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Solides Dreivierteljahr auf dem europäischen Büromarkt - Flächenumsatz
leicht über Vorjahresniveau
Frankfurt/Main (ots) - Die ersten neun Monate des Jahres 2025 verliefen trotz
des weiterhin schwachen wirtschaftlichen Umfelds vielversprechend für den
europäischen Büromarkt. Der Flächenumsatz in den 18 führenden europäischen
Märkten (Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Paris, Rom und
Warschau) belief sich auf rund 5,9 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis rund 2 %
über dem Vorjahreszeitraum und entspricht in etwa dem Fünfjahresdurchschnitt.
Nach zwei verhältnismäßig starken Quartalen mit einem Umsatz von jeweils rund
2,0 Mio. m² hat die Dynamik im dritten Quartal allerdings etwas nachgelassen.
Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die Marktdynamik fällt in den Top-Märkten aktuell zudem noch recht
unterschiedlich aus. Einige Standorte präsentieren sich widerstandsfähiger als
andere, darunter Frankfurt und London, die nach wie vor insbesondere von Mittel-
und Großabschlüssen profitieren. Die deutschen Büromärkte (Big 6) schlossen das
Dreivierteljahr mit einem Gesamtvermietungsvolumen von eindrucksvollen 1,9 Mio.
m² ab. Damit liegt das Ergebnis rund 6 % über dem vergleichbaren
Vorjahreszeitraum. Mit einem Flächenumsatz von 501.000 m² (+63 % im
Vorjahresvergleich) ist der Frankfurter Büromarkt in den ersten neun Monaten der
mit Abstand dynamischste in Deutschland. Er erzielte damit das beste
Zwischenergebnis seit 2001, wobei überdurchschnittliche 42 % des Umsatzes auf
das großvolumige Segment mit mehr als 10.000 m² Bürofläche entfallen.
Insbesondere Großtransaktionen im Bereich der Banken- und Finanzdienstleistungen
sowie von Beratungsgesellschaften fallen hier positiv ins Gewicht, darunter die
Commerzbank (73.000 m² im Q1), KPMG (33.400 m² im Q2) und ING-DiBa (32.400 m² im
Q2).
Angetrieben durch das wiedergewonnene Vertrauen in mehrere Leitbranchen
verzeichnet auch London einen positiven Trend in der Marktentwicklung.
Wenngleich Großtransaktionen noch selten sind, ist im mittleren Flächensegment
eine rege Anmietung zu registrieren. Der Flächenumsatz im Zentrum der britischen
Hauptstadt summiert sich in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres auf
rund 860.000 m² und notiert damit etwa 24 % über dem Vorjahreswert sowie rund
ein Drittel über dem Fünfjahresdurchschnitt. Solide präsentiert sich auch der
Büromarkt in Dublin. Der Vermietungsumsatz belief sich bis Ende September auf
rund 173.000 m² (+14 % im Jahresvergleich) und übertrifft somit um 42 % den
Fünfjahresschnitt. Barcelona verzeichnet mit einem Flächenumsatz von rund
258.000 m² ein überdurchschnittliches Resultat (+35 %). Dies ist in erster Linie
auf den hohen Umsatz im Stadterneuerungsgebiet 22@Barcelona zurückzuführen, das
rund 57 % des Volumens auf sich vereint. Die spanische Hauptstadt Madrid
vermeldet mit 387.000 m² hingegen einen rückläufigen Flächenumsatz (-4 %).
Die weiterhin herausfordernde gesamtwirtschaftliche Situation macht sich auch
auf den französischen Büromärkten bemerkbar. Die politischen Unsicherheiten im
Land sowie auf internationaler Ebene verstärken die abwartende Haltung vieler
Nutzer. So belief sich der Flächenumsatz im Zentrum von Paris Ende Q3 nur auf
1,09 Mio. m², was einem Rückgang von 8 % gegenüber dem Vorjahr und einem Minus
von 6 % zum Fünfjahresdurchschnitt entspricht. Auch in der italienischen
Hauptstadt Rom ist der Flächenumsatz rückläufig, was in erster Linie auf einen
gewissen Mangel an großvolumigen Abschlüssen zurückzuführen ist. So steht Ende
September 2025 ein Umsatz von lediglich rund 94.000 m² zu Buche (-28 % ggü.
Vorjahreswert). Ähnliche Trends im Vorjahresvergleich zeigten sich in Brüssel
und Warschau (jeweils -18 % und -1 %).
Leerstandsanstieg setzt sich fort: Moderne Flächen dennoch weiterhin knapp
Das Leerstandsvolumen in den 18 führenden europäischen Büromärkten ist trotz
sinkender Bauaktivität erneut gestiegen und beläuft sich aktuell auf 23
Millionen m² (+6,4 % gegenüber dem Vorjahr). Die durchschnittliche
Leerstandsrate notiert zum Ende des dritten Quartals bei 9,0 % und liegt damit
20 Basispunkte höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Trotz dieses
allgemeinen Anstiegs variiert die Situation je nach Standort stark. Während sich
der Leerstand in Barcelona, Dublin, London, Luxemburg, Madrid und Warschau im
Jahresvergleich leicht rückläufig präsentiert, ist er in den übrigen Standorten
weiter gestiegen. Die niedrigste Leerstandsquote weisen unverändert Luxemburg
(4,5 %), Köln und Hamburg (jeweils 6,0 %) sowie Amsterdam (6,6 %) auf. In
Brüssel beläuft sie sich auf 8,0 %, in München und Lyon auf 8,1 % und in Rom,
London sowie Berlin auf 8,4 %. In Madrid (9,1 %), Warschau (9,7 %) und Mailand
(9,8 %) liegt sie trotz leicht rückläufiger Werte weiterhin über 9,0 %. Die mit
Abstand höchsten Raten werden in Frankfurt (11,1 %), Düsseldorf (11,7 %),
Barcelona (12,3 %), Dublin (12,8 %) und Paris (13,6 %) verzeichnet.
Flächen und Lagequalitäten bei Leerstandsentwicklung entscheidend
Das wachsende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist in den meisten
Städten spürbar: Während das Angebot insbesondere bei modernen Flächen in
zentralen Stadtteilen weiterhin begrenzt bleibt, ist der Leerstand in älteren,
qualitativ schlechteren Bestandsgebäuden sowie in Nebenlagen und der Peripherie
teilweise erheblich gestiegen. In den begehrtesten Stadtteilen verharrt der
Leerstand damit auf niedrigem Niveau. Beispiele dafür sind die zentralen
Geschäftsviertel (CBDs) von Barcelona (2,1 %), Mailand (2,7 %) und München (3,5
%). Im Gegensatz dazu steigt die Leerstandsquote in vielen peripheren
Büroteilmärkten weiter an und notiert im zweistelligen Prozentbereich. Aus
diesen Werten wird der aktuelle Nachfragefokus auf höherwertige
Flächenausstattung, sehr gute Verkehrsanbindung (insbesondere ÖPNV) sowie
zentrale Lagen ablesbar. Die wieder verstärkte Zusammenarbeit im Büro, aber auch
das hybride Arbeiten bedeuten, dass Nutzer mehr als zuvor Gebäude in den
etablierten Top-Lagen bevorzugen. Neben der Erreichbarkeit sind hierfür auch die
Nachbarschaft und die Qualität entscheidend. Länderübergreifend zeigt die
Analyse, dass moderne Gebäude, die sich derzeit im Bau befinden, tendenziell in
Kerngebieten und weniger in Randlagen errichtet und schnell vom Markt absorbiert
werden. Auch in Außenbezirken finden sich durchaus kurzfristig verfügbare,
qualitativ hochwertige Flächen, diese sind jedoch oft deutlich schlechter
angebunden, was ihre Nachvermietungschancen reduziert.
Des Weiteren wird in vielen europäischen Ländern zudem versucht, alte
Büroflächen für andere Zwecke umzunutzen, um dem Leerstand und letztlich auch
dem Verfall entgegenzuwirken. Insbesondere die Umnutzung zu Wohnungen, aber auch
zu Hotels steht dabei europaweit im Fokus. In Deutschland kam es seit 2021 zu
zahlreichen Repositionierungen und Umwandlungen, insbesondere außerhalb der
Innenstädte.
Angesichts der nach wie vor begrenzten Fertigstellung neuer Büroflächen ist es
unwahrscheinlich, dass der Anstieg des europaweiten Leerstands durch Neubauten
verstärkt wird. Ein Großteil dieser Flächen ist zudem bereits vorvermietet.
Aufgrund anhaltend herausfordernder Rahmenbedingungen ist die Bautätigkeit
unverändert rückläufig, sodass für die kommenden Monate ein weiterer Rückgang
der Fertigstellungen zu erwarten ist. Dadurch dürfte ein Teil des Angebots
absorbiert werden können - insbesondere, wenn es den Nutzer-Anforderungen in
Bezug auf Lage, Qualität und Preis entspricht.
Spitzenmieten stehen weiter unter Aufwärtsdruck
Die hohe Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Immobilien treibt die
Spitzenmieten in den meisten europäischen Städten weiter in die Höhe. Das knappe
Angebot verstärkt diesen Trend zusätzlich. Die mit Abstand größten Steigerungen
gegenüber dem Vorjahr wurden in Frankfurt (54,00 EUR/m², +10 %), Lyon (31,70
EUR/m², +9 %), Mailand (63,30 EUR/m², +6 %), Düsseldorf (46,00 EUR/m², +6 %) und
London (+6 %) verzeichnet. London ist mit 175,90 EUR/m² in der Spitze weiterhin
der teuerste Markt unter den 18 führenden europäischen Bürostandorten. Auf dem
zweiten Platz liegt Paris mit 104,10 EUR/m² (+4 %), das ebenfalls die
100-EUR-Marke überschreitet. Auch in Dublin (58,30 EUR/m², +4 %), München (55,00
EUR/m², +3 %), Amsterdam (47,90 EUR/m², +4 %), Berlin (47,00 EUR/m², +4 %),
Madrid (43,50 EUR/m², +4 %) und Barcelona (30,00 EUR/m², +3 %) ist die
Spitzenmiete weiter angestiegen. In Luxemburg (55,00 EUR/m²), Rom (47,90
EUR/m²), Hamburg (36,00 EUR/m²), Köln (33,50 EUR/m²), Brüssel (33,30 EUR/m²) und
Warschau (30,00 EUR/m²) bleibt die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr
unverändert.
Inhomogene Entwicklung bei den Durchschnittsmieten, in der Tendenz aber steigend
Auch die Durchschnittsmieten spiegeln den verstärkten Nachfragefokus auf moderne
Büroflächen wider. Im Jahresvergleich sind sie im Durchschnitt der europäischen
Märkte um rund 2 % gestiegen, wobei die Wachstumsraten unterschiedlich ausfallen
und zwischen +25 % in Frankfurt und knapp +2 % in Amsterdam notieren. Lediglich
in Berlin (-7 %), Mailand (-8 %) und Rom (-16 %) ist die Durchschnittsmiete
gesunken. Mit 85,70 EUR/m² ist das Durchschnittsniveau in London am höchsten,
gefolgt von Paris (49,80 EUR/m²) und Frankfurt (30,20 EUR/m²). In Berlin,
München und Mailand liegt die Durchschnittsmiete bei etwas über 27 EUR/m². In
Lyon (26,10 EUR/m²), Hamburg (22,50 EUR/m²), Amsterdam (22,50 EUR/m²) und Madrid
(22,10 EUR/m²) wird die 20-EUR-Marke überschritten. Darunter liegen Düsseldorf
(19,90 EUR/m²), Barcelona (19,60 EUR/m²), Köln (19,40 EUR/m²), Rom (18,30
EUR/m²), Warschau (17,90 EUR/m²) und Brüssel (17,60 EUR/m²).
Die begrenzten Verfügbarkeiten moderner Flächen in zentralen Lagen veranlassen
Mieter dazu, nach günstigeren Alternativen in der Nähe zu suchen. Randlagen
können zu einer attraktiven Option werden, wenn die Mieten im Vergleich zu den
traditionellen Top-Citylagen deutlich niedriger sind. Aufgrund des hybriden
Arbeitens müssen Nebenlagen und Peripherie jedoch über Kosteneinsparungen hinaus
weitere Vorteile bieten, um Nachfrage zu generieren. Am wichtigsten ist dabei
die Verkehrsanbindung, sowie ein lebendiges, attraktives Umfeld.
Perspektiven
Dem europäischen Büromarkt fehlt aktuell noch der wichtige konjunkturelle
Rückenwind. Doch obwohl sich die wirtschaftliche und geopolitische Situation
weiterhin als herausfordernd darstellt, liegt der Flächenumsatz über dem des
Vorjahres. Getragen von einer regen Anmietungstätigkeit im mittleren
Flächensegment und einer wachsenden Zahl an Großabschlüssen präsentieren sich
die Märkte im laufenden Jahr insgesamt solide. Die Büromärkte segmentieren sich
zunehmend nach Alter und Qualität des Bestands. Immer mehr Unternehmen -
insbesondere aus den Bereichen Banken, Telekommunikation, Automobil und
Luftfahrt - verlangen von ihren Mitarbeitenden, häufiger ins Büro zu kommen. Das
stützt die Nachfrage nach erstklassigen Standorten. Auch wenn die Nachfrage nach
Top-Flächen und -Lagen steigt und damit der Druck auf Mieten und Renditen
zunimmt, wartet der Markt noch immer auf eine echte Erholung in der Breite.
Diese könnte sich 2026 einstellen, wenn sich das wirtschaftliche und finanzielle
Umfeld weiter aufhellt. Für das Gesamtjahr 2025 stellt ein Flächenumsatz leicht
über dem Vorjahresniveau ein realistisches Szenario dar. Wie sich die einzelnen
europäischen Märkte weiterentwickeln, bleibt jedoch vorerst abzuwarten.
Beim Leerstand dürfte sich die Segmentierung fortsetzen, sodass das
Leerstandsvolumen in den dezentralen Lagen und bei älteren Bestandsobjekten
höchstwahrscheinlich nochmals zulegen wird. Für die Kernlagen scheint ein
weiterer Anstieg hingegen weniger wahrscheinlich, und der moderne Leerstand
sollte langsam weiter sinken. Der Druck auf die Spitzenmieten dürfte sich
unvermindert verfestigen und zu weiteren Mietpreissteigerungen führen.
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Chantal Schaum
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