Conwert Immobilien: Mit Geduld zu höheren Mieten

von Jens Castner, €uro am Sonntag

Eigentlich liegt der Schwerpunkt bei Conwert auf Wohn­immobilien. Doch mit der Übernahme von Eco Business Immobilien kam ein stattliches Gewerbeportfolio hinzu. Im Moment teilen sich die 2,57 Millionen Quadratmeter Immobilienbesitz in etwa 60 Prozent Wohnungen sowie 40 Prozent Büro-, Einzelhandels- und Logistik­immobilien auf. Die meisten davon befinden sich in Deutschland und Österreich, vereinzelt besitzt das Wiener Unternehmen jedoch auch Flächen in Luxemburg, Ungarn, Tschechien und der Slowakei.Die Leerstandsquote ist mit 16,7 Prozent auf den ersten Blick grauenerregend hoch. Doch genau darin liegt der Charme der Aktie.

Conwert kauft günstig hohe Leerstände ein, saniert die nicht vermietbaren Wohnungen und senkt damit die Quote. Etwa ein Drittel der aktuell leer stehenden Flächen ist bereits auf Vordermann gebracht, bei einem Drittel laufen die Renovierungsarbeiten. Das letzte Drittel ist noch in der Planungsphase. Analyst Stefan Scharff von SRC Research rechnet deshalb damit, dass die Leerstandsquote bis Ende des Jahres auf 13 bis 14 Prozent sinkt. Auch die neue Tochter Eco hatte mit 15,2 Prozent relativ hohe Leerstände zu verzeichnen, weshalb Conwert günstig einsteigen konnte.

Neben dem Abbau von Leerständen hat Conwert noch einen weiteren Hebel, um den Gewinn wachsen zu lassen: Mietsteigerungen. Allein in Wien sind 27 Prozent der Wohnungen deutlich unter Marktpreis vermietet. Zum Teil beläuft sich die Miete auf weniger als einen Euro pro Quadratmeter. „Diese Wohnungen werden meist von älteren Herrschaften über 80 bewohnt, denen Mieterhöhungen kaum zuzumuten sind“, erklärt Vorstandschef Johann Kowar. Viele dieser Mieter sind kurz nach dem Zweiten Weltkrieg eingezogen. Einem der Langzeitmieter, so Kowar, habe man kürzlich zum 101. Geburtstag gratulieren können.

Um die Rendite zu heben, muss Conwert also nichts anderes tun, als zu warten, bis der Altersdurchschnitt durch natürliche Fluktuation sinkt. Denn bei Neuvermietung können marktgerechte Preise verlangt werden – und die liegen in Wien im Durchschnitt deutlich über acht Euro pro Quadratmeter.

Hier gehts zum aktuellen Heft

Etwas warten können sollten auch Anleger, denn Conwert ist sicher kein Titel, der von heute auf morgen durch die Decke geht. Langfristig jedoch sollte der innere Wert des Immobilienportfolios von 15,20 Euro je Aktie wieder erreicht werden. Durch die Eco-Übernahme, laut Kowar ein „Lucky Buy“, dürfte sich der innere Wert weiter erhöhen. Die Übernahme wird im zweiten Halbjahr, wenn die neue Tochter erstmals voll in die Bilanz einbezogen wird, für eine Verdreifachung des Gewinns sorgen. Da der außerordentliche Ertrag von 35 bis 50 Millionen aus dem Eco-Deal größtenteils durch nicht liquiditätswirksame Zuschreibungen zustande kommt, soll die Dividende von zuletzt 25 Cent je Aktie jedoch nur moderat steigen.

Unser Zielkurs liegt bei 14,00 Euro, gegenüber dem aktuellen Niveau ist das ein Aufschlag von 35 Prozent. Anleger sollten einen Stop-Loss bei 8,50 Euro setzen.