"Ziel ist es, den Markt zu demokratisieren und für Privatanleger zugänglich zu machen" - Zinsland-Gründer Carl von Stechow im Interview

Herr von Stechow, Immobilien sind bei Anlegern hierzulande eher für das direkte Investment mit anschließender Vermietung oder als private Altersvorsorge beliebt. Wie passt das Crowdinvesting da ins Bild?

Immobilien als Direkterwerb sind natürlich eine Anlageklasse mit vielen Vorteilen, setzen für den Investor aber immer viel freies Kapital und eine Menge Know-how voraus. Unser Ziel ist es daher, den Markt zu demokratisieren und dank geringer Einstiegssummen ab 500 Euro für Privatanleger zugänglich zu machen.

Das Produkt scheint anzukommen - das Transaktionsvolumen weltweit ist laut Statista.de im Jahr 2018 um 21 % auf nunmehr 3,39 Milliarden Euro angestiegen. Wie genau funktioniert das Crowdinvesting?

Über unsere Online-Plattform vermitteln wir die Finanzierung der Immobilienprojekte und verfolgen dabei ein zentrales Ziel: Wir wollen trotz Niedrigzinsumfeld den Anlegern eine attraktive Rendite bieten. Dabei beteiligt sich eine Vielzahl an Anlegern über das Internet gemeinsam an der Finanzierung eines größeren Bauvorhabens. Solche Projekte waren bislang nur Großinvestoren vorbehalten, dank dem Crowdinvesting profitieren nun auch Privatanleger von den attraktiven Konditionen. Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit von ein bis zwei Jahren wird die Investition verzinst an die Anleger zurückgezahlt.

Auf der Internetseite von Zinsland wird mit Zinsen von 5 - 7 % geworben. Wie kommen diese hohen Zinsen zustande und wie verdient die Plattform selbst noch Geld?

Die hohe Verzinsung ergibt dann Sinn, wenn wir das Crowdinvesting aus der Sicht des Bauherren betrachten, der seine Projekte über das von der Crowd bereitgestellte Mezzanine-Kapital teilfinanzieren möchte. Das Mezzanine-Kapital gilt gegenüber der Bank als gleichwertig zum Eigenkapital. Das bedeutet, der Projektentwickler kann durch das Crowdinvesting einen Teil seines Eigenkapitals aus der Bankenfinanzierung herauslösen und über das freigewordene Kapital flexibel verfügen, etwa für den Ankauf eines neuen Projektes. Diese Flexibilität ist in der Immobilienbranche enorm wertvoll - und deshalb sind Bauherren bereit, eine höhere Verzinsung an die Anleger zu zahlen. Übrigens erhebt Zinsland keine Gebühren von den Anlegern, sondern stellt dem Bauherren eine Abwicklungsgebühr in Rechnung.

In der Vergangenheit gab es viele Probleme im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds. Vor einigen Jahren kam es erst vermehrt zu Ausfällen. Kann sich das auch im Crowdinvesting-Markt wiederholen?

Grundsätzlich sind das Crowdinvesting und geschlossene Immobilienfonds zwei vollkommen unterschiedliche Paar Schuhe. Das kann man so nicht vergleichen. Zum einen gilt das für die Finanzierungsstruktur, wobei üblicherweise das Anlegerkapital als Eigenkapital eingebracht wird. Bei Crowdinvesting-Projekten gibt es üblicherweise Eigenmittel des Projektinitiators, Darlehen von Banken und Nachrangdarlehen oder Anleihen von der Crowd. Des weiteren wird bei geschlossenen Immobilienfonds zentral gesteuert und entschieden welche Projekte in das Portfolio aufgenommen werden, während beim Crowdinvesting der Anleger sich selbständig ein Portfolio zusammenstellen kann. Auch die extrem hohen Fonds-Verwaltungsgebühren fallen beim Crowdinvesting weg. Sicherlich wären beide Anlageformen von möglichen Preiskorrekturen am Immobilienmarkt betroffen, aber das gilt ja im Grunde für fast alle Investments im Bereich Immobilien. Üblicherweise haben Crowdinvesting-Finanzierungen einen weiteren Vorteil: Sie haben - anders als bei Fonds - kurze Laufzeiten von z.B. 1-3 Jahren.

Gehen wir nochmal einen Schritt zurück zu den Projektentwicklern. Was passiert alles im Hintergrund, bevor ein angefragtes Projekt auf der Plattform veröffentlicht wird?

Bei Zinsland haben wir einen umfangreichen Due Diligence Prozess, anhand derer die Projekte klassifiziert werden. Dabei hilft uns natürlich unsere langjährige Expertise in der Immobilienbranche. Wir lehnen über 70%, die zur Finanzierung eingereicht werden ab, weil in den meisten Fällen die Projekte nicht unseren Anforderungen entsprechen.

Wenn uns eine Anfrage für ein neues Projekt erreicht, durchlaufen die Unternehmen zunächst unsere internen Prozesse, wobei vor einem Funding eine ganze Reihe an Kriterien erfüllt werden müssen. Wir fordern beispielsweise sämtliche Gutachten und Kaufverträge sowie die Finanzierungsstruktur und die Wirtschaftlichkeitsberechnung an.

Eine unserer wichtigsten Anforderungen ist es, dass es sich bei dem Projektentwickler um eine erfahrene Adresse mit guter Bonität handelt: Der Projektentwickler muss nachweisen, dass er bereits vergleichbare Projekte erfolgreich realisiert hat und einen entsprechenden Track Record aufweisen.

Zusätzlich wird für jedes Projekt ein sogenanntes Vermögensanlageinformationsblatt (VIB) erstellt, welches das Vorhaben für den Anleger in einer kurzen und übersichtlichen Form auf drei Seiten vorstellt. Dieses VIB muss von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gestattet werden, bevor ein Projekt der Crowd präsentiert werden darf. Auf der Projektseite unserer Plattform stellen wir den Anlegern dann alle entscheidenden Informationen zum Start eines Fundings bereit.

Generell vermitteln wir die Finanzierung über unsere Plattform Projekte in einer fortgeschrittenen Projektphase. In der Regel liegt dann bereits eine Baugenehmigung vor und die Projekte befinden sich kurz vor der Hochbauphase oder sind bereits im Vertrieb. Unser Ziel ist es, hierdurch die Bau-Risiken zu verringern.

Was für Möglichkeiten hat Zinsland, wenn ein Projekt dennoch auszufallen droht?

Naturgemäß steigt die Rendite im Verhältnis zum Risiko. Das ist eine Grundregel der Finanzmärkte, die so auch beim Crowdinvesting gilt. Das Risiko ergibt sich dabei unter anderem aus der Anlageform. Bei einem Nachrangdarlehen werden im Falle eines Ausfalls die Crowd-Anleger nachrangig bedient.

Am 22. Januar 2019 haben wir unsere erste Vermittlung einer öffentlichen Anleihe gestartet. Eine solche Anleihe als Finanzinstrument gemäß WertpapierProspektGesetz verfügt über attraktive Besicherungsmechanismen, die wir vermehrt nutzen werden. Diese Produkte können besser besichert werden, zum Beispiel durch Bürgschaften oder Verpfändungen von Kaufpreiserlösen.

Wie sehen die Geschäftszahlen von Zinsland aus? Wie entwickelt sich das Geschäft?

Crowdinvesting ist weiterhin auf dem Vormarsch und wird von Anlegern zunehmend als lukrative Anlagealternative wahrgenommen. Nachdem wir bereits Projekte mit einem Volumen von über 18 Millionen Euro an die Anleger zurückführen konnten, stehen viele Investoren dem System zunehmend positiv gegenüber.

Über unsere Plattform wurden 2018 insgesamt über 25 Millionen Euro investiert. Dass die Nachfrage nach der Anlageklasse und neuen Projekten weiterhin hoch ist, zeigt unsere bisher schnellste Fundingphase: Das Projekt "Haus am Michaelsberg" der Exklusiv Wohnbau GmbH war bei einem Projektvolumen von 600.000 Euro nach nur 12 Minuten vollständig platziert.

Was wünschen Sie sich für die nahe Zukunft im Bereich Crowdinvesting über die nächsten 1-2 Jahre?

Die Entwicklung der Branche schreitet mit rasantem Tempo voran und ich gehe stark davon aus, dass sich daran auch in absehbarer Zukunft nichts ändern wird. Wir wollen dabei natürlich weiterhin als einer der Vorreiter vorangehen. Besonders freuen wir uns, dass das Angebot breiter aufgestellt werden kann durch die neue aufsichtsrechtliche Produkte, über die wir viele weitere attraktive Projekte finanzieren werden.

Vielen Dank für das Interview, Herr von Stechow!

Über Carl von Stechow

Carl v. Stechow ist seit über 10 Jahren ist in der Immobilienbranche tätig und beschäftigte sich vor allem mit der Konzeption von Fonds und Anlageprodukten. Nach seiner Tätigkeit als Berater bei Deloitte Consulting arbeitete er einige Jahre im Business Development des Immobilienmaklers Engel & Völkers. Als freier Berater unterstütze er verschiedene Unternehmen, unter anderen die Volkswagen AG und Pamera Real Estate, bevor er 2012 zur Hamburger VIVUM GmbH wechselte. Seit 2014 ist er "Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors".