muss sich durch das Dickicht eines wahren Begriffs­dschungels kämpfen. Ein­facher verstehen Sie Ihren Bank­berater oder die Angebote im Internet, wenn Sie vorab wichtige Be­griffe kennen. Deshalb haben wir die wich­tigsten Begriffe zum Thema Bau­finanzierung verständ­lich für Sie zusammen­gefasst: 

Baufinanzierung: Zentrale Begriffe einfach erklärt

Der Zinssatz ist der Preis, den Sie für Ihr geliehenes Geld zahlen. Er wird in Prozent angegeben. Die Höhe wird unter anderem durch den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), die Kreditlaufzeit und Ihre Bonität beeinflusst.
Der Til­gungs­satz gibt an, wie viel Sie monatlich von Ihrem Kredit tilgen. Im Normal­fall liegt dieser bei mindestens zwei Prozent der Finanzierungs­summe.
Zusammen mit dem monatlichen Zinssatz ergibt der Tilgungssatz die sogenannte Annuität. Diese fasst Ihre monatliche Belastung und damit Ihre monatliche Rück­zahlungs­rate zusammen.
Neben der monatlichen Tilgung können Sie Sonder­tilgungen ver­ein­baren - so können Sie bei­spiels­weise ein 13. Mo­nats­ge­halt für die Til­gung verwenden.
Die Zins­bindungs­frist gibt an, wie lange Ihnen der Zins­satz zuge­sichert wird. Bau­finanzierungs­spezia­listen sprechen auch von einem fest­geschrie­benen Zins. Je länger Sie Ihren Zinssatz fixieren, desto höher ist dieser in der Regel. Ver­wech­seln Sie die Zins­bindungs­frist nicht mit der Lauf­zeit Ihres Kredits.
Der Soll­zins ist der Prozent­satz, der jähr­lich auf Ihren Kredit ange­wendet wird. Etwas aussage­kräf­tiger ist der effek­tive Jahres­zins (auch Effek­tiv­zins). Dieser Zins wird für die Zins­bindung Ihres Kre­dits berechnet und um­fasst alle Kosten. Er spiegelt den wahren Preis Ihres Immobilien­kre­dits wider.

Baufinanzierung: Kredit­formen im Überblick

Wie bei so vielen Pro­dukten, haben Sie auch bei Ihrer Baufinanzierung die Wahl zwischen ver­schiedenen Kredit­formen. Die wichtig­sten und bekanntes­ten drei Kredit­formen sind das Annuitäten­darlehen, das Tilgungs­darlehen und der sogenannte Kombikredit.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungskrediten. Bei diesem Kredit vereinbaren Sie mit Ihrer Kreditgeber eine monatlich gleichbleibende Rückzahlung. Den Zins können Sie außerdem für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel 5,10 oder 15 Jahre) festschreiben. Dann kann die Bank Ihren Bauzins in diesem Zeitraum nicht anheben.

Der Vorteil: Das Annuitätendarlehen verschafft Planungssicherheit und ermöglicht oft die Leistung einer oder mehrerer Sondertilgungen.

Der Nachteil: Nach Ablauf der Zinsfestschreibung haben Sie Ihren Kredit sehr wahrscheinlich nicht vollständig getilgt und müssen eine Anschlussfinanzierung tätigen. Zu welchem Zins Sie die Anschlussfinanzierung erhalten, ist beim Kauf Ihrer Immobilie allerdings noch ungewiss. 

Das tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen oder auch Abzahlungsdarlehen eignet sich vor allem für Eigen­heim­bauer, die lang­fristig Ihre fi­nanzielle Be­lastung mini­mieren wollen. Grund­sätzlich bleibt Ihre monat­liche Til­gungs­rate auch beim Til­gungs­dar­lehen konstant. Allerdings verringert sich im Laufe Ihrer Rück­zahlung mit der sinkenden Restschuld die Zins­höhe und damit Ihre monatliche Annu­ität (also die gesamte monatliche Rückzahlungsrate). So können Sie als Kredit­nehmer schon in einem frühen Stadium der Immobilien­finanzierung eine hohe Tilgung leisten und damit Ihre fi­nanziellen Raten konti­nuierlich ver­ringern. 

Der Vorteil: Das Tilgungs­darlehen sorgt für sinkende Zins­zahlungen in Ab­hängigkeit von der Restschuld. Auf Dauer sparen Sie damit unnötige Kosten bei der Immobilien­finanzierung.

Der Nachteil: Durch die sinkende Rückzahlungs­rate müssen Sie insbesondere in der Anfangs­phase der Rück­zahlung Ihrer Immobilienzahlung eine hohe fi­nanzielle Belas­tung in Kauf nehmen. 

Kombikredite

Eine dritte Möglichkeit der Baufinanzierung sind sogenannte Kombikredite bei denen ein Immobiliendarlehen zum Beispiel mit einem Bausparvertrag, einer fondsgebundenen Lebensversicherung oder einem ETF-Sparplan kombiniert werden. Diese Kreditoption bietet zum Beispiel viele Bausparkassen als Bauspar-Kombikredite an. 

Was ist das besondere an dieser Kreditform? Weil Eigenheimbauer häufig nicht über einen ausreichend angesparten Bausparvertrag verfügen, stellen die Bausparkassen Kreditnehmern mit diesen Kombi-Krediten ein tilgungsfreies Darlehen zur Verfügung. Sie als Kreditnehmer zahlen dann nur den Zinssatz und schließen einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme der Darlehenshöhe entspricht. In diesen Bausparvertrag können Sie das Geld, welches Sie durch die ausbleibende Tilgung übrig haben, einzahlen. Ist der Vertrag zuteilungsreif, erhalten Sie ein Bauspardarlehen und der tilgungsfreie Kredit wird abgelöst. 

Der Vorteil: Den Bauspar-Kombikredit können Sie mit einem Riester-Vertrag kombinieren und so staatliche Förderungen erhalten. In einem vereinbarten Zeitrahmen ist außerdem der Zinssatz Ihres Darlehens festgeschrieben.

Der Nachteil: Nicht alle Bausparverträge lohnen sich in Zeiten niedriger Zinsen und es ist nicht gesichert, dass die Zuteilung des Bausparvertrages vor Ablauf der Zinsbindung erreicht ist. 

Ob sich ein Bausparvertrag grundsätzlich für Sie lohnen, erfahren Sie im Ratgeber Bausparvertrag

Ihre Chance: Geför­derte Immobilien­dar­lehen in An­spruch nehmen

Sowohl bei Annuitäten-, Til­gungs­dar­lehen und Kombi-Krediten können Sie zusätz­lich staat­liche För­derungen er­halten. Die bekanntes­te staatliche För­derung ist zum Beispiel das so­genannte KfW-Darlehen. Dieses ist ein Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank und kommt unter anderem für Sie infrage, wenn Sie Ihr Eigen­heim finanzieren wollen. Aber auch wenn Sie planen, Ihr Eigen­heim energieeffizient zu modernisieren, sollten Sie Ihren An­spruch auf ein KfW-Darlehen prüfen. 

Der Vorteil: Die Zinsen der KfW-Förderung sind besonders niedrig und Ihre Til­gung wird zum Teil sogar staatlich bezuschusst. 

Der Nachteil: Nicht jeder hat ein Anrecht auf eine KfW-geförderte Baufinanzierung und in der Regel bietet die KfW-Bank keine kosten­losen Sonder­tilgungen an. 

Ob Sie einen An­spruch auf alternative ge­förderte Darlehen haben, hängt zum Beispiel auch davon ab, in welchem Bundesland Sie wohnen. Denn je nach Bundes­land bezu­schusst die Landes­regierung Ihre Immobilien­finanzierung. Bei einer länder­geför­derten Bau­finanzierung genießen Sie besonders günstige Zinsen. Allerdings steht auch diese För­derung nicht automatisch jedem Eigenheimfinanzierer offen.

Tipp: Je nach Bau­finanzierung und Lebens­lage kann sich eine Kombi­nation aus Riester-För­derung und Baufinanzierungskredit lohnen. Alles Wichtige zur Riester-Rente erfahren Sie im Ratgeber Riester-Rente

Extra-Tipps für Ihre Bau­finanzierung

Wie viele andere Kredite auch, bekommen Sie nicht einfach so einen Bau­finanzierungs­kredit, sondern müssen bestimmte Grund­voraus­set­zungen erfüllen. Auch der Zins­satz Ihres Bau­kredits sowie die Rahmen­bedingungen der Rück­zahlungen unterscheiden sich je nach Lebens­situation, monat­licher Rück­zahlung und Höhe des Kredits. Prin­zipiell lassen sich aber einige Punkte auf­führen, die eine Bewilligung Ihres Bau­finanzierungs­antrags begüns­tigen.

Positive Faktoren für Ihre Baufinanzierung

Ein unbefristeter Arbeitsvertrag.
Eine positive Schufa.
Sie wollen die Immobilie zur Eigennutzung kaufen.
Hohes Eigenkapital.

Allerdings gibt es natürlich auch negative Faktoren, die Ihre Chance auf einen Baukredit verringern können:

Negative Faktoren für Ihre Baufinanzierung

Wenn Sie sich noch in der Probezeit befinden oder einen befristeten Arbeitsvertrag haben.
eine negative Schufa.
Wenn Sie selbstständig sind oder einen hohen, variablen Gehaltsanteil haben, also Ihr Gehalt z.B. erfolgsabhängig ist.

Baufinanzierungen: So haben wir getestet

Haben Sie Ihre Traum­immobilie oder ein passendes Grundstück zum Hausbau gefunden und Ihre eigenen finanziellen Mög­lich­keiten grob abgeklärt, beginnt die Suche nach einem geeigneten Kredit­anbieter für Ihre Bau­finanzierung. Sie können den Immobilienkredit bei Ihrer Haus­bank, bei einer Bau­spar­kasse, bei Online-Banken und über Kreditvermittler be­an­tragen.

Um Ihnen die besten Immobilienkredite zu präsentieren, beschränken wir uns auf über­regionale An­bieter und nehmen zwei verschiedene Szenarien an. In beiden Szenarien benötigen wir einen Kredit für die Finanzierung unserer eigen­genutzten Traumimmobilie in Karls­ruhe (diesen Ort haben wir beispielhaft gewählt, da hier der Firmensitz von finanzen.net ist).

Szenario 1 – Kredite mit kurzer Zinsbindung

In Szenario 1 unseres Baufinanzierungsver­gleichs haben wir ausschließlich Angebote von Annuitätendarlehen geprüft, die Rückzahlungsbeträgen (Raten) bleiben also konstant. Das Objekt unserer Wahl ist ein Ein­familien­haus mit Garten, das wir als Ehe­paar gemeinsam finanzieren wollen. Das Haus soll ausreichend Platz für eine vierköpfige Familie bieten. Obwohl es eine Bestandsimmobilie ist, müssen wir zunächst einmal keine Renovierungskosten aufbringen. Der Kaufpreis liegt bei 400.000 Euro.

Wir können Eigen­kapital in Höhe von 80.000 Euro für unser Traumhaus aufbringen. Am Standort des Hauses (Baden-Württemberg) müssen wir für die Kaufnebenenkosten ca. 10,57 Prozent der Kaufsumme einkalkulieren. Dank eines Baufinanzierungsrechners wissen wir, dass wir nach Abzug der Kaufnebenkosten und unter Berück­sich­tigung unseres Eigen­kapital­s einen Kredit über 362.280 Euro benötigen.

Beide Kredit­nehmer sind in einem festen Arbeits­verhält­nis an­gestellt. Das Haus haben wir be­reits in Aussicht, der Kredit­zins soll für min­des­tens zehn Jahre fest­geschrieben sein. Damit wir im Alter schulden­frei sind, soll die Til­gungs­rate bei min­des­tens zwei Pro­zent liegen. Ob Son­der­til­gungen geleis­tet werden können, haben wir für unseren Baufinanzierungstest nicht berück­sichtigt.

Szenario 2 – Kredite mit flexibler Rückzahlung

In Szenario 2 unseres Baufinanzierungsver­gleichs haben wir Angebote unter die Lupe genommen, mit denen die Kredite nach 20 Jahren voll abbezahlt sind. Beim sogenannten Volltilgerdarlehen wird – genau wie beim klassischen Annuitätendarlehen – eine monatlich gleichbleibende Rate gezahlt, die sich aus dem Zins und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Allerdings wird beim Volltilgerdarlehen nicht der Tilgungssatz vorgegeben, sondern der Zeitraum, nach dem der Kredit getilgt sein soll. Aus dieser Vorgabe errechnet sich dann der entsprechende Tilgungsanteil. Daraus lässt sich folgende Regel ableiten: Je kürzer die vorgegebene Laufzeit, desto höher der notwendige Tilgungsanteil.

Für den Kauf einer schicken Immobilie benötigt die vierköpfige Familie 250.000 Euro. Da Eigen­kapital in Höhe von 50.000 Euro aufgebracht werden kann, beträgt die Kreditsumme 200.000 Euro. Kredit­nehmer sind, wie in Szenario 1, erneut die beiden Ehepartner, die in einem festen Arbeits­verhält­nis an­gestellt sind.

Das ist noch wichtig

Neben bekannten Banken und Bau­spar­kassen haben wir auch Finanz­vermittler unter die Lupe genommen. Diese fragen für Ihre Kunden bei unter­schied­lichen, fi­nanzieren­den Banken an und haben so die Möglich­keit, das beste Baufinanzierungsangebot auf­zu­spüren. Das ist für Sie als Kreditnehmer besonders komfortabel: Sie machen nur ein einziges Mal Angaben über Ihre finanzielle Gesamtsituation sowie Ihre Kreditwünsche und haben dann die Auswahl aus verschiedenen, günstigen Angeboten.

Die bes­ten Bau­finan­zierungen im Ver­gleich

Auf Basis der beiden oben beschriebenen Szenarien haben wir für Sie Immobilienkredite genauer unter die Lupe genommen und die Konditionen getestet. 

Wichtig: Jede Bau­finan­zierung hängt stark von Ihren individuellen Lebens­umständen ab. In unserem Vergleich haben wir deshalb genaue Test­bedingungen festgelegt.

Szenario 1 – Direktbanken im Bau­finan­zierung Ver­gleich

Die ING punktet mit einem umfassenden und kostenlosen Service-Angebot auf Ihrer Homepage. Hier können Sie als Kunde unter anderem einen Baufinanzierungs-Ratenrechner nutzen. Außerdem helfen Ihnen ein Budgetrechner und ein Haushaltsrechner, Ihre finanziellen Möglich­keiten zu prüfen. Für unser Bau­finanzierungs-Szenario würden wir bei der ING einen effek­tiven Jahres­zins von 1,72 Prozent erhalten. Bei einem Tilgungssatz von zwei Prozent müssten Sie bei unseren Voraus­setzungen für das Immobiliendarlehen mit einer monat­lichen Rate von 1.104 Euro planen. Der Zins ist für zehn Jahre fest­ge­schrieben.

1822direkt bietet online einen guten Service. Die Tochter der Frankfurter Sparkasse mbH bietet für unser Testszenario einen effek­tiven Jahres­zins zwischen 1,23 und 1,84 Prozent an. Je nach Ihren indi­viduellen Mög­lich­keiten können Sie für einen Immobilienkredit von 1822direkt eine monat­liche Rate zwischen 853 Euro und 1.020 Euro vereinbaren. Ebenfalls praktisch ist das anschauliche repräsentative Beispiel, welches Kreditnehmer noch mehr Einschätzungsmöglichkeiten eröffnet. Laut dem „repräsen­tativen Beispiel“ von 1822direkt erhalten rund zwei Drittel der Kunden einen effek­tiven Jahres­zins von 1,38 Prozent. Wann Sie mit einem Zins in dieser Spanne rech­nen können, erklärt 1822direkt aus­führlich und macht zugleich Ein­schränkungen: Die Zins­spanne für die Immobilienfinanzierung gilt nur, wenn Sie eine „einwandfreie“ Ein­kommens- und Vermögens­situation haben, und das Dar­lehen erstrangig abgesichert ist. Darüber hinaus weist 1822direkt darauf hin, dass sich die Kredit­konditionen regional unter­scheiden können. 

Auch die Santander Bank ermöglicht es Ihnen, über ihren Internet­auftritt erste Kon­ditionen zu erfragen und ein Angebot zu berechnen. Auf Basis unserer Angaben müssen wir mit einem effektiven Jahreszins von 2,06 Prozent für unsere Bau­finanzierung rechnen, wenn wir eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent wählen. Der Zins wäre uns bei der Santander Bank für zehn Jahre garantiert, monatlich müssten wir eine Rate von 1.213,64 Euro für die Rück­zahlung des Baufinanzierungskredits leis­ten. Damit weist die Santander Bank den höchsten Zins in unserem Vergleich der besten Baufinanzierungen auf, allerdings bleibt der Zins zehn Jahre lang garantiert. darüber hinaus ist die Übersichtlichkeit für potentielle Kunden sehr gut: Wenn Sie bei der Santander Bank Ihre Angaben machen, erhalten Sie direkt eine umfassende Darstellung der Soll- und Effektivzinsen je nach Zinsbindung.    

Szenario 1 – Baufinanzierungsvermittler unter der Lupe

Immer mehr Menschen nehmen soge­nannte Finanz­vermittlungs­portale in Anspruch, um eine breite Palette an Finanzierungangeboten zu er­halten. Der Grund ist ein­fach: Diese An­bieter vergleichen die Kon­ditionen verschiedene Banken, Bau­spar­kassen und Ver­sicherungen und können somit auf Basis einer Fülle an An­geboten Ihnen einen sehr günstigen Zins anbieten. Die Vor­schläge auf Basis unserer Testkonditionen dieser Platt­formen wollten wir Ihnen natür­lich nicht vor­ent­halten. Bitte be­achten Sie auch hier, dass die Finanz­ver­mittler Ihnen auch immer An­ge­bote von regio­nalen Banken unter­breiten können. Ihre Kredit­bedingungen hängen also neben anderen Voraussetzungen auch von Ihrem Wohn­ort ab. 

Interhyp unter­breitet uns auf Basis unserer Infor­mationen Immobilien­finanzierungen zwischen mit 1,41 bis 2,02 Prozent effektiven Jahres­zinsen. Damit müssten Sie mit einer monat­lichen Rate von 1029,48 Euro bis 1208,06 Euro rech­nen. Als repräsentatives Bei­spiel gibt Interhyp an, dass zwei Drittel der Kunden einen effek­tiven Jahres­zins von 1,56 Prozent erhalten.

Die Vermittlungsplattform Dr. Klein schätzt den effektiven Zins für unser Immobilienvorhaben auf Basis unserer Angaben auf 1,40 Prozent. Aller­dings berech­net Dr. Klein den Zins aus­schließ­lich anhand einer Musterberechnung. Ebenso wie Interhyp-Spezialisten, weisen die Experten hinter Dr. Klein ex­plizit darauf hin, dass dieser Richtwert noch kein kon­kretes Finan­zierungsangebot ist. Für ein direk­tes Finan­zierungs­an­ge­bot sei ein persön­liches Ge­spräch nötig, in dem kon­krete Rah­men­bedingungen (wie Wert der Immobilie und Boni­tät des Kredit­nehmers) genauer be­leuchtet werden. Die Platt­form überzeugt dennoch mit über­sicht­lichen In­formationen und einem Muster-Tilgungs­plan. Hier er­halten Sie somit kosten­los eine Fülle an Infor­mationen vor einem Beratungs­termin.

Auf dem Finanz­vermittler­markt haben wir mit der PlanetHome Finan­zierung GmbH (ehemals Planethyp) einen dritten An­bieter genauer unter die Lupe ge­nommen. Auf Basis unserer Berech­nungen geht PlanetHome Finan­zierung von einem Zins in Höhe von 1,57 Prozent aus. Ihre monat­liche Rate läge hier auf Basis unserer Test­bedingungen und einer an­fänglichen Til­gung in Höhe von zwei Prozent bei 1.077,78 Euro.  

Tipp: Unser Vergleich zeigt erneut, wie stark die Unterschiede zwischen den verschiedenen Anbietern von Immobilienkrediten sind. Nutzen Sie die aktuelle Zinslage ebenfalls als Anhaltspunkt für Ihre Baufinanzierung. Stiftung Warentest urteilt in „Finanztest“-Ausgabe 11/2018: „Baudarlehen sind zuletzt etwas teurer geworden, aber weiterhin sehr günstig. Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es noch für Zinssätze unter 1,5 Prozent.“

Szenario 2 – Überregionale Baufinanzierer im Ver­gleich

Die Comdirect Bank gibt potentiellen Kreditnehmern direkt auf der Homepage die Möglichkeit eine sogenannte „Finanzierungsanfrage online“ zu stellen – das ist gut, leider aber nicht anonymisiert möglich. Die Mindestkreditsumme für eine neue Finanzierung beträgt bei der Comdirect Bank 5.000 Euro – nur wenige Banken bieten eine solch niedrige Mindestkreditsumme. Eine Sondertilgung von zehn Proizent pro Jahr ist möglich, die längste Zinsbindung liegt bei der Comdirect Bank bei 40 Jahren. Die anfängliche Mindesttilgung beträgt ein Prozent. Für unser Szenario bietet die Commerzbank-Tochter einen Effektivzins von 1,77 Prozent. Bei Stifung Warentest landet Comdirect in „Finanztest“-Ausgabe 04/2018 damit auf Platz 3 der überregionalen Anbieter ohne Filialnetz in der Kategorie „Nach 20 Jahren voll abbezahlte Kredite“.

In dieser „Finanztest“-Kategorie schneidet 1822direkt sehr gut ab. Auch die Gesellschaft der Frankfurter Sparkasse mbH überzeugt mit einem effektiven Jahreszins von 1,77 Prozent. 1822direkt kann mit einem ähnlich guten Angebot aufwarten wie Comdirect: Mindestkreditsumme leigt bei ebenfalls 5.000 Euro, eine Sondertilgung ist bis zu zehn Prozent möglich, die längste Zinsbindung liegt bei 40 Jahren und die anfängliche Mindesttilgung beträgt ein Prozent.

Hinweis: Die beiden überregionalen Anbieter, die in unserem zweiten Szenario gut abgeschnitten haben, werden nur von einigen regionalen Anbietern sowie von Kreditvermittlern bezüglich Effektivzins unterboten.

Baufinanzierung beantragen - das sollten Sie tun

1
Überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation und finden Sie heraus, wie hoch das Darlehen Ihrer Traumimmobilie sein darf.
2
Holen Sie verschiedene Baufinanzierungsangebote ein und stellen Sie sicher, dass Sie den Finanzierungsplan verstanden haben.
3
Schließen Sie die Baufinanzierung Ihrer Wahl ab und verwirklichen Sie sich damit Ihren Traum vom Eigenheim.

Beitrag verfasst von:

ANNIKA NIEDERKORN – FINANZEN.NET REDAKTEURIN
Annika Niederkorn - Redakteurin finanzen.net Ratgeber

Annika Niederkorn ist zuständig für die Themen Versicherung, Vorsorge und Finanzen. Zuvor schrieb Sie als freie Mitarbeiterin für verschiedene Zeitungen und hospitierte unter anderem bei der Deutschen Presse-Agentur (DPA). Ihr Studium der Politischen Kommunikation hat sie mit einem Master abgeschlossen.

Hinweis: Unsere Ratgeber-Artikel sind objektiv recherchiert und unabhängig erstellt. Damit Sie unsere Informationen kostenlos lesen können, werden manchmal Klicks auf Verlinkungen vergütet.

Bildquelle: Africa Studio / Shutterstock.com

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