Offene und geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds Vergleich – das sind die besten Immofonds zum Vermögensaufbau

Immobilienfonds eignen sich für Anleger, die Immobilien nicht als Kapitalanlage selbst kaufen wollen und trotzdem von Mieterträgen und Wertsteigerungen unterschiedlichster Gebäude profitieren wollen. Hier erfahren Sie, wann sich Grundstücksfonds lohnen und worauf Sie bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds achten müssen. Zunächst stellen wir Ihnen in unserem Immobilienfonds-Vergleich die besten Immobilienfonds vor.

Immobilienfonds -
darum geht es

Immobilien­fonds sind spezifische Fonds, die in eine oder mehrere Immobilien investieren.

Mit Grundstücks­fonds parti­zipieren Sie als Anleger am Immobilien­boom. Sie profi­tieren von Miet­einnahmen und Wert­steige­rungen, ohne selbst Eigentum erwerben zu müssen.

Grundsätzlich können Sie zwischen of­fen­en und geschlossenen Immobilien­fonds wählen - hier gibt's die Unterschiede und spannende Alternativen.

Hinweis: Wenn Sie Anteile an Immo­bilien­fonds kaufen wol­len, sollten Sie Chan­cen und Risi­ken kennen.

Immobilienfonds kaufen -
Tipps & Tricks

Unsere Empfehlung: Immobilien­fonds eignen sich als Depot­bei­mi­schung für den Ver­mögens­aufbau.

Produkt­empfehlung: Der DWS Grundbesitz Europa inve­stiert in euro­päische Ge­werbe­immo­bilien. Innerhalb Europas diver­sifiziert auch der Deka-Immo­bilien Europa.

Global inve­stieren der DWS Grundbesitz Global und der HausInvest der Commerzbank Real Invest­ment­gesell­schaft.

Wer auf deut­sche Immobilien setzen möchte, wählt den UniImmo­Deutschland von Union­Investment.

Immobilienfonds-Vergleich: Die besten Immofonds

Name des FondsISIN/WKNLaufende Kosten pro Jahr (TER)Verwendung der Erträge
DWS Grundbesitz GlobalDE0009807057/ 9807051,17 Prozentausschüttend
HausInvestDE0009807016/ 9807011,05 Prozentausschüttend
DWS Grundbesitz EuropaDE0009807008/ 9807001,06 Prozentausschüttend
Deka-ImmobilienEuropaDE0009809566/ 9809560,85 Prozentausschüttend
Fokus Wohnen DeutschlandDE000A12BSB8/ A12BSB0,69 Prozentausschüttend
UniImmoDeutschlandDE0009805507/ 9805500,70 Prozentausschüttend
Wertgrund Wohnselect DDE000A1CUAY0/ A1CUAY1,15 Prozentausschüttend

Produkt­empfehlung: Zu den besten Immobilienfonds auf den deutschen Wohnungsmarkt gehört der UniImmoDeutschland von UnionInvestment. Anleger, die Ihr Risiko auf Immobilien rund um den Globus streuen wollen, wählen den Grundbesitz Global der DWS. Etwas günstiger hinsichtlich TER ist der Fonds HausInvest der Commerzbank Real Investmentgesellschaft. Anleger, die von Immobilien auf dem europäischen Markt profitieren wollen, können den DWS-Fonds Grundbesitz Europa oder den Deka-ImmoblienEuropa wählen. Beide Fonds investieren in geografisch breit diversifizierte Immobilien. Mehr zu den von uns empfohlenen Fonds erfahren Sie in unserem ausführlichen Immobilienfonds-Vergleich. Zunächst erläutern wir im Folgenden, warum sich Immobilienfonds für Anleger lohnen und auf welche Unterschiede Sie achten sollten.

Mit Immofonds vom Immobilienboom profitieren

Sie wollen an der Wertentwicklung eines Hauses oder einer Wohnung teilhaben, aber scheuen den Aufwand und die Kosten, die der direkte Kauf einer Immobilie mit sich bringt? Dann ist für Sie die Investition in Immobilien­fonds möglicherweise die passende Alternative. Denn wer Anteile eines Immobilienfonds besitzt, wird Miteigen­tümer eines oder mehrerer Gebäude, die durch den Fonds finanziert werden. So können Sie als Immofonds-Anleger langfristig von der Wertentwicklung der Gebäude sowie von Mieterträgen profitieren – ohne Verwaltungsaufwand.

Mit Immobilienfonds können Sie als Anleger besonders komfortabel am Immobilienboom partizipieren. Und Experten glauben, dass der Boom weitergeht. Der Immobilienmarkt in Deutschland sei stabil, so Immobilienspezialist Kurt Neuwirth von Neuwirth Finance im Gespräch mit Business Insider Deutschland. Eine Umfrage der Ratingagentur Scope unterstützt diese Einschätzung: Demnach rechnet über die Hälfte der Anbieter von offenen Immobilienfonds auch 2018 und 2019 mit beachtlichen Zuflüssen von bis zu zehn Milliarden Euro. In der Umfrage heißt es weiter: „Kein Anbieter rechnet mit Netto-Mittelabflüssen. Die Renditeerwartungen sind im Vergleich zur Vorjahresumfrage signifikant gestiegen.“

Wenn Sie Anteile an Immobilienfonds kaufen wollen, sollten Sie neben den großen Chancen auch die Risiken sowie die Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds kennen. In unserem Test haben wir die besten Immobilienfonds ganz genau unter die Lupe genommen.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilien­fonds sind eine spezielle Form von Investment­fonds, die nicht in Aktien oder Anleihen, sondern in verschiedenste Gebäude­formen investieren. Immobilienfonds werden häufig auch als Grundstücks­fonds bezeichnet, denn das Anlage­kapital wird schwerpunkt­mäßig in Grund­stücken und Gebäuden wie Büros, Einkaufszentren oder Mehr­familien­häusern angelegt.

Grundsätzlich werden in Deutschland zwei Formen von Immofonds unterschieden: Offene und geschlossene Immobilien­fonds. Offene Immobilien­fonds sind bei Anlegern besonders gefragt. Im Jahr 2017 lag das Anlage­volumen offener Immobilien­fonds in Deutschland laut des Statistik-Portals Statista bei 82,9 Millionen Euro – ein Anstieg von annähernd zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Offene Immobilienfonds 

Offene Immobilienfonds sind bei Anlegern deshalb so beliebt, weil mit nur einem Fonds gleichzeitig an mehreren Immobilien partizipiert werden kann. Dabei sind geografisch und mit Blick auf die Nutzungsarten kaum Grenzen gesetzt. In der Regel haben diese Investment­fonds eine unbegrenzte Laufzeit und Sie können die Fonds über ihre Bank erwerben.

Auch die Anteile von offenen Immobilienfonds sind nicht begrenzt, Anleger können also immer weiter investieren und neue Anteile kaufen, das Fondsvolumen steigt so stetig an. Die Folge: Der Fonds­verwalter hat die Möglichkeit, immer wieder zusätzlich neue Immobilien zu erwerben, was langfristig die Fondsrendite weiter steigern kann. In offene Immobilien­fonds können Anleger mit einer geringen Mindestanlage investieren. Allerdings haben Sie als Anleger in der Regel kein Mitsprache­recht bei den Immobilien, die im Fonds enthalten sind.

Chancen und Risiken offener Immobilienfonds

Immobilien­fonds sind vor allem bei Anlegern gefragt, die die Mühe und das Risiko scheuen, aus eigenen Mitteln ein Gebäude als Kapitalanlage zu kaufen. Ein zentraler Vorteil von offenen Immobilien­fonds liegt in der Risikostreuung der Geldanlage. Denn obwohl Sie Ihr Geld nur einer Anlagekategorie anlegen, investiert der Fonds in mehrere Objekte. Die Folge: Steht eine Immobilie leer oder es kommt zu Mietausfällen bei einem Gebäude, kann der Verlust einer Immobilie durch die Gewinne einer anderen Immobilie wieder ausgeglichen werden. Wie alle Fonds unterliegen aber auch Immobilien­fonds Wert­schwankungen, wenn die Erträge beispielsweise dauerhaft sinken oder sich der Verkehrswert einer Immobilie verändert.

Geschlossene Immobilienfonds

Im Gegensatz zu offenen Immobilien­fonds investieren geschlossene Fonds in der Regel nur in ein Gebäude oder in eine deutlich geringere Anzahl an Immobilien. Diese Fonds werden häufig mit einem konkreten Ziel ins Leben gerufen, zum Beispiel zur Kapital­aufnahme, um ein Immobilien­projekt umsetzen zu können.

Die Anteile an geschlossenen Fonds sind begrenzt, Anleger können nicht beliebig ein- oder aussteigen. Folglich gibt es bei geschlossenen Immobilien­fonds in der Regel eine geringe Zahl von Anteils­eigner als bei offenen Immobilienfonds. Auch das Fonds­vermögen eines geschlossenen Fonds steigt nicht unendlich an – sind keine Fonds­anteile mehr verfügbar, ist der Fonds für interessierte Anleger geschlossen. Vor diesem Hintergrund ist auch die Laufzeit des Fonds – anders als bei einem offenen Immobilien­fonds – begrenzt.

Chancen und Risiken geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel nur für ein einzelnes Immobilien­projekt aufgelegt. Vor diesem Hintergrund sind Miet­einnahmen und Kosten im Hinblick auf die Lage und den Zustand des Objekts kalkulierbar. Mit dem richtigen Objekt sind für Anleger attraktive Renditen möglich. Wer bei der Gestaltung der Immobilie außerdem mit­entscheiden möchte, für den kommen geschlossene Fonds ebenso infrage. Denn hier haben Anleger im Gegensatz zu offenen Immobilien­fonds ein begrenztes Mitsprache- und Entscheidungs­recht.

Geschlossene Immobilien­­fonds werden in der Regel mit dem Ziel aufgelegt, die Immobilie nach einer gewissen Zeit mit Gewinn zu veräußern. Allerdings müssen Anleger bei geschlossenen Fonds eine höhere Mindest­anlage­summe zahlen und können Ihre Fondsanteile während der Laufzeit nicht an den Emittenten zurückgeben.

In der folgenden Übersicht haben wir die zentralen Unterschiede von offenen und geschlossenen Investmentfonds zusammen­gefasst. Sowohl geschlossene als auch offene Immobilienfonds haben Anlegern in der Ver­gangen­heit zum Teil hohe Gewinne, aber auch Verluste eingebracht.

Offene und geschlossene Immobilienfonds – die Unterschiede

Offene FondsGeschlossene Fonds
Klassische InvestmentfondsNicht an der Börse handelbar
Unbegrenzte Anzahl an FondsanteilenBegrenzte Anzahl an Fondsanteilen
Unbegrenzte LaufzeitBegrenzte Laufzeit
Niedrige MindestanlagesummeHohe Mindestanlagesumme
I.d.R. Investition in mehrere Objekte und dadurch RisikostreuungInvestition in wenige Immobilien oder nur ein Objekt
Kein Mitsprache- und Entscheidungsrecht des Anlegers bei ImmobilienfondsEingeschränktes Mitsprache- und Entscheidungsrecht des Anlegers bei Immobilienfonds

„Betongold“ oder Fondssparen? Wann lohnen sich Immobilienfonds als Geldanlage?

Prinzipiell eignen sich Immobilienfonds für Anleger, die von der Wertentwicklung von Immobilien profitieren wollen, aber ein Direktinvestment – also den Kauf einer Immobilie – als Kapitalanlage scheuen. Denn mit offenen und geschlossenen Immobilienfonds müssen Sie nur einen Bruchteil von dem Kapital aufbringen, das für ein Direktinvestment in Form eines Immobilienkaufs nötig wäre. Darüber hinaus entfallen beim Fondskauf weitere Kosten für die laufende Immobilien­verwaltung sowie Instand­haltungs­kosten, die Sie in diesem Falle selbst tragen müssten.

Bei geschlossenen Fonds müssen Anleger zwar in der Regel eine deutlich größere Mindestanlagesumme aufbringen als bei offenen Fonds, trotzdem zahlen Sie einmalig auch mit dieser Anlageform deutlich weniger als bei einem „physischen“ Immobilienkauf. Auch wer mithilfe eines Fondssparplans regelmäßig in einen offenen Immobilienfonds investiert, kann langfristig Vermögen aufbauen.

Darüber hinaus eignen sich Immobilienfonds insbesondere für chancenorientierte Anleger, die ein gewisses Risiko in Kauf nehmen, um Ihre Renditechancen zu erhöhen. Dabei sollten Sie nicht außer Acht lassen, dass auch Immobilien ähnlich wie beispielsweise Aktien Wertschwankungen unterliegen können.

Für risikoaffine Anleger lohnt sich auch ein Blick auf geschlossene Immobilienfonds. Da der Fonds meistens nur in eine oder wenige Immobilien investiert, wird das Risiko nicht auf unterschiedliche Objekte gestreut und ist daher höher als bei offenen Immobilien­fonds.

Aber: Wie bei allen Börseninvestments steigt auch bei Immobilienfonds das Risiko mit den Chancen.

Nichts­destotrotz sorgt der Charakter eines Immobilien­investments für Stabilität und damit bei Ihnen als Anleger für Planbarkeit. Sie können langfristig mit Mieteinkünften in Form von Ausschüttungen kalkulieren. Das geht deutlich einfacher als beispielsweise bei Aktien oder Anleihen.

Unsere Empfehlung: Da geschlossene Fonds während der Laufzeit nicht an den Emittenten zurück­gegeben werden können, sollten Anleger geschlossene Immobilien­fonds ausschließlich ihrem Wertpapierdepot ­bei­mischen, um so das Risiko insgesamt möglichst klein zu halten. Geschlossene Grundstücksfonds eignen sich vor allem für erfahrene Anleger. Eine günstige Alternative zu aktiv gemanagten Fonds stellen übrigens Exchange-traded Funds (ETFs) dar – im Ratgeber ETF kaufen erfahren Sie mehr dazu.

Fristen bei offenen Immobilienfonds - schon gewusst?

Ein Risiko von offenen Immobilienfonds ist, dass Anteils­eigner bei Veränderung der Markt­situation gleich­zeitig ihr Vermögen aus einem Investment­fonds abziehen - so ist das beispielsweise während der Finanzkrise passiert. Um alle Anteils­eigner auszuzahlen, muss die Fonds­gesellschaft in so einem Fall innerhalb kürzester Zeit Immobilien verkaufen - meist zu schlechten Preisen.

Um einem solchen Szenario entgegen­zuwirken, hat der Gesetzgeber im Kapital­anlage­gesetzbuch (KAGB) drei Schutz­mechanismen festgelegt: die Mindest­halte­frist, die Rück­gabe­frist und die Rückgabe­termine.

Für Anteile an offenen Immobilienfonds gilt per Gesetz eine Mindesthaltefrist, die festlegt, wie lange ein Anleger mindestens Anteile an einem Fonds halten muss. In der Regel beträgt die Mindest­halte­dauer 24 Monate.

Zudem muss der Anleger dem Fonds­verwalter frühzeitig mitteilen, wenn er seine Fonds­anteile zurück­geben will. Durch diese Rückgabefrist kann der Fondsverwalter besser planen.

Für die Rückgabe Ihrer Fondsanteile müssen Sie außerdem vorgeschriebene Rück­nahme­termine beachten. Wann eine Rückgabe möglich ist, legen die Fonds­verwalter in den Vertrags­bedingungen fest.

Tipp: Wollen Sie Ihre Fondsanteile bereits vor der verstrichenen Rückgabefrist los werden, können Sie sie zum Beispiel über die Börse verkaufen.

Chancenreiche Alternative zu Immobilien­fonds: Crowdinvesting

Neben einer Geldanlage in Immobilienfonds können Anleger mit dem Konzept des Crowdinvestings sich ebenfalls an Immobilienprojekten beteiligen. Anders als bei einem Investment in offene Immobilienfonds, wählen Sie mithilfe des Crowdinvestings allerdings vielversprechende Immobilien Ihrer Wahl selbst aus und haben die Möglichkeit, auch nur in ein einzelnes spannendes Projekt zu investieren. 

Das Konzept des Crowdinvestings ist schnell erklärt: Gemeinsam mit mehreren Investoren finanzieren Sie als „Crowd“ ein spezifisches Immobilienprojekt und erhalten für Ihre Investition eine finanzielle Beteiligung in Form von Zinsen. Für Ihr Investment können Sie zwischen verschiedenen Vermittlungsplattformen wie Zinsland, Zinsbaustein und Exporo wählen. Die verschiedenen Anbieter unterscheiden sich im Wesentlichen im Hinblick auf die Höhe der Mindestbeteiligungssumme und die Laufzeit. Auch die anfallenden Kosten sind je nach Crowdinvesting-Plattform verschieden.

Wichtig: Im direkten Vergleich mit dem Kauf von Immobilienfonds überzeugt die Immobilieninvestition mittels Crowdinvesting vor allem mit hohen Zinsen und Entscheidungsfreiheit für den Anleger. Ebenso wie beim Kauf von Immobilienfonds ist Ihr Kapital auch beim Crowdinvesting einem Risiko ausgesetzt. Egal ob Immobilienfonds oder Crowdinvesting: Wer diese Investmentmöglichkeiten in Betracht zieht, sollte mit Verlusten umgehen können und für den Vermögensaufbau verschiedene Möglichkeiten der Geldanlage nutzen.

Die besten Immobilienfonds im Test

Immobilien­fonds lohnen sich insbesondere für ein lang­fristiges Investment. Vor diesem Hintergrund sollten Sie sich vor einer Investition ausreichend Zeit nehmen, um nach Immobilien­fonds zu suchen, die zu Ihrer Anlage­strategie passen.

Da geschlossene Immobilienfonds in der Regel nur solange für Anleger geöffnet sind, bis alle Anteile an Anleger verkauft wurden, haben wir diese Fondskategorie nicht in unserem Test berücksichtigt. Wer dennoch auf der Suche nach einem geschlossenen Immobilien­fonds ist, sollte bei namhaften Emittenten nach Fonds suchen, die zu seiner Anlagestrategie passen – hier finden Sie wichtige Tipps für Ihre Suche nach Immobilien­fonds

So haben wir getestet

Den Immobilienfonds-Vergleich haben wir in drei Testkategorien unterteilt. Für Sie prüfen wir Immobilien­fonds, die sich auf den deutschen, auf den europä­ischen und auf den inter­nationalen Immobilien­markt fokussieren. Neben den jährlichen laufenden Kosten haben wir selbst­verständlich auch die Wert­entwicklung für unsere Bewertung berücksichtigt. Ein Bewertungs­kriterium für unseren Immobilienfonds-Vergleich war außerdem die Fonds-Bewertung von Ratingagenturen wie der Agentur Scope aus Berlin. Die Agentur bewertet Fonds einer Vergleichsgruppe anhand von fünf Ratingstufen, wobei A die beste und E die schlechteste Bewertungskategorie darstellt. Innerhalb dieser fünf Stufen sind unterschiedliche Ab- und Hochstufungen möglich.

In den Test sind auch die geografische Verteilung, die Anzahl der Immobilien im Fonds, ein möglicher Ausgabe­aufschlag und das Chance-Risiko-Profil in die Bewertung eingeflossen. Nicht beachtet haben wir im Test, ob ein Fonds sparplanfähig oder VL-fähig ist oder nicht – mehr Informationen dazu finden Sie übrigens im Ratgeber Vermögenswirksame Leistungen (VL).

Immobilienfonds mit Deutschland-Fokus

Anleger, die vor allem vom deutschen Immobilienmarkt profitieren wollen, haben eine große Auswahl an offenen Immobilienfonds. Und der deutsche Immobilienmarkt ist für Investoren rund um den Globus interessant, wie das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 der Ernst & Young Real Estate GmbH zeigt. Laut der Wirtschafts­prüfungs­gesellschaft gaben 94 Prozent der befragten Investoren an, dass Deutschland ein attraktiver bzw. ein sehr attraktiver Standort für ein Immobilien­investment ist. Auch im europäischen Vergleich überzeugt der deutsche Markt bei Investoren. Im europäischen Vergleich ist Deutschland für mehr als die Hälfte der befragten Investoren „sehr attraktiv“.

Ein Fonds, der – wie der Name bereits verspricht – den Schwerpunkt auf dem deutschen Immobilienmarkt hat, ist der Fokus Wohnen Deutschland der Kapital­verwaltungs­gesellschaft IntReal International Real Estate (ISIN DE000A12BSB8/WKN A12BSB). Der ausschüttende Fonds der Tochter der Degussa Bank punktet mit einem sehr guten Scope-Rating von „a+“. Neben reinen Wohn­immobilien investiert der Fonds unter anderem auch in Sozial- und Seniorenimmobilien, Geschäftshäuser sowie gewerbliche Immobilien.

Das Fondsvolumen des Fokus Wohnen Deutschland liegt bei 338,27 Millionen Euro. In den vergangenen 36 Monaten erzielte der Fonds jährlich eine durch­schnitt­liche Wert­entwicklung von 2,04 Prozent. Die Ausschüttung erfolgt jährlich. Im Factsheet der Kapital­anlage­gesellschaft definiert Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer von Industria Wohnen, das Ziel des Fonds näher: „Der Fokus Wohnen Deutschland strebt an, Gebäude guter Qualität und Wohnanlagen in einem lebenswerten Umfeld zu erwerben und eine nachhaltige Investitions­stra­tegie zu verfolgen.“ Die Fonds­verwaltung empfiehlt diesen Fonds für Anleger, die Ihr Geld für mindestens fünf Jahre investieren wollen. Der Fonds ist deutlich kleiner als alle anderen Fonds in unserem Test – und verfügt lediglich über 13 Fondsobjekte. Im Juli 2018 bietet die Kapital­gesellschaft dieses Fonds keine Anteile an, über den Freiverkehr an der Börse, erhalten Anleger sie aber trotz dieses Cash-Stops weiterhin. Anleger müssen bei diesem Fonds jährlich laufende Kosten in Höhe von 1,49 Prozent (TER) und einen Ausgabe­aufschlag in Höhe von 5,00 Prozent einplanen.

Tipp: Viele Online-Broker bieten Fonds ohne Ausgabeaufschlag an. Kunden des finanzen.net Brokerage Depots stehen zum Beispiel mehr als 18.000 Fonds ohne Ausgabeaufschlag zur Verfügung.

Der UniImmoDeutschland von UnionInvestment (ISIN DE0009805507/WKN 980550) eignet sich laut Fondsverwaltung nur für Anleger, die Ihr Geld langfristig (länger als vier Jahre) fest anlegen wollen. Wer diesen Immobilien­fonds wählt, zahlt einen Ausgabeaufschlag von ebenfalls 5,00 Prozent und muss mit laufenden Kosten (TER) in Höhe von 0,93 Prozent pro Jahr rechnen. Trotz seines Fokus‘ auf Deutschland, investiert der UnionInvestment-Fonds nicht ausschließlich in den deutschen Immobilien­markt. Etwas mehr als 40 Prozent der Fondsimmobilien liegen in der EU bzw. im Europäischen Währungsraum. Knapp die Hälfte des Immobilienvermögens ist in Bürogebäude investiert. Im Scope-Rating schneidet der Immobilienfonds von UnionInvestment etwas besser ab als der Fonds der IntReal und erhält ein Rating von „aa-“ – seine Rendite liegt über der erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios. Der Fonds verfügt über ein Fondsvolumen von 12,1 Milliarden Euro und ist deutlich größer als der Fokus Wohnen Deutschland Fonds.

Die beiden genannten Immobilien­fonds mit Deutschland-Fokus sind in unserem gesamten Test die günstigsten hinsichtlich TER. Etwas teurer ist der Wertgrund WohnSelect D der Kapital­anlage­gesellschaft Pramerica Property Investment. Er erhält ebenso wie der Union-Fonds von Scope die Note „aa-“ – das ist übrigens in der Kategorie Immobilienfonds die höchste Bewertung. Allerdings besteht für den Wertgrund WohnSelect D derzeit ein CashStop, das heißt die Fondsverwaltung nimmt derzeit keine neuen Anlagegelder mehr an. Warum wollen wir Ihnen diesen Fonds dennoch nicht vorenthalten? Er ist der beste Fonds auf dem Markt, der schwerpunkt­mäßig auf Wohn­immobilien setzt. Außerdem können Sie über die Börse weiterhin Fondsanteile des WohnSelect D erwerben. Die laufenden Kosten (TER) liegen bei 1,15 Prozent pro Jahr. Anleger zahlen darüber hinaus einen Ausgabeaufschlag von 5,00 Prozent und eine erfolgsabhängige Provision. Die Performance des Fonds spricht für sich: Zwischen Juni 2015 und Juni 2018 verbuchte der Fonds eine durch­schnitt­liche Wert­entwicklung pro Jahr von über 11,80 Prozent. Das Fondsvolumen liegt bei 243,75 Millionen Euro und der Fonds ist in insgesamt 14 Bestandswohnimmobilien investiert.

Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Europa

Wer nicht nur in deutsche Immobilien investieren möchte, kann den ausschüttenden Fonds DWS Grundbesitz Europa (ISIN DE0009807008/WKN 980700) wählen. Dieser offene Immobilienfonds investiert überwiegend in klassische Gewerbe­immobilien. Im Juli 2018 verfügt der DWS-Fonds über 61 Immobilien in zehn europäischen Ländern. Die Minderheit der Immobilien liegt in Südeuropa, die deutliche Mehrheit in West-, Mittel- und Nordeuropa. Für den DWS Grundbesitz müssen Anleger mit einem Ausgabeaufschlag von 5,00 Prozent planen. Die TER liegt bei 1,06 Prozent pro Jahr. Darüber hinaus zahlen Anleger jährlich eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 1,5 Prozent. Die Ausschüttung erfolgt jährlich. Dieser Fonds blickt außerdem auf eine langjährige Erfahrung zurück, denn ihn gibt es seit 1970. Das Fondsvermögen liegt bei fast sechs Milliarden Euro. Zwischen Juli 2015 und Juli 2018 erzielte der DWS-Fonds im Schnitt eine Performance von 2,73 Prozent pro Jahr.

Nach Angaben der DWS liegen die Immobilien in sehr guten Lagen, die deutsche Publikumsfondsgesellschaft konzentriert sich auf etablierte Immobilienmärkte. Fondsmanagerin Anke Weinreich definiert das Ziel des DWS Grundbesitz Europa so: „Wir investieren in europäische Immobilien mit dem Ziel, unseren Anlegern eine diversifizierte Kapitalanlage mit einer langfristigen attraktiven Wertsteigerung zu bieten.“ Besonders Erfolg versprechend: Die Fondsverwaltung dieses Immobilienfonds richtet die Investmentstrategie auf der Grundlage der unterschiedlichen europäischen Immobilien­zyklen aus. Die Rating-Agentur Scope bewertet diesen Fonds mit der Note „a+“.

Der Deka-ImmobilienEuropa (ISIN DE0009809566/WKN 980956) der Deka Immobilien Investment GmbH erhält mit der Note „aa-“ von Scope eine leicht bessere Bewertung als der DWS-Fonds. Besonders gut schneidet der Fonds in unserem Test aufgrund seiner geografischen Diversifikation ab: Hauptsächlich investiert die Fondsverwaltung in Büroimmobilien und Gebäude aus dem Bereich Handel und Gastronomie in ganz Europa. Das Fondsvolumen liegt bei 15,4 Milliarden Euro. Die laufenden Kosten (TER) betragen pro Jahr 0,85 Prozent. Wer diesen Immobilienfonds kaufen möchte, muss außerdem einen relativ hohen Ausgabeaufschlag von 5,26 Prozent einplanen. Um Währungs- und Zinsrisiken abzusichern, sind laut Fondsverwaltung Derivate-Geschäfte zulässig.

Globale Immobilienfonds im Test

Auch in der Kategorie offene Immobilienfonds mit dem Fokus Welt haben wir mit dem DWS Grundbesitz Global (ISIN DE0009807057/WKN 980705) einen offenen Immobilienfonds der DWS untersucht. Der Grundbesitz Global legt ebenso wie der europäische DWS-Fonds seinen Schwerpunkt auf gewerblich genutzte Immobilien. Anders als das europäische Pendant, umfasst dieser Fonds allerdings etwas weniger Objekte: Der Fonds ist in 39 Immobilien in 13 Ländern investiert (Stand Juli 2018). Von der Berliner Ratingagentur Scope erhält der offene Fonds der DWS im Juni 2018 ein Rating von „bbb+“. Diese Note erhalten Fonds, die in einem angemessenen Verhältnis zu der erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios liegen. Durch seine Ausrichtung und Mieterstruktur hat sich der DWS-Fonds innerhalb eines Jahres von „bbb-„auf „bbb+“ verbessert – für Anleger interessant, da dies weiteres Potenzial offenbart.

Der DWS Grundbesitz Global sticht ebenfalls mit seiner großen Diversifikation hervor. Anleger, die nicht nur auf den deutschen oder europäischen Immobiliensektor setzen wollen, streuen mit diesem globalen Fonds ihr Risiko angemessen. Ebenso wie beim DWS-Fonds mit europäischem Fokus, zahlen Anleger einen Ausgabe­aufschlag von 5,00 Prozent und eine erfolgsabhängige Provision von 1,5 Prozent pro Jahr. Die jährliche Gesamt­kostenquote liegt bei 1,17 Prozent. Die Ausschüttung erfolgt jährlich, das Fondsvermögen beträgt 2,7 Milliarden Euro. Der Fonds verbuchte in den vergangenen drei Jahren eine durch­schnitt­liche Wert­entwick­lung von 1,36 Prozent pro Jahr. 

Hinweis: Insgesamt punktet die DWS also nicht nur bei Immobilien­fonds mit europäischer Ausrichtung, sondern auch bei Fonds mit weltweitem Fokus. Das spiegelt sich auch im Asset Management Rating von Scope wider. Hier erhält die DWS die Höchstnote „AAA“ für das gesamte Immobilien-Asset-Management.

Neben dem DWS-Fonds haben wir mit dem Fonds HausInvest der Commerzbank Real Investment­gesellschaft (ISIN DE0009807016/WKN 980701) einen weiteren offenen Fonds unter die Lupe genommen, der in Immobilien auf der ganzen Welt investiert. Allerdings liegt der Schwerpunkt des Fonds auf Objekten in europäischen Ländern. Lediglich zehn bis 30 Prozent der Immobilien liegen in nicht-europäischen Ländern. 

Der Investmentfonds Hausinvest verfügt über ein Anlagevolumen von 13,46 Milliarden Euro und beinhaltet 96 Objekte. Er ist daher in deutlich mehr Immobilien investiert als der Fonds der DWS. Anleger, die in diesen Fonds investieren wollen, zahlen ebenfalls einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent. In den letzten 36 Monaten erzielte der Fonds eine Wertentwicklung von 2,24 Prozent pro Jahr. Die Berliner Ratingagentur Scope bewertet den Fonds innerhalb der Kategorie „alternative Investmentfonds“ im Juni 2018 mit der Note „a+“, die Rendite liegt also leicht über der erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios.

Extra-Tipp: Insbesondere bei Investitionen in den nordamerikanischen Markt sollten Anleger die Zinsdifferenz und das Währungsrisiko im Hinterkopf behalten. Denn hier ist die Finanzierung von Krediten nicht nur teurer als beispielsweise in Deutschland, auch die Kosten für eine Währungsabsicherung sollten Anleger nicht aus den Augen verlieren. Beide Fonds mit globalem Fokus, also sowohl der DWS-Immobilienfonds als auch der Commerzbank-Fonds, diversifizieren die Immobilienkäufe auf unterschiedliche Regionen. Vor diesem Hintergrund streuen Anleger das Risiko sehr breit, nur ein geringer Anteil beider Fonds ist in nordamerikanische Immobilien investiert.

So finden Anleger die besten Immobilienfonds

Grundsätzlich eignen sich Immobilienfonds nicht für kurzfristige Anlage­strategien, sondern sind besonders für den lang­fristigen Vermögens­aufbau und als Depot­bei­mischung attraktiv.

In unserem Test haben wir die besten Immobilien­fonds auf dem Markt aufgeführt. Grundsätzlich sollten Sie bei der Auswahl eines zu Ihrer Anlage­strategie passenden Immobilienfonds die Fonds-Performance der vergangenen Jahre betrachten. Diese ist zwar kein aussagekräftiger Indikator für die Zukunft, durch die Wert­entwicklung in der Vergangen­heit verschaffen Sie sich dennoch einen wichtigen Überblick.

Die Qualität eines Immobilien­fonds können Anleger mithilfe zahlreicher Informationen (zum Beispiel Jahres­berichte und allgemeine Anlegerinformationen) analysieren. Ein weiterer Anhaltspunkt ist die Laufzeit der Mietverträge sowie die Lage der Immobilien. Auch die Vermietungsquote sollten Anleger bei den Fonds­verwaltern erfragen und bei ihrer Auswahl berück­sichtigen.

Bei geschlossenen Fonds ist es für Anleger schon etwas schwieriger herauszufinden, welche Fonds sich für ein Investment eignen. Denn oft werden notwendige Kennzahlen erst nach der Schließung eines Fonds für Investoren bekannt. Ein Anhaltspunkt ist dann zum Beispiel der Erfolg der jeweiligen Fonds­gesellschaft. Wer einen Immobilien­fonds in die engere Auswahl nimmt, kann also vergleichbare, abgeschlossene Projekte des Fondsverwalters in Augenschein nehmen. Da geschlossene Immobilienfonds nur in wenige Objekte bzw. nur in ein einziges Objekt investieren, sollten Anleger einen genaueren Blick auf die Immobilie werfen. Im Verkaufsprospekt sowie in den wesentlichen Anleger­informationen erfahren Sie wichtige Kennzahlen für Ihre Investition: Wie ist die Lage der Immobilie? Wie ist der Zustand des Objekts? Und wie sind die einzelnen Räum­lichkeiten vermietet? Diese Fragen sollten Sie mithilfe Ihrer Recherche beantworten können. Verlässlich sind daneben außerdem unabhängige Analysen beispielsweise von Rating-Agenturen.

Ob offener oder geschlossener Fonds, nicht zu vernachlässigen sind bei einem Investment die Kosten. Werfen Sie deshalb auch einen Blick auf die laufenden Kosten, Ausgabe­auf­schläge, Erfolgsprovisionen sowie Rück­gabe­kosten. Weitere hilfreiche Tipps zum Thema Fondskauf geben wir übrigens im Ratgeber Fonds kaufen. Wer auf der Suche nach Fonds ist, die nicht ausschließlich in Immobilien investieren, findet im Ratgeber Multi Asset Fonds weitere Investitions­möglichkeiten. Wichtige Begriffe, die Sie beim Fondssparen kennen sollten, haben wir verständlich in unserem Fonds-Lexikon für Sie erklärt.

Wichtig: Einige Immobilien­fonds verfolgen eine sogenannte CashCall bzw. CashStop-Strategie. Dann sind über die Fondsgesellschaft zeitweise keine Fondsanteile erhältlich. Der Grund: Erst wenn die Fondsgesellschaft eine viel­versprechende (neue) Immobilie zum Erwerb ausgemacht hat, können Anleger neue Fondsanteile kaufen. Damit können die Kapital­gesellschaften den Zuwachs an Fondsanteilseignern kontrollieren und auch die Fondsliquidität steuern. Über den freien Handel an der Börse können Anleger dennoch Fondsanteile erwerben.

Immobilienfonds kaufen - das sollten Sie tun

1
Für den Fondskauf über die Börse benötigen Sie ein Wert­papierdepot. Bei Ihrer Suche hilft Ihnen unser Depot-Vergleich.
2
Überlegen Sie, ob Sie offene oder geschlossene Immobilien­fonds kaufen wollen.
3
Berück­sichtigen Sie bei der Auswahl der Immofonds die Lage und Vermietungs­quote der Immobilie(n).
4
Kaufen Sie Anteile des Fonds und profi­tieren Sie lang­fristig von den Rendite­chancen.

Beitrag verfasst von:

ANNIKA NIEDERKORN – FINANZEN.NET REDAKTEURIN
Annika Niederkorn - Redakteurin finanzen.net Ratgeber

Annika Niederkorn ist zuständig für die Themen Versicherung, Vorsorge und Finanzen. Zuvor schrieb Sie als freie Mitarbeiterin für verschiedene Zeitungen und hospitierte unter anderem bei der Deutschen Presse-Agentur (DPA). Ihr Studium der Politischen Kommunikation hat sie mit einem Master abgeschlossen.

Hinweis: Unsere Ratgeber-Artikel sind objektiv recherchiert und unabhängig erstellt. Damit Sie unsere Informationen kostenlos lesen können, werden manchmal Klicks auf Verlinkungen vergütet.

Bildquelle: Africa Studio / Shutterstock.com

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