Verifort Capital HC1

Pflegeimmobilien im Fokus

Von der Fachjournalistin Stephanie von Keudell

Ende 2017 hatte fairvesta-Urgestein Otmar Knoll sein Unternehmen an eine Tochtergesellschaft des Investmentmanagers ActivumSG verkauft, 2018 erfolgte die Umbenennung in "Verifort Capital" und 2020 bringen die Tübinger ihren ersten "eigenen" Fonds nach dem Neustart auf den Markt. Nicht wie die bisherigen fairvesta-Fonds aus dem Segment Wohnen (Verifort Capital verwaltet aktuell über 12 Immobilienfonds mit rund 720 Mio. Euro Volumen in Büro- und Einzelhandelsobjekten), nicht aus dem zunächst favorisierten Segment Büro, sondern aus dem Bereich Healthcare, insbesondere Pflegeimmobilien, sollen die Assets stammen. Schon die demographische Entwicklung in Deutschland macht dieses Segment zum Wachstumsmarkt. Zudem werden immer weniger Hochbetagte in ihren Familien gepflegt, so dass die Nachfrage nach Pflegeplätzen steigt.

Das Konzept

Der Verifort Capital HC1 kommt als Blind Pool auf den Markt und soll mit einem prognostizierten Kommanditkapital von 15,827 Mio. Euro ein Portfolio aus Pflegeimmobilien sowie Objekten für betreutes Wohnen, Tages- und ambulante Pflege in Deutschland aufbauen. Der Verkehrswert möglicher Investitionsobjekte muss zwischen 0,5 und 15 Mio. Euro. Mindestens drei Objekte sollen innerhalb von 18 Monaten nach Vertriebsstart erworben und langfristig vermietet/verpachtet werden. Dabei darf der Einkaufsfaktor auf Portfolioebene den Wert 22,5 nicht übersteigen. Die jährlichen Ausschüttungen von 4,75 % sollen vierteljährlich fließen. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Als erstes Objekt wurde jüngst ein Objekt in Dörpen (Niedersachsen) aus teils eigenen Mitteln von Verifort Capital akquiriert, in dem eine ambulant betreute Wohngruppe mit Tagespflege auf ca. 1.490 Quadratmetern untergebracht ist. Die Immobilie aus dem Jahr 2019 wurde zum 19-fachen für gut 3,5 Mio. Euro erworben und ist per Staffelmietvertrag auf 15 Jahre mit drei fünfjährigen Verlängerungsoptionen vermietet.

Die erfolgsabhängige Managementvergütung in Höhe von 20 % ist im Zuge der Liquidation fällig, sobald die Anleger ihr Kapital zuzüglich einer durchschnittlichen jährlichen Verzinsung von 4,8 % ausgezahlt erhalten haben.

Das geplante Ergebnis

Da der Verifort Capital HC1 als risikogemischter AIF konzipiert ist, sind Privatanleger bereits ab 5.000 Euro plus 5 % Ausgabeaufschlag dabei, Verifort Capital selbst beteiligt sich mit 1,6 Mio. Euro an dem Fonds - ein starkes Statement des neuen Managements um Frank M. Huber. 55 % des Investitionsvolumens von geplanten 35,171 Mio. Euro sollen fremdfinanziert werden. Verifort geht von einer Fondslaufzeit bis Ende 2031 aus und kalkuliert im Basisszenario einen Gesamtmittelrückfluss vor Steuern von 149,9 % des Kommanditkapitals auf Basis eines Verkaufsfaktors von 18,9. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt Variationen des Verkaufsfaktors, der zugrunde liegen Inflationsrate (1,75 % p.a. im Basisszenario) und der Instandhaltungsaufwendungen. Ein kombiniertes Szenario fehlt leider.

Fazit

Mit einem deutlichen Bekenntnis zur gewählten Investitionsstrategie in Form einer substantiellen Eigenbeteiligung unterstreicht das Verifort Capital Management die Ernsthaftigkeit des Investmentansatzes. Als risikogemischter AIF reißt der Verifort Capital HC1 kein allzu großes Loch ins Anlagebudget. Die notwendige Expertise bringt die Schwestergesellschaft Carestone als Projektentwickler für Pflegeimmobilien mit.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Fonds Verifort Capital HC1.