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Auch auf den Investmentmärkten spiegeln sich die globalen

Unsicherheiten wider

Frankfurt/Main (ots) - Die zu Beginn des Jahres zu beobachtende Erholungstendenz

der deutschen Investmentmärkte hat im zweiten Quartal eine kleine

Verschnaufpause eingelegt. Mit einem Gesamtumsatz von knapp 15,9 Mrd. EUR im

ersten Halbjahr wurde das Vorjahresergebnis dennoch insgesamt um rund 2 %

übertroffen. Grundsätzlich ist dabei jedoch eine unterschiedliche Entwicklung

zwischen Wohninvestments (ab 30 Einheiten) und gewerblichen Transaktionen zu

verzeichnen. Während das Investmentvolumen mit Gewerbeimmobilien um etwa 7 %

gesunken ist, wurde bei Wohnimmobilien eine Umsatzsteigerung von 36 %

registriert. Allerdings fiel das Transaktionsvolumen auch in diesem Marktsegment

im zweiten Quartal geringer aus als zum Jahresanfang. Dies zeigt die aktuelle

Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 15,9 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 2 % über dem Vorjahreswert

- Hiervon entfallen rund 4,5 Mrd. EUR (+36 %) auf das Marktsegment Residential

- Gewerbliche Investments kommen auf gut 11,4 Mrd. EUR (-7 %)

- 76 % (8,6 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,7 Mrd. EUR

- Im gewerblichen Marktsegment liegen Retail-Investments mit knapp 2,9 Mrd. EUR

an der Spitze, vor Logistik- und Büro-Investments mit knapp 2,8 Mrd. EUR bzw.

2,7 Mrd. EUR

- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (gut 1,3 Mrd. EUR)

- Die Netto-Spitzenrenditen haben sich bis zur Jahresmitte stabil gezeigt

- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 45 % auf dem höchsten

Niveau seit 2022

- Rund 540 erfasste Transaktionen

"Die grundsätzlich spürbar gestiegene Marktbelebung im Residential-Segment hat

sich auch im zweiten Quartal fortgesetzt, auch wenn sich die Umsatzsteigerung

etwas verlangsamt hat. Verantwortlich für das etwas moderatere Investmentvolumen

im zweiten Quartal ist in erster Linie die geringe Anzahl an Großtransaktionen,

was aber lediglich eine Momentaufnahme darstellt, da im zweiten Quartal mehrere

großvolumige Portfolios in den Markt gegangen sind, die in den kommenden Monaten

erfolgreich zum Abschluss gebracht werden sollten. Hinzu kommt, dass insgesamt

ein vergleichsweise geringes Angebot am Markt ist, da viele Eigentümer die

sicheren Cashflows von Wohnimmobilien schätzen und sich einige andere

Assetklassen vor dem Hintergrund der aktuellen globalen Unsicherheiten nicht

zwingend als alternative Investmentziele anbieten", erläutert Marcus Zorn, CEO

von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mittel- und langfristig wird das

Interesse an deutschen Wohnimmobilien nachhaltig bleiben und tendenziell eher

noch zulegen. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren. Zu nennen

ist hierbei zum einen der unverändert hohe Nachfrageüberhang auf den

Mietmärkten, der sichere Mieteinnahmen garantiert und Wertsteigerungspotenziale

bietet. Zum anderen stellen Wohnimmobilien gerade in schwer kalkulierbaren

gesamtwirtschaftlichen Zeiten und einem unsicheren geopolitischen Umfeld eine

überproportional sichere Assetklasse für Anleger dar.

Gewerblicher Investmentumsatz im ersten Halbjahr rückläufig

"Nachdem das Investmentvolumen mit gewerblichen Immobilien in den ersten drei

Monaten des laufenden Jahres noch angezogen hatte, lag es im zweiten Quartal

spürbar niedriger. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2025 rund 11,4 Mrd. EUR

investiert, was im Vorjahresvergleich einem Rückgang von knapp 7 % entspricht.

Ursächlich für diese Entwicklung sind unterschiedliche Aspekte. Zum einen ist

der niedrigere Umsatz auf ein geringes Produktangebot zurückzuführen, das sich

allerdings in der zweiten Jahreshälfte erheblich ausweiten wird. Zum anderen

spiegeln sich aber auch die vorhandenen globalen Unsicherheiten auf den Märkten

wider. Sich immer wieder kurzfristig ändernde Aussagen zu Zollhöhen und

-gültigkeiten, genauso wie die fast ungebremste Ausweitung kriegerischer

Konflikte, sei es der Ukraine-Krieg, Gaza, die Auseinandersetzungen zwischen den

Atommächten Indien und Pakistan oder die Kampfhandlungen zwischen Israel und dem

Iran, in die auch die USA eingegriffen haben, tragen aktuell nicht dazu bei, das

Vertrauen der Investoren zu stärken. Hinzu kommt, dass die

wirtschaftspolitischen Weichenstellungen, insbesondere die Ankündigung des

mehrere hundert Milliarden Euro schweren Sondervermögens für

Infrastruktur- und Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicher

finanzieller Spielräume für Verteidigungsausgaben zwar zu einer

Stimmungsaufhellung beigetragen haben, ihre Wirkung aber erst mit zeitlicher

Verzögerung entfalten werden", erläutert Zorn.

"Für die weitere Entwicklung der Investmentmärkte spielt die zunehmend

positivere Erwartungshaltung innerhalb der deutschen Wirtschaft voraussichtlich

eine wichtige Rolle. Dies zeigt sich bereits in der Verbesserung wichtiger

Stimmungsindikatoren wie dem ifo-Index, der im Juni zum sechsten Mal in Folge

gestiegen ist oder den ZEW-Konjunkturerwartungen, die ebenfalls angezogen haben.

Erfreulich ist vor allem, dass die Erwartungskomponenten in den Indizes

überproportional zulegen konnten. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass auch

im internationalen Kontext die in den nächsten Jahren größeren finanziellen

Spielräume mit großem Interesse wahrgenommen werden, wodurch die Attraktivität

Deutschlands als Investitionsstandort wieder spürbar zunehmen sollte", ergänzt

Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments führen das Feld an

Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann nehmen

Retail-Transaktionen zur Jahresmitte die Spitzenposition unter den

volumenstärksten Assetklassen ein. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,9

Mrd. EUR steuern sie gut ein Viertel zum gewerblichen Investmentumsatz bei,

verzeichnen jedoch im Vorjahresvergleich einen Rückgang von gut 21 %. Hierbei

ist jedoch zu beachten, dass im ersten Halbjahr 2024, getrieben durch wenige

Großtransaktionen, ein außergewöhnlich starkes Resultat erzielt wurde. Zwar

konnte auch im aktuellen Jahr mit der Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz

eine Großtransaktion im hohen dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden,

allerdings ist der Markt darüber hinaus deutlich kleinteiliger als üblich. Lässt

man die Großtransaktion außen vor, liegt das durchschnittliche Dealvolumen bei

gerade einmal 17 Mio. EUR. Hierin spiegelt sich nicht zuletzt wider, dass der

Fokus vieler Einzelhandelsinvestoren derzeit weniger auf großvolumigen

innerstädtischen Geschäftshäusern, sondern vor allem auf der

lebensmittelgeankerten Nahversorgung und Fachmärkten liegt. Diese Objektarten

tragen mehr als zwei Drittel zum aktuellen Retail-Volumen bei. Darüber hinaus

kann auch eine deutliche Belebung im Shoppingcenter-Segment verzeichnet werden,

die mit insgesamt 450 Mio. EUR einen deutlich höheren Anteil (16 %) zum Ergebnis

beisteuern als die Jahre zuvor. Auch hier standen im ersten Halbjahr kleine bis

mittelgroße Tickets im Fokus, die oftmals über Revitalisierungspotenziale

deutliche Wertsteigerungen bieten. In der Pipeline befinden sich jedoch auch

einige größere Center.

Knapp hinter den Einzelhandelsinvestments folgen auf dem zweiten Platz

Logistiktransaktionen, die ein Volumen von gut 2,8 Mrd. EUR verzeichnen und

damit 24 % zum gewerblichen Investitionsvolumen beitragen. Ihr Resultat liegt

damit in etwa auf Vorjahresniveau (-2 %). Bemerkenswert ist, dass der

Portfolioanteil der Assetklasse derzeit bei lediglich rund 16 % liegt.

Demgegenüber wurden alleine mit Einzeltransaktionen rund 2,3 Mrd. EUR umgesetzt.

Dies ist auch im langjährigen Vergleich ein sehr starkes Resultat (+19 %) und

verdeutlicht, dass Logistikimmobilien bei einer breiten Investorenbasis weit

oben auf dem Einkaufszettel stehen. Untermauert wird dies zusätzlich dadurch,

dass die Anzahl von mehr als 120 registrierten Verkäufen dem vierthöchsten je

registrierten Halbjahreswert entspricht.

Büroinvestments haben derweil im Vergleich zum Jahresbeginn etwas an

Marktanteilen verloren, tragen absolut gesehen mit 2,7 Mrd. EUR nichtsdestotrotz

rund 21 % mehr zum Ergebnis bei als noch im Vorjahr. Maßgeblich zurückzuführen

ist der deutliche Zuwachs auf den Verkauf des Upper West in Berlin mit deutlich

mehr als 400 Mio. EUR im ersten Quartal. In den vergangenen drei Monaten konnten

vor allem kleine bis mittelgroße Transaktionen bis maximal 75 Mio. EUR

registriert werden, sodass das zweite Quartal nicht nahtlos an den soliden

Jahresauftakt anknüpfen konnte. Ein positives Signal senden derweil die

Nutzermärkte. Dass der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr ein Plus von rund 9

% verzeichnet, könnte zu einer Stärkung des Vertrauens der Investoren in die

Assetklassen beitragen.

Den vierten Platz belegen Healthcare-Objekte mit einem Volumen von 940 Mio. EUR,

was einer Steigerung von knapp 66 % entspricht. Fast 70 % des Volumens sind

dabei auf Pflegeimmobilien zurückzuführen, die damit eine deutliche

Markterholung verzeichnen und sich langsam wieder ihrem langjährigen Schnitt

annähern. Ebenfalls deutliche Zuwächse verzeichnen auch Hotelinvestments, die

rund 830 Mio. EUR zum Ergebnis beitragen (+52 %). Die Assetklasse verzeichnet in

den vergangenen Monaten ein sukzessive ansteigendes Investoreninteresse. Größte

Transaktion des zweiten Quartals war die Veräußerung des Mandarin Oriental in

München für rund 150 Mio. EUR.

Wenig großvolumige Einzeltransaktionen

Bis zum Ende des ersten Halbjahrs entfielen rund 8,6 Mrd. EUR des Volumens auf

Einzeltransaktionen. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht

dies einem Rückgang von knapp 9 %, worin sich vor allem widerspiegelt, dass

aktuell nur sehr wenige Deals im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet

werden. Die Anzahl der registrierten Einzeltransaktionen insgesamt ist

demgegenüber um 5 % angestiegen. Der Portfolioanteil am Gesamtergebnis liegt

derweil bei rund 24 % bzw. 2,7 Mrd. EUR und ist damit nahezu identisch mit dem

Vorjahreswert. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Einzelhandelspakete

mit 1,6 Mrd. EUR, was maßgeblich auf die Porta-Übernahme zurückzuführen ist.

Aber auch ohne diesen Sondereffekt läge die Assetklasse noch an erster Stelle,

da im ersten Halbjahr eine ganze Reihe von lebensmittelgeankerten Portfolios

veräußert wurden.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien

bewegt sich mit 45 % auf einem im langjährigen Vergleich leicht

überdurchschnittlichen Niveau, was die ungebrochene Attraktivität des deutschen

Marktes unterstreicht. Die höchsten Anteile entfallen dabei wie gewohnt auf

europäische Investoren mit 28 %, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die gut

12 % beitragen.

A-Standorte mit deutlich weniger Bewegung als im Vorjahr

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf,

Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart beläuft sich im ersten Halbjahr

auf 4,3 Mrd. EUR und unterschreitet damit das Vorjahresresultat um rund ein

Drittel. Zwar ist grundsätzlich eine spürbare Belebung am Markt zu verzeichnen,

jedoch befindet sich eine Reihe von Transaktionen noch in der

Finalisierungsphase und hat entsprechend noch nicht Eingang in das Volumen

gefunden. Hinzu kommt, dass weiterhin vergleichsweise wenig Großabschlüsse

verzeichnet werden. Lediglich vier Verkäufe oberhalb der 100-Mio.-EUR-Marke

wurden bislang getätigt, was ein Novum darstellt. Entsprechend heterogen ist

auch das Bild in den verschiedenen Städten. Insbesondere Märkte, die

üblicherweise von Großtransaktionen vor allem aus dem Bürosegment geprägt sind,

verzeichnen aktuell niedrige Resultate", erläutert Nico Keller. Mit deutlichem

Abstand auf Platz 1 liegt erneut Berlin mit einem Investitionsvolumen von gut

1,3 Mrd. EUR. Dies entspricht zwar einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert um

rund 35 %, jedoch wurde der 2024er Wert durch die Veräußerung des KaDeWe für

rund 1 Mrd. EUR deutlich nach oben getrieben. Mit gut 918 Mio. EUR folgt München

auf dem zweiten Rang. Auch in der bayerischen Landeshauptstadt steht damit ein

deutlicher Rückgang (-38 %) zu Buche, der jedoch ebenfalls maßgeblich auf den

Sondereinfluss von wenigen Großtransaktionen im Vorjahr (z. B. 5 Höfe)

zurückzuführen ist. Demgegenüber konnte in Hamburg ein Plus von 30 % auf rund

813 Mio. EUR verzeichnet werden. Neben dem Ankauf eines größeren

Pflegeheim-Portfolios durch die Stadt Hamburg trägt eine Reihe von mittelgroßen

Transaktionen zum soliden Ergebnis bei. Auf den weiteren Plätzen folgen

Düsseldorf mit 560 Mio. EUR (-15 %), Köln mit 313 Mio. EUR (-52 %), Frankfurt

mit 237 EUR Mio.

(-72 %) und Stuttgart mit 183 Mio. EUR (+2 %).

Renditen im ersten Halbjahr weiter stabil

Die Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen hat sich auch im zweiten Quartal

fortgesetzt. In keiner Assetklasse war bislang eine nennenswerte Änderung

gegenüber Jahresbeginn zu beobachten. War noch zu Jahresende 2024 der allgemeine

Markttenor, dass eine erste spürbare Renditekompression im Jahresverlauf

einsetzen dürfte, spricht aktuell vieles dafür, dass sich dieser Prozess noch

etwas verzögern wird. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das

Finanzierungsumfeld. So liegen die Kapitalkosten derzeit deutlich über den

Annahmen des Vorjahresendes. Sorgen vor einer höheren Staatsverschuldung und die

aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten sorgen dafür, dass sich die

langfristigen Kapitalmarktzinsen kaum entspannen. Folglich liegen die

Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Schnitt der A-Standorte unverändert bei

4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von

Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Während in Köln und Stuttgart 4,40 %

angesetzt werden, notieren Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %. Für

Logistikobjekte bewegt sich die Spitzenrendite bei 4,25 %, und für

innerstädtische Geschäftshäuser liegt sie im Durchschnitt der A-Standorte bei

3,76 %. Bei Fachmarktzentren haben 4,65 % Bestand, und auch bei

Discountern/Supermärkten (4,90 %), sowie Shoppingcentern (5,60 %) sind keine

Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenrendite für Neubauobjekte im

Wohnungsmarkt bewegt sich im Schnitt der A-Standorte bei 3,58 %.

Perspektiven

Die Perspektiven der Investmentmärkte werden von einer Vielzahl

unterschiedlicher Einflussfaktoren bestimmt, die teilweise gegensätzliche

Entwicklungen auslösen oder beeinflussen können. Grundsätzlich ist dabei

zwischen nationalen und globalen Faktoren zu differenzieren. Im nationalen

Kontext deutet alles darauf hin, dass sich die Gesamtwirtschaft in den nächsten

zwei Jahren besser entwickeln wird als bis vor Kurzem erwartet. Hierfür sprechen

die positiven Ausgabeneffekte, die im Zusammenhang mit den verabschiedeten

Sondervermögen zu erwarten sind und die zusätzliche Sekundäreffekte, vor allem

auf den Nutzermärkten, nach sich ziehen dürften. Unterstützt wird die

Aufwärtstendenz durch eine spürbare Stimmungsaufhellung auf Unternehmensseite,

die sich bereits heute in wichtigen Indikatoren zeigt. Bezogen auf den

Wohnungsmarkt ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass der hohe

Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten zumindest mittelfristig anhalten wird,

wodurch Wohnungsinvestments hochattraktiv bleiben. Berücksichtigt man weiterhin,

dass im zweiten Halbjahr ein erheblich größeres Angebot an Investmentobjekten,

die im ersten Halbjahr vorbereitet wurden, verfügbar sein wird, sprechen die

genannten Aspekte dafür, dass die Transaktionsvolumina im zweiten Halbjahr 2025

deutlich zulegen sollten.

Andererseits sind aber globale Entwicklungen zu beachten, die mögliche positive

Effekte überlagern oder sogar konterkarieren könnten. Zu nennen sind hier

natürlich die angekündigten Zölle der USA und die hieraus resultierenden

Gegenmaßnahmen. Im Worst Case könnte sich im Gefolge ein echter Handelskrieg

entwickeln, der katastrophale Folgen für die Weltwirtschaft hätte. Dies gilt

insbesondere im Zusammenhang mit der aktuell sehr kurzen Halbwertzeit

politischer Entscheidungen und Aussagen, die zu einer latenten Unsicherheit auf

den Märkten führt. Und auch wenn sich Anleger zunehmend an eine neue Realität

gewöhnen, trägt ein derartiges Umfeld in der Regel nicht zu prosperierenden

Investmentmärkten bei. Prinzipiell haben die skizzierten Aspekte das Potenzial,

die globale Wirtschaft und damit auch die Immobilienmärkte negativ zu

beeinflussen, was zu sinkenden Investmentvolumina führen könnte.

Fasst man die skizzierte Gemengelage zusammen, dann wird offensichtlich, dass

die weitere Entwicklung der Investmentmärkte nur schwer valide vorherzusagen

ist. Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, die für einen anhaltend positiven

Trend mit steigenden Transaktionsvolumina sprechen, aber es besteht auch eine

reale Chance, dass gerade globale Trends die Wirtschaft und damit auch die

Investitionsaktivitäten behindern könnten. Grundsätzlich positiv zu werten ist,

dass Immobilien gerade in schwierigen Zeiten von vielen Anlegern als

vergleichsweise krisenfeste Assetklasse angesehen werden, sodass eine gewisse

Kapitalumschichtung aus anderen Assetklassen durchaus möglich wäre. Dies würde

sich positiv auf die Märkte und die Investmentumsätze auswirken. Und auch ein

weiterer Aspekt könnte die Märkte stärken: Aktuell lässt sich beobachten, dass

in gewissem Umfang Kapital aus den USA abgezogen und in anderen Ländern

investiert wird. Hiervon profitiert unter anderem auch Europa und in besonderem

Maße Deutschland, da die Wachstumsperspektiven sich aufgrund größerer

finanzieller Spielräume in den nächsten Jahren verbessert haben.

"Die unterschiedlichen Einflussebenen zeigen, dass Vorhersagen ausgesprochen

schwierig sind und eigentlich nur im Rahmen von Szenarien erfolgen können. Das

aus unserer Sicht wahrscheinlichste Szenario ist, dass sich positive Effekte aus

nationalen Entwicklungen, wie die sukzessive Umsetzung der Sondervermögen und

ein anziehendes BIP, relativ umfangreich entfalten können und nur bedingt durch

übergeordnete Negativtrends überlagert werden. Voraussetzung ist, dass halbwegs

rationale Lösungen bezüglich der Zollproblematik gefunden werden, und aktuelle

globale Krisenherde nicht weiter eskalieren. Basierend auf diesen Eckwerten

gehen wir davon aus, dass ein Ergebnis von über 35 Mrd. EUR für Investments in

Gewerbe- und Wohnobjekte durchaus möglich ist. Für die Renditeentwicklung stellt

eine stabile Entwicklung im weiteren Jahresverlauf das aus heutiger Sicht

wahrscheinlichste Szenario dar", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q2 2025 | BNP Paribas Real

Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts

chland-at-a-glance)

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