Was ist New Economy Real Estate und warum ist es von Bedeutung?

New Economy Real Estate steht für die Immobilien, in denen andere „Megatrend“-Technologien und Innovationen stattfinden. Es handelt sich um die Gebäude, in denen das Internet oder biowissenschaftliche Technologien untergebracht sind, um die Kommunikationsmasten, die Daten übertragen, und um die Gebäude der Logistik (insbesondere des E-Commerce). New Economy Real Estate fokussiert sich zudem auf Märkte und Städte mit hoher Innovations- und Technologiekonzentration, wie beispielsweise das goldene Dreieck zwischen London, Cambridge und Oxford, in dem die Universitäten angesiedelt sind, die zahlreiche Innovationen in den Bereichen Biotechnologie, Biowissenschaften und Medizin vorantreiben. Ein weiteres Beispiel ist das südliche San Francisco mit seiner Technologiekombination aus Informatik, künstlicher Intelligenz (KI) und Biowissenschaften. Sie könnten auch an Boston, an das Shibuya-Viertel in Tokio oder an Genf in der Schweiz denken. Diese Märkte weisen in ihrer wirtschaftlichen Gesamtstruktur alle eine hohe Konzentration von technologieorientierten Branchen auf. In diesen Städten oder Gebieten der Teilmärkte sind die Immobilienarten zu finden, die das größte Wachstum verzeichnen. Es handelt sich um hochspezialisierte, unternehmenskritische Immobilien, und das Angebot an solchen Gebäuden ist gering. Als Eigentümer dieser Gebäude an diesen Standorten verfügen Sie daher über das Potenzial, überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu erzielen. „New Economy Real Estate“ ist somit der „Spitzenreiter der Spitzenreiter“, der „Gipfelpunkt“ des Immobilienmarktes. Es sollte nicht unerwähnt bleiben, dass es sich nicht um Immobilien der „Old Economy“ handelt – weder um Wohnimmobilien noch um veraltete Büroflächen oder um Immobilien, die gänzlich dem Einzelhandel dienen (und die durch den Übergang zu Internetkäufen schnell ersetzt werden). Wir haben die folgenden Schwerpunkte für Immobilien der New Economy identifiziert:- Rechenzentren- Mobilfunkmasten- Logistik- Biotechnologie- Technologie Der wachsende Bedarf an Rechenzentren Wir nutzen enorme Datenmengen, und jeden Tag werden es mehr. Nehmen Sie zum Beispiel YouTube: Jede Minute werden über 500 Stunden Videomaterial auf die Videoplattform hochgeladen1. Abbildung 1: Stunden an hochgeladenem Videomaterial auf YouTube pro Minute (Stand: Februar 2023)Quelle: Statista, Februar 2023.Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken. Im Verlauf eines Jahres entspricht das Tausenden von Jahren an Inhalten. Dasselbe geschieht auf Plattformen wie TikTok – wenn man sich hinsetzen und versuchen würde, alle Videoinhalte im Internet von Anfang bis Ende anzusehen, würde man bis zum Zeitalter der Dinosaurier zurückgehen. So groß ist das Angebot. Der weltweite Datenverbrauch ist in den letzten zehn Jahren mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 30 % gestiegen und Prognosen zufolge wird er auch weiterhin mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 30 % wachsen2. Das sind riesige Datenmengen, die irgendwo verarbeitet und gespeichert werden müssen – in Rechenzentren. Daher steigt auch die Nachfrage nach Rechenzentren, angeheizt durch Trends wie 5G, das Internet der Dinge und künstliche Intelligenz. Mit dem Aufkommen neuer KI-Technologien wie Chat GPT wird diese Entwicklung nur noch weiter an Fahrt gewinnen. Größere Konnektivität = mehr Mobilfunkmasten Wir alle nutzen unsere Handys immer öfter, und wir übertragen mehr Daten. Aus der Makroperspektive ist die Umstellung auf 5G das große Thema. Mit dieser „Aufrüstung“ steigt der Bedarf an Antennen und Servicepunkten. Derzeit werden 5G-Netze aufgebaut, und in den nächsten drei Jahren werden die US-Netzbetreiber (und die Netzbetreiber weltweit) voraussichtlich eine Rekordsumme für den Ausbau ihrer Netze ausgeben. Diese Investitionen kommen den Eigentümern von Telekommunikationsmasten direkt zugute. Jedes Mal, wenn ein Unternehmen eine weitere Antenne auf eine bestehende Antenne setzt, erhält der Eigentümer des betreffenden Masts eine Zahlung. Es besteht also eine starke, fundamentale Nachfrage, die durch den Makrotrend, dass wir alle unsere Handys mehr benutzen, angetrieben wird. Modernisierung der globalen Lieferkette Der Online-Handel hat exponentiell zugenommen, was durch die COVID-19-Pandemie noch verstärkt wurde, da sie die Umstellung vom stationären Einzelhandel auf den Einkauf im Internet enorm beschleunigt hat. Diese steigende E-Commerce-Nachfrage kurbelt die Nachfrage nach Logistik an, um Konsumgüter zu lagern, zu verarbeiten und zu befördern. Die mit dem E-Commerce verbundenen Einrichtungen oder Warenlager müssen groß sein. Zur Veranschaulichung: Eine E-Commerce-Lieferkette benötigt in der Regel dreimal so viel Lager- und Logistikflächen wie eine herkömmliche Lieferkette im stationären Handel3. Darüber hinaus müssen Gebäude in der Nähe der Verbraucher sein – wenn die Menschen eine Bestellung per Handy aufgeben, erwarten sie, dass das Produkt innerhalb weniger Stunden und nicht erst nach Wochen eintrifft. Wie wir aber wissen, gibt es in der Nähe von Städten, in denen viele kauffreudige Verbraucher leben, nur selten große Mengen freier Flächen. So entsteht ein sehr begrenztes Angebot, das nach dem grundlegenden ökonomischen Gesetz von Angebot und Nachfrage bei steigender Nachfrage dazu führt, dass die Eigentümer dieser Anlagen höhere Preise verlangen können. Außerdem sind die Maschinen in diesen Gebäuden, die eine schnelle Abwicklung von Paketen ermöglichen, sehr einzigartig und vergleichsweise schwer zu finden. Wenn Sie also diese Vermögenswerte besitzen, können Sie in gewissem Maße verlangen, was Sie wollen. E-Commerce-Unternehmen haben keine andere Wahl, als diese wertvollen Einrichtungen zu nutzen. Auf vielen Märkten wird für diese Art von Immobilien kein Anfangsgebot für die Miete genannt. Die potenziellen Mieter werden buchstäblich in einen Raum gesteckt und aufgefordert, ein Gebot abzugeben. Das ist eine ziemlich einzigartige Dynamik, die wir bei traditionellen Immobiliengeschäften nicht oft sehen. Warum gerade jetzt Immobilien der New Economy? Die genannten Beispiele verdeutlichen die hohe Nachfrage nach dieser Art von Immobilien. Wie steht es jedoch mit dem Angebot und vor allem der Bewertung? Infolge der jüngsten Zinsänderungen und der unmittelbaren Auswirkungen auf die Finanzmärkte und die Neubewertung aller Immobilien bietet sich uns eine potenziell einmalige Gelegenheit, bei der die Bewertungen gesunken sind, und zwar erheblich. Abbildung 2Quelle: Keybank Capital Markets, Jan. 2023.Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken. Abbildung 2 veranschaulicht die Veränderungen dieser Bewertungsmultiplikatoren in den letzten zehn Jahren: Was war der Höchststand, was der Tiefststand, was der Durchschnitt der letzten drei Jahre? Ein Blick auf die heutigen Multiplikatoren zeigt, dass sie in jedem Fall am unteren Ende ihrer historischen Spanne und deutlich unter dem Durchschnitt der letzten drei Jahre liegen. Aus Sicht der Neubewertung ist jetzt also möglicherweise ein guter Zeitpunkt, um in diese Sektoren auf den Finanzmärkten einzusteigen, da die Preise bereits eine Korrektur erfahren haben. Quellen1 Quelle: Statista, Februar 2023 https://www.statista.com/statistics/259477/hours-of-video-uploaded-to-youtube-every-minute/2 Quelle: Global Data Consumption Chart (Grafik des globalen Datenverbrauchs), Statista Januar 2023. https://www.statista.com/statistics/871513/worldwide-data-created/3 Quelle: CBRE, E-Commerce’s Impact on Industrial Real Estate Demand (Die Auswirkungen des E-Commerce auf die Nachfrage nach Industrieimmobilien) https://www.cbre.com/insights/briefs/ecommerces-impact-on-industrial-real-estate-demand Zudem könnte Sie folgende Lektüre interessieren...+ Blick auf Immobilien der New Economy im Jahr 2023 ]]>