Mieterhöhung

Mieterhöhung: Wann und wie viel ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist immer ein Ärgernis. Doch nicht jede Mieterhöhung ist rechtens. Wir zeigen Ihnen, wie sie sich gegen eine ungerechtfertigte Erhöhung der Miete wehren können - und wann der Vermieter tatsächlich im Recht ist.

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Mieterhöhung - das Wichtigste in Kürze

Vermietern steht es grundsätzlich zu, die Miete zu erhöhen - doch dafür müssen einige Kriterien erfüllt sein.
Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, in vielen Städten sogar nicht mehr als 15 Prozent (Kappungsgrenze).
Wichtig: Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter ihr Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu erklären und zu begründen.

Mieterhöhung - Empfehlungen & Tipps

Mietern steht eine Frist zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens zu: Diese beginnt mit dem Zugang des Schreibens und endet am Ende des übernächsten Monats.
Unsere Empfehlung: Bei einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine wesentliche Rolle.
Tipp: Nach Eingang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats ein Sonderkündigungsrecht mit zwei Monaten Kündigungsfrist zu.

Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Die rechtliche Basis für einen großen Teil der Mieterhöhungen bildet § 558 BGB. Vermietern steht es grundsätzlich zu, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung ist, dass die aktuelle Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Diese Frist gilt für den Zeitpunkt der Erhöhung.

Allerdings können Vermieter die Miete auch nicht nach Belieben alle 15 Monate erhöhen: § 558 BGB Abs. 3 begrenzt Mieterhöhungen. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Die maximal zulässige Mietsteigerung beträgt sogar nur 15 Prozent, wenn das Mietobjekt sich in einer Gegend mit knappem Wohnraum befindet.

Aber: Das bedeutet nicht, dass der Vermieter die Miete grundsätzlich nur alle 15 Monate erhöhen darf. Welche Ausnahmen gelten, erfahren Sie weiter unten in unserem Ratgeber.

Wer bestimmt, ob der Wohnraum in Ihrer Stadt knapp ist?

Ob eine knappe Versorgung mit Wohnraum vorliegt, bestimmen rechtlich betrachtet die Landesregierungen. Diese sind laut BGB dazu befugt, Gebiete mit angespannter Wohnungssituation mittels Rechtsverordnung zu bestimmen. Eine solche Bestimmung läuft für maximal fünf Jahre.

Der § 558 BGB definiert somit zwei Obergrenzen für die Mieterhöhung. Erstens die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Abs. 1 und zweitens die Kappungsgrenze gemäß Abs. 3. Die maximal zulässige Mietpreiserhöhung bezieht sich auf den niedrigeren der beiden Werte.

Beispiel 1: Der Vermieter möchte nach drei Jahren die Miete um 20 Prozent bzw. 15 Prozent erhöhen. Die dann geforderte Miete läge jedoch über der Vergleichsmiete. Der Vermieter darf deshalb nur die Vergleichsmiete einfordern.

Beispiel 2: Der Vermieter erhöht die Miete um 30 Prozent. Nach dieser Mieterhöhung läge die Miete auf dem ortsüblichen Niveau. Die Mieterhöhung überschreitet jedoch die gesetzlich vorgegebene Kappungsgrenze. Deshalb ist diese Mieterhöhung nicht zulässig. Mieter können den Teil des Mieterhöhungsverlangens, der über 15 Prozent bzw. 20 Prozent hinausgeht, zurückweisen.

Die Mietpreisbremse

Starke Mieterhöhungen betreffen seit längerer Zeit viele Menschen. Dies gilt insbesondere für Mieter in den Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Im Jahr 2015 wurde deshalb durch die große Koalition die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Formal handelt es sich um das Mietrechtsnovellierungs-Gesetz (MietNovG).

Im Zuge der Mietpreisbremse wurden die § 556 d bis g neu eingeführt. In den § 557 a und b wurden Ergänzungen vorgenommen. Ob die Mietpreisbremse gilt, entscheiden die Bundesländer. Die Länder dürfen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für fünf Jahre als Rechtsverordnung bestimmen. Um solche Märkte handelt es sich laut Gesetz, wenn die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“.

§ 556 d legt eine Obergrenze für Mieten bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen fest. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete dann um höchstens zehn Prozent übersteigen.

Vorsicht: Keine Regel ohne Ausnahme: Kann der Vermieter nachweisen, dass sein letzter Mieter eine Miete gezahlt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, gilt diese Vormiete als Obergrenze.

Die Mietpreisbremse gilt zudem ausschließlich für Bestandswohnungen. Als solche gilt eine Wohnung, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Der Gesetzgeber wollte durch diese Regelung eine Ausnahme für Neubauten schaffen.

Auch Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn eines Mietverhältnisses können dazu führen, dass die Miete trotz Mietpreisbremse höher liegt. Dabei gelten die Regelungen des § 559 Abs. 1-3 und § 559a Abs. 1-4 (siehe Abschnitt Mieterhöhung nach Modernisierung). Hat ein Vermieter eine Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Mietpreisbremse gar nicht. Dann gilt die Wohnung als Neubau.

Die Schaffung von neuem Wohnraum gilt als wesentliches Mittel für die Entspannung der Wohnungsmärkte. Deshalb sollte das Gesetz nach dem Willen der Regierung die Neubautätigkeit nicht behindern.

§ 566 g Abs. 1 BGB gesteht Mietern einen Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete zu. Der Vermieter schuldet dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Dabei darf sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass der Mieter von der Überschreitung der zulässigen Höchstmiete gewusst habe.

Was ist die ortsübliche Miete?

Bei einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine wesentliche Rolle. Bis zu ihrem Niveau dürfen Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn dabei die Kappungsgrenze nicht verletzt wird

Die Mietpreisbremse schreibt zudem vor, dass Neuvermietungen maximal zu Mieten zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Wie bestimmt sich diese ortsübliche Vergleichsmiete?

In der Praxis dienen vor allem in größeren Städten qualifizierte Mietspiegel zur Bestimmung der Vergleichsmiete. Was ein qualifizierter Mietspiegel ist, legt § 558 d fest.

Demnach handelt sich bei einem qualifizierten Mietspiegel um einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Der qualifizierte Mietspiegel muss zudem entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt worden sein. Er bietet Mietern und Vermietern Rechtssicherheit. § 558 d Abs. 3 regelt, dass bei Vorliegen eines solchen Mietspiegels die darin ermittelten Miethöhen als ortsübliche Vergleichsmiete vermutet werden.

Tipp: Qualifizierte Mietspiegel müssen im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Dies ist zum Beispiel mit einer Stichprobe möglich. Alle vier Jahre muss der qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden. Wie Sie die Vergleichsmiete in Ihrem Fall bestimmen, lesen Sie weiter unten in unserem Ratgeber.

Mieterhöhung bei Indexmiete

Die Miete kann an die Entwicklung der Verbraucherpreise gebunden werden. Dann stehen dem Vermieter Mieterhöhungen in Höhe der allgemeinen Inflationsrate zu.

Die rechtliche Basis für Indexmieten bildet § 557b. Als Basis für solche vertraglich vereinbarten Mietanpassungen darf demnach ausschließlich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland dienen. Andere Indizes wie zum Beispiel der Mietindex, der Baukostenindex oder der Goldpreis dürfen nicht als Grundlage dienen.

Die Anpassung der Miete an die allgemeinen Lebenshaltungskosten unterliegt nur geringen Anforderungen an die Form. Vermieter müssen ihr Mieterhöhungsverlangen gemäß § 557 Abs. 3 BGB in Textform (also zum Beispiel per Brief oder E-Mail) geltend machen.

Zu nennen sind die Änderung des Preisindexes sowie die Änderung der Miete oder die Mieterhöhung als Geldbetrag. Die Mieterhöhung gilt dann mit Beginn des übernächsten Monats ab dem Zugang der Erklärung. Nach einer Mieterhöhung muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Verzichtet ein Vermieter bei einem Mietvertrag mit Indexmiete in einem Jahr auf eine Anpassung der Miete, kann er dies später nachholen. Auch über einen längeren Zeitraum ist dies möglich.

Dazu ein Fallbeispiel: Ein Mieter hat im Jahr 2015 eine Wohnung angemietet. Im Mietvertrag ist eine Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex vorgesehen. Im Jahr 2019 erhält der Mieter ein Schreiben von seinem Vermieter. Dieser verlangt eine Mieterhöhung um 3,8 Prozent. Dies entspricht dem kumulierten Anstieg des Verbraucherpreisindexes im Zeitraum 2015-2018. Künftig muss der Mieter somit 3,8 Prozent mehr Miete bezahlen. Dass der Vermieter die Erhöhung in den Vorjahren nicht geltend gemacht hat, ist unerheblich.

Indexmiete: Keine Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Indexmiete ist für Mieter mit verschiedenen Vorteilen verbunden. So sind gemäß § 557b Abs. 2 Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Dies gilt jedenfalls für Maßnahmen, die der Vermieter selbst zu vertreten hat. Solche Modernisierungsmaßnahmen führen in der Praxis oft zu deutlichen Steigerungen der Miete.

Deshalb sind Vermieter bei der Indexmiete oft geneigt, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in größerem Umfang erst nach dem Auszug eines Mieters durchzuführen. Bei der anschließenden Neuvermietung können diese Kosten dann umgelegt werden, sodass eine neue Basis für Mietanpassungen gilt.

Eine Indexmiete schließt auch eine Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB aus. Dies ist insbesondere für Mieter in den Ballungsräumen ein signifikanter Vorteil. Dort steigen die Mieten seit vielen Jahren deutlich stärker als die Verbraucherpreise. Hingegen können die meisten Erwerbstätigen aufgrund von Lohnsteigerungen auch Mieterhöhungen auf dem Niveau der Inflationsrate gut verkraften.

Die Indexmiete kann prinzipiell jedoch auch nachteilig für Mieter sein. Dies gilt etwa, wenn die Miete bei Vertragsabschluss bereits sehr hoch ist. Dann sind Erhöhungen nach § 558 BGB in der Regel für einige Zeit nicht möglich. Eine Indexmiete kann bereits ein Jahr nach dem Einzug erneut steigen.

Für Mietverträge mit Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nicht bzw. nur sehr eingeschränkt. Gemäß § 557 B Abs. 4 sind die Regelungen der Mietpreisbremse ausschließlich auf die Ausgangsmiete einer Indexmietenvereinbarung anzuwenden. Vermieter können somit bei einer neu zu vermietenden Wohnung eine um zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegende Miete verlangen. Diese Miete steigt dann jedes Jahr um den Wert des Verbraucherpreisindexes.

Eine Vereinbarung über eine Indexmiete ist grundsätzlich unbefristet möglich. Auch die nachträgliche Vereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis ist gestattet, wenn beide Parteien zustimmen.

Tipp: In der Praxis entscheidet oft die Lage am Immobilienmarkt vor Ort, welche Regeln für Mieterhöhungen im Vertrag gelten. In gefragten Ballungsräumen werden sich nur wenige Vermieter auf eine Indexmiete einlassen. In strukturschwachen Gebieten dürften dagegen eher Mieter abgeneigt sein.

Mieterhöhung bei Staffelmiete

§ 557 a BGB sieht die Möglichkeit einer Staffelmiete vor. Dabei werden zu Beginn eines Mietverhältnisses bestimmte Mietsteigerungen zu festgelegten Zeitpunkten vereinbart. Zwischen den Mieterhöhungen muss dabei jeweils mindestens ein Jahr liegen.

Staffelmieten können unbefristet oder für einen begrenzten Zeitraum vereinbart werden. Solange eine Staffelmiete läuft, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Gleichzeitig gilt auch die Kappungsgrenze nicht. Mit einer Staffelmiete sind somit Mieterhöhungen über 20 Prozent bzw. 15 Prozent in drei Jahren und über das ortsübliche Mietniveau hinaus möglich.

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten allerdings auch bei der Staffelmiete. Gemäß § 557 b Abs. 4 sind die Regelungen auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden. Das Niveau der ortsüblichen Miete bemisst sich dann nach dem Zeitpunkt, zu dem die erste Miete einer Mietstaffel in Kraft tritt.

Überschreitet eine Mietstaffel das zulässige Niveau der Mietpreisbremse, bleiben alle vorangegangenen Staffeln dennoch wirksam. Eine Staffelmiete ermöglicht es dem Vermieter somit, bei jeder einzelnen Staffel eine Miete bis zu zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau zu verlangen.

Vermieter könnten in einem angespannten Wohnungsmarkt somit bestrebt sein, die Staffeln sehr hoch anzusetzen. Das Schlimmste, was aus Sicht eines Vermieters passieren kann, ist eine (gegebenenfalls gerichtlich verordnete) Deckelung einer neuen Staffel auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent.

Die Umlage von Modernisierungskosten bei Staffelmieten ist allenfalls bis zu Gesamtkosten in Höhe von 10.000 Euro möglich. Erhöhungen gemäß § 558-559 b BGB sind ausgeschlossen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter dürfen Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Bauliche Maßnahmen einer Wohnung rechtfertigen somit eine Mieterhöhung. Der Gesetzgeber will damit auch Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Reduktion von CO2 Emissionen begünstigen.

Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen stehen dabei seit Jahren in der Kritik. Kritisiert wird, dass zum Teil erhebliche Mietsteigerungen anfielen und Mieter dadurch zum Umzug in eine andere Wohnung gezwungen seien.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

§ 585 BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen. Demnach handelt sich dabei um bauliche Veränderungen, die:

nachhaltig Energie einsparen (energetische Modernisierung)
nicht erneuerbare Primärenergie einsparen oder das Klima nachhaltig schützen
den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
neuen Wohnraum schaffen
aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Damit sind Modernisierungsmaßnahmen von Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Erhaltungsmaßnahmen dienen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietwohnung.

Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete

Gemäß § 559 BGB dürfen Vermieter die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Erlaubt ist laut Gesetz eine Mieterhöhung um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.

Ein Beispiel: Ein Vermieter führt Modernisierungsmaßnahmen durch. Die Kosten für eine einzelne Wohnung belaufen sich auf 15.000 EUR. Nach Abschluss der Maßnahmen darf die jährliche Miete um acht Prozent von 15.000 Euro bzw. 1200 Euro steigen. Die monatliche Miete steigt somit um 100 Euro.

Häufig werden Modernisierungsmaßnahmen in Kombination mit Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Die Erhaltungsmaßnahmen dürfen jedoch nicht umgelegt werden. Die dafür anfallenden Kosten sind gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln. Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durch, muss er die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. Dies wird in der Regel durch eine Umlage pro Quadratmeter erfolgen.

Für die Modernisierungsumlage gilt eine Obergrenze. Gemäß § 559 Abs. 3 ABGB darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag die monatliche Miete vor den Modernisierungsmaßnahmen unter sieben Euro, darf Sie um maximal zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.

Diese Begrenzung gilt ausschließlich für die Erhöhungen im Zusammenhang mit der Modernisierung. Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB sowie eine Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 560 BGB sind dennoch möglich.

Die Mieterhöhung ist Mietern in Textform zu erklären. Vermieter müssen die Kosten darlegen. Die neue Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung fällig. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nicht vorschriftsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent, verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Die Trennung von Modernisierungskosten und Kosten für Erhaltungsmaßnahmen ist in der Praxis nicht immer einfach. § 559 c sieht ein vereinfachtes Verfahren bei Kosten bis 10.000 Euro vor. Hier werden pauschal 30 Prozent für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen.

Die Modernisierungsumlage in Höhe von acht Prozent gilt seit dem 1. Januar 2019. Zuvor durften Vermieter elf Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Hat ein Vermieter öffentliche Fördermittel erhalten, sind diese von den Modernisierungskosten abzuziehen. Dann fällt auch die Mieterhöhung geringer aus. Zu den Fördermitteln zählen auch vergünstigte Zinssätze bei Krediten öffentlicher Förderbanken.

Können Mieter einer Mieterhöhung widersprechen?

Einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB müssen Mieter zustimmen. Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter ihr Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Bei der Begründung kann sich der Vermieter zum Beispiel auf einen Mietspiegel, Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beziehen. Auch die Darlegung von Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen kann ausreichen.

Der Vermieter besitzt einen Rechtsanspruch auf gesetzeskonforme Mieterhöhungen. Mietern steht eine Frist zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens zu. Diese beginnt mit dem Zugang des Schreibens und endet am Ende des übernächsten Monats. Geht ein Schreiben zum Beispiel am 28. Oktober ein, endet die Frist am 31. Dezember. Innerhalb dieser Frist steht dem Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen ein Sonderkündigungsrecht mit zwei Monaten Kündigungsfrist zu.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter den Gerichtsweg beschreiten. Dafür hat er nach Ablauf der Frist drei Monate Zeit. Doch wenn Sie sich auf einen Rechtsstreit mit ihrem Vermieter einlassen, kann das sehr kostspielig werden – es sei denn, sie haben eine Rechtsschutzversicherung, die die Kosten übernimmt.

Mieterhöhung teilweise widersprechen – geht das?

Mieter können einer Mieterhöhung auch teilweise zustimmen. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus plant. Dann können Mieter die Erhöhung bis zu Kappungsgrenze genehmigen und den Rest zurückweisen.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend gegeben werden. Eine stillschweigende Genehmigung erfolgt zum Beispiel durch das mehrfache Bezahlen der höheren Miete.

Wichtig: Hat der Vermieter die Mieterhöhung nicht vorschriftsgemäß begründet oder fällt die Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent höher aus als geplant, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.

Widerspruch einer Mieterhöhung bei Index- oder Staffelmiete

Etwas anders verhält es sich bei Mieterhöhungen im Zusammenhang mit Indexmiete oder Staffelmiete: Für die Indexmiete ist eine Erklärung in Textform vorgeschrieben. Diese muss die Änderung beim Preisindex und die neue Miete bzw. die Erhöhung enthalten. Der Mieter muss die neue Miete erstmals im übernächste Monats nach dem Zugang der Erklärung bezahlen. Bei der Staffelmiete sieht das Gesetz keine gesonderte Erklärung der Mieterhöhung vor. Die Mieten werden bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegt.

Widerspruch der Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist ebenfalls keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zustimmen. Ausnahmen gelten nur für einige Härtefälle.

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB müssen Vermieter dem Mieter in Textform mitteilen. Die Mitteilung ist wirksam, wenn sie eine Berechnung der Kosten enthält. Ab dem dritten Monat nach Zugang der Mitteilung ist der Mieter zur Zahlung der höheren Miete verpflichtet.

Vergleichsmiete mit Mietspiegel bestimmen

Mit dem qualifizierten Mietspiegel einer Gemeinde lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen. Dies erfolgt in mehreren Schritten. Diese Schritte sind es im Fall der Stadt München:

Schritt I: Ermittlung der nicht umgelegten Betriebskosten

Schritt II: Ablesen des Grundpreises für die Nettomiete pro Quadratmeter aus einer Tabelle

Schritt III: Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Art der Wohnung

Die Summe aus nicht umgelegten Betriebskosten, dem Grundpreis laut Tabelle sowie Zu- und Abschlägen ergibt die durchschnittliche ortsübliche Miete pro Quadratmeter und Monat. Dann gibt es drei weitere Schritte:

Schritt I: Ablesen der Schwankungsbreiten

Schritt II: Ermittlung begründeter Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete mit Tabelle

Schritt III: Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete pro Quadratmeter und Monat mit Spanne nach oben und unten

Der Grundpreis für Wohnungen laut Mietspiegel richtet sich nach Wohnungsgröße und Baujahr. Für eine 50 Quadratmeter Wohnung mit Baujahr 1968 beträgt der Grundpreis in München demnach 10,18 Euro. Dieser Grundpreis gilt für eine durchschnittliche Wohnlage. Eine bessere Wohnlage (schlechte Wohnlagen gibt es laut der Stadt München in der Stadt nicht) ist mit Zuschlägen verbunden. Neben der durchschnittlichen Lage gibt es in München fünf weitere, bessere Lagen. Der Zuschlag pro Quadratmeter und Monat beträgt 0,62-2,58 Euro.

Abschläge gibt es für Wohnungen in Hochhäusern und Wohnblöcken. In einem Hochhaus werden 0,4 Euro in einem Wohnblock 0,60 Euro pro Monat abgezogen. Abschläge gibt es auch für einfache Altbauten und einfache Nachkriegsbauten.

Die weiteren Zu- und Abschläge betreffen die Ausstattung der Wohnung. Bei einer unvollständigen Warmwasserversorgung oder Beheizung gibt es Abschläge. Für eine Fußbodenheizung gibt es Zuschläge. Zuschläge gibt es auch für ein mindestens 6 m² großes oder modernisiertes Bad, eine Handtuchheizung, Küchengeräte und modernisierte Fußböden. Abweichungen nach oben sind zum Beispiel für Badewannen mit Komfortausstattung oder Natursteinfußböden möglich.

Am Ende der Berechnung ergibt sich die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung. Liegt eine durch den Vermieter geforderte Miete auch nach der Mieterhöhung innerhalb dieser Spanne, ist die Forderung nach einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB rechtmäßig. Dann lohnt es sich für Vermieter nicht, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern.

Der Mietspiegel gilt nicht für alle Wohnungstypen

Der Mietspiegel gilt nicht für alle Wohnungstypen. Die Stadt München teilt zum Beispiel mit, dass der qualifizierte Mietspiegel nicht für preisgebundene Wohnungen, gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte, Studenten- sowie Jugendwohnheime gelte.

Für eine Reihe von Wohnungstypen ist der Mietspiegel darüber hinaus nicht unmittelbar anwendbar. Das bedeutet, dass der Mietspiegel nicht als Begründung für Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB genutzt werden kann. Die Zulässigkeit kann dann lediglich im Einzelfall gerichtlich anerkannt werden.

Bei diesen Wohnungstypen handelt es sich zum Beispiel um Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einzelzimmer und Penthouse Wohnungen. Auch Wohnraum im Untergeschoss, private Untermietverhältnisse, Wohnungen unter 20 m² und über 160 m² werden durch den Mietspiegel nicht direkt repräsentiert. Dasselbe gilt zum Beispiel für Wohnungen ohne Küche, ohne Badezimmer oder ohne Toilette.

Mietwucher: Sind mehr als 120 Prozent der ortsüblichen Miete zu viel?

Vermieter dürfen die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete und damit eine Mieterhöhung verlangen. Wer als neuer Mieter mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt, kann jedoch im Gegenzug nicht zwingend eine Herabsetzung verlangen.

Auch die Mietpreisbremse sieht Vermietungen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ausdrücklich vor. Die Mietpreisbremse begrenzt die Distanz zwischen Vertragsmiete und Vergleichsmiete lediglich auf zehn Prozent.

Ab wann ist eine Miete so hoch, dass sie gesetzeswidrig ist? Einen Anhaltspunkt bietet § 5 Abs. 2 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz). Dieses kennt das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots. Die Rechtsprechung hat hier eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um 20 Prozent als tatbestandserfüllend angesehen.

In der Praxis dürfte es für Mieter allerdings nicht einfach sein, die Miete herabzusetzen. Ganz einheitliche Regelungen gibt es nicht. Viele Meinungen gehen davon aus, dass der Mieter nachweisen muss, dass er in einer sehr ungünstigen Lage war und diese durch den Vermieter ausgenutzt wurde.

Auch § 291 StGB kommt prinzipiell in Betracht. Hier geht es um Wucher. Der Tatbestand des Wuchers ist erfüllt, wenn die Miete in einem auffälligen Missverhältnis zur Wohnung steht. Das Strafrecht sieht bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe oder Geldstrafe für Wucher vor.

Das Gesetz legt allerdings nicht fest, ab welcher Miethöhe Wucher vorliegt. Ältere Fälle der Rechtsprechung deuten darauf hin, dass dies ab einem Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 Prozent oder mehr der Fall sein könnte.

Tipp: Alle Gesetze, die das Mietverhältnis betreffen, können Sie auch online auf der Seite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz im BGB nachlesen.

Land Berlin: Mietendeckel bei maximal 9,80 EUR

Die steigenden Mieten in Deutschland sind seit Jahren Gegenstand politischer Diskussionen. Die im Jahr 2015 auf Bundesebene verabschiedete Mietpreisbremse ist ein Beleg für die Bedeutung der Mietentwicklung auch für die Politik.

Das Land Berlin geht nun weiter. Der Bremer Senat hat einen Mietendeckel beschlossen. Künftig gibt es feste Mietobergrenzen für fast alle Wohnungen in der Stadt. Ausgenommen sind lediglich Neubauten.

Die Nettokaltmiete darf künftig noch 3,92 Euro-9,80 Euro pro Quadratmeter betragen. Welcher Wert gilt, hängt von Alter und Ausstattung der Wohnung ab. Auch Mieterhöhungen durch Modernisierungen sollen durch den Berliner Mietendeckel massiv begrenzt werden. Maximal 1 Euro pro Quadratmeter darf eine solche Mieterhöhung künftig noch betragen.

Auch für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die zulässige Höchstmiete um 1,00 Euro. Modern ist eine Ausstattung zum Beispiel, wenn die Wohnung über einen barrierefrei erreichbaren Aufzug, eine Einbauküche und eine hochwertige Sanitärausstattung verfügt.

Mieter sollen die Miete ab Ende 2020 kappen dürfen, wenn die Mietzahlung 120 Prozent der Miete laut Tabelle übersteigt. Die Kappung ist dann auf 120 Prozent des Tabellenwerts möglich. Es gibt Zu- und Abschläge für einfache bzw. bessere Lagen. In einfachen Lagen gibt es einen Abschlag in Höhe von 0,28 Euro, in mittleren Lagen einen Zuschlag von 0,09 Euro. In guten Lagen werden 0,74 Euro Zuschlag pro Quadratmeter und Monat gewährt.

Die Maßnahmen des Berliner Senats sind heftig umstritten. Kritiker fürchten eine rückläufige Bautätigkeit. Außerdem ist unklar, ob ein solcher Eingriff in die Vertragsgestaltung verfassungskonform ist.

Warum sind die Mieten in vielen Städten so stark gestiegen?

Es gibt verschiedene Ursachen für den Anstieg der Mieten in den Ballungsräumen. Ein Grund dafür wird in der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) gesehen. Diese macht Immobilienkredite billig und treibt damit die Nachfrage nach Immobilien.

Gleichzeitig sinken die Opportunitätskosten für Investoren. Würden deutsche Staatsanleihen zum Beispiel sechs Prozent Rendite abwerfen, würden Investoren nicht mit derselben Zielrendite in riskante Immobilienprojekte investieren.

Ein weiterer Grund ist die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in den Städten. Die Einwohnerzahl der großen Ballungsräume steigt zum Beispiel durch die Landflucht. Gleichzeitig ist das Angebot an bebaubaren Grundstücken im Stadtgebiet begrenzt.

Nicht zuletzt die gestiegenen Baukosten tragen zur Erhöhung der Mieten bei. Durch höhere Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden fallen auch die Baukosten pro Quadratmeter höher aus. Auch dies muss bei der Berechnung der Nettokaltmiete berücksichtigt werden.

Mieterhöhung - das sollten Sie tun

1
Stellen Sie sich zunächst die folgende Frage: Wie begründet der Vermieter die Mieterhöhung?
2
Nutzen Sie die Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Miterhöhung rechtens ist. Stimmen Sie keiner Mieterhöhung zu, die Sie nicht überprüft haben.
3
Überlegen Sie sich, ob Sie der Erhöhung gegebenenfalls zustimmen und teilen Sie dem Vermieter Ihre Entscheidung mit.

Beitrag verfasst von:

MARKUS GENTNER – FINANZEN.NET REDAKTEUR

Markus Gentner - Redakteur finanzen.net RatgeberMarkus Gentner leitet den Ratgeberbereich bei finanzen.net. Zuvor war er fünf Jahre lang in der News-Redaktion tätig. Der studierte Journalist und Germanist entdeckte seine Passion für die Börse beim Deutschen Anleger Fernsehen DAF, bereits während seines Volontariats sammelte er Erfahrung mit Ratgeberthemen.

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Bildquelle: Donatas Dabravolskas / Shutterstock.com

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