US Treuhand-Gründer Estein: "Von New York und Kalifornien die Finger lassen"

von Bernhard Bomke, €uro am Sonntag

Seit 42 Jahren ist Lothar Estein dick im Geschäft mit US-Immobilien. Der studierte Wirtschaftsingenieur, mittlerweile 67, investierte seit 1976 mehr als sechs Milliarden US-Dollar in den Vereinigten Staaten. Gut drei Viertel davon entfallen auf Geschlossene Fonds, die die von ihm vor 23 Jahren mitgegründete US Treuhand auflegt. Mit Esteins Fonds sind mehr als 7700 deutsche Privatanleger bislang gut gefahren. Dennoch oder genau deswegen legte der Hesse mit US-Staatsbürgerschaft und Wohnsitz Orlando zehn Jahre lang keinen US-Fonds mehr auf.

Euro am Sonntag: Herr Estein, Sie kommen demnächst erstmals seit 2008 wieder mit einem US-Immobilienfonds für Privatanleger auf den Markt. Gibt es genug unerschrockene Kundschaft, die Geld für US-Immobilien rausrückt, obwohl in den Staaten ein Donald Trump regiert, bei dem keiner weiß, welche Drohung er morgen früh wieder raustwittert?
Lothar Estein: Wer sich für ein Investment in US-Immobilien interessiert, tut das hoffentlich nicht, weil er Donald Trump mag oder nicht mag.

Anlegern aus Deutschland kann also egal sein, wer unter ihnen gerade US-Präsident ist?
Das haben Sie gesagt. Entscheidend sollte sein, ob sich eine Immobilie rechnet und langfristig Ertrag abwirft. Das gilt für Investitionen in Deutschland genauso wie für Anlagen in den Vereinigten Staaten. Grundsätzlich spricht unverändert viel dafür, in den USA zu investieren. Die Wirtschaft wächst stärker als in Deutschland und die Bevölkerungszahl legt jährlich um etwa drei Millionen Menschen zu.

Gibt es nicht längst Grund zu der Annahme, dass der Bevölkerungszuwachs als Schrittmacher der US-Konjunktur künftig deutlich schwächer ausfallen wird? Der Präsident will weniger Einwanderung und plant als Symbol dafür unverändert den Bau einer Grenzmauer zu Mexiko.
Ich gehe davon aus, dass das Bevölkerungswachstum stabil bleibt. Dazu tragen übrigens die Amerikaner selbst maßgeblich bei, nicht etwa die Zuwanderer, die es auch gibt. In weiten Teilen der Gesellschaft, insbesondere bei den Wohlhabenden, haben Familien drei, vier oder fünf Kinder. Das wissen viele Deutsche gar nicht, vielleicht auch deswegen, weil sie das aus Deutschland kaum noch kennen.

Manch anderer Anbieter von Immobilienfonds lässt derzeit die Finger von US-Angeboten und begründet das damit, die Vereinigten Staaten von Donald Trumps Amerika seien hierzulande nicht vermittelbar. Sind solche Einschätzungen zu hasenfüßig?
Es gibt im Weißen Haus in Washington derzeit ganz ohne Zweifel einen polarisierenden Präsidenten. Manche Amerikaner finden ihn super, andere können ihn nicht ab. Ich selber lebe seit mehr als 25 Jahren in den USA, habe die dortige Staatsbürgerschaft und sage: Trump ist überheblich, arrogant, dünnhäutig, selbstherrlich und hat viele Macken, die ich nicht leiden kann. Trotzdem macht er viele Dinge, die Hand und Fuß haben. Das übersehen viele seiner Kritiker. Er trampelt nur immer wie ein Elefant in einen Porzellanladen rein und macht dann einen Rückzieher. Im Übrigen sollten bei Investitionsentscheidungen die Fakten und nicht die Emotionen ausschlaggebend sein.

Nicht immer so einfach!
Ganz egal, wie unsympathisch Trump ist: Er verhandelt relativ gut und wird für die USA ganz generell wahrscheinlich zumeist vorteilhafte Verhandlungsergebnisse erzielen. Von denen wiederum profitieren auch Investoren aus Deutschland, die Geld in Amerika anlegen. Ich wage die Prognose: Wenn nichts wirklich Gravierendes passiert, wird Donald Trump 2020 wiedergewählt.

Mit Hand und Fuß meinen Sie die Senkung des Steuersatzes für Unternehmensgewinne von 35 auf 21 Prozent?
Ja, aber nicht nur die. Nehmen Sie das Thema Strafzölle, über das sich die Europäer in den vergangenen Wochen alle aufgeregt haben. Die Deutschen halten es zum Beispiel für völlig normal, Autos aus den USA mit zehn Prozent zu verzollen. Und dann kommen noch 19 Prozent Mehrwertsteuer drauf. So etwas hält Trump für unfair, weil die USA geringeren Zoll für Autoimporte nehmen. Also wehrt er sich. Und natürlich hat der Präsident Recht, wenn er sagt, das Handelsbilanzdefizit der USA sei viel zu groß. Es lag im vergangenen Jahr bei 863 Milliarden US-Dollar. Das Problem ist nur: Trump sieht nicht, dass das gewaltige Minus auch mit der Qualität vieler US-Produkte zu tun haben könnte, die oftmals einfach schlecht ist. Eine solche Möglichkeit existiert in seinem Kopf nicht. Er überschätzt sich, und er überschätzt die Qualität von manchen US-Produkten.

Sie sind mit US-Immobilien reich geworden, und Donald Trump hat wesentliche Teile seines Reichtums ebenfalls mit Immobiliengeschäften erzielt. Haben Sie ihn mal persönlich getroffen?
Ja, vor sechs Jahren. Da saß er mir bei einer größeren Veranstaltung an einem ausladenden Tisch direkt gegenüber.

Und?
Wir sprachen nicht miteinander. Es ergab sich einfach nicht. Insofern habe ich keine nennenswerten persönlichen Erfahrungen mit ihm gemacht. Die strebe ich auch nicht an.

Warum nicht?
Ich würde mit dem Immobilienunternehmer Trump kein Geschäft machen. Einer der Gründe ist dieser: Ich kenne unter anderem ein Immobilienobjekt ganz bei mir in der Nähe in Tampa (Florida), das vor einigen Jahren Konkurs gegangen ist. Donald Trump hat damit dennoch Geld verdient, seine Partner verloren dagegen sehr viel. Ohnehin haben schon viele Leute an seiner Seite Geld verloren. Mit einem so unmöglichen Menschen, der immer nur seinen eigenen Vorteil sieht, arbeite ich nicht zusammen.

Die verschiedenen Steuersenkungen, die der amerikanische Präsident durchgesetzt hat, kommen auch bei hiesigen Ökonomen gut an. Wird die US-Wirtschaft, die zuletzt um 2 bis 3 Prozent im Jahr wuchs, nun noch schneller zulegen?
Ja, ich glaube schon, dass die amerikanische Wirtschaft dadurch weitere Impulse bekommt. Allen voran durch die gewaltige Senkung des Steuersatzes für Unternehmensgewinne. Ich selber profitiere zum Beispiel davon, dass der Höchstsatz bei der Einkommensteuer von 39,6 Prozent auf 37 Prozent gesenkt wurde. Aber auch meine Mitarbeiter, die vielleicht eher zu den Normalverdienern gehören, haben infolge der Einkommensteuerreform deutlich mehr Nettoeinkommen. Auch wenn es immer heißt, die Steuersenkungen Trumps dienten vor allem den Reichen: Das stimmt so nicht. Die breite Masse profitiert davon. Für einige besonders Reiche wird es dagegen mitunter teurer. Wer beispielsweise in Kalifornien über 480 000 US-Dollar Einkommen im Jahr zu versteuern hat, muss nach den Reformen mehr in die Staatskasse zahlen. Das hat damit zu tun, dass die Steuern, die viele der 50 Bundesstaaten erheben, bei der generellen Einkommensteuer nicht mehr abzugsfähig sind.

Die Trumpsche Steuerreform bedeutet aber auch, dass der für Anleger aus Deutschland relevante Freibetrag von 4 050 US-Dollar im Jahr weggefallen ist. Lohnt sich dann etwa für Anleger eines US-Immobilienfonds ein Investment in den Staaten überhaupt noch?
Für die meisten schon. Natürlich ist der Wegfall des Freibetrags ärgerlich. Für Investoren aus Deutschland bedeutet das nun, dass das auf sie umgelegte steuerliche Ergebnis eines Fonds ab dem ersten US-Dollar zu versteuern ist. Allerdings nur mit dem niedrigen Eingangssteuersatz von zehn Prozent. Anleger, die höhere Summen investieren, fahren trotz entfallenem Freibetrag sogar besser. Sie profitieren mehr von den deutlich gesenkten Steuersätzen als ihnen der Wegfall des Freibetrags schadet.

Also doch eine Steuerreform für die Reichen!
Wenn man sich alle Reformen zusammen ansieht, eindeutig nein. Nehmen Sie zum Beispiel die von Trump eingeführte Deckelung bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsen für selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Diese Zinsen können nur noch für Häuser bis zu 750 000 US-Dollar steuerlich abgesetzt werden. In Florida tut das kaum jemandem weh, weil der Wert der Einfamilienhäuser in der Regel unterhalb dieser Besteuerungsschwelle liegt. Aber zum Beispiel in Kalifornien, da gibt es viele Häuser, die darüber liegen. Dort führt dieser Teil der Steuerreform zu Mehrbelastungen der Reichen.

Die Preise für viele Wohn- und Gewerbeimmobilien in den USA sind stark gestiegen, und zwar so sehr, dass mancher Experte vermutet, sie hätten den Höhepunkt erreicht und könnten demnächst wieder fallen. Sollten Anleger sich jetzt nicht besser zurückhalten, statt womöglich viel zu teure Immobilien mitzufinanzieren?
Das mit den hohen Preisen stimmt schon, aber nicht überall in den USA. Und es gilt auch nicht für jede Immobilienart. Büroimmobilien, mit denen wir immer viel zu tun hatten, unterliegen ganz anderen Zyklen als Einkaufszentren oder Wohnungen. Bei Wohnungen kann es zudem sein, dass in einer guten Zeit für Investitionen in Eigentumswohnungen der Kauf von Mietwohnungen nicht zu empfehlen ist. Es war in den 42 Jahren, die ich schon mit US-Immobilien zu tun habe, immer so, dass man nur in bestimmten Regionen in bestimmte Objekte investieren konnte. Das war in Boomphasen so und auch dann, wenn die Wirtschaft mal nicht besonders gut lief.

In welchen Regionen der USA sind Immobilien-Investitionen derzeit denn vergleichsweise sinnvoll?
Ich sage Ihnen erst einmal, wo ich im Moment die Finger von Immobilien lassen würde. Aktuell würde ich nicht in New York einkaufen, weil es dort viel zu teuer ist und sich für deutsche Anleger nicht rechnet, und auch nicht in Kalifornien. Immer mehr Unternehmen verlegen ihren Hauptsitz von Kalifornien in andere Staaten, zuletzt auch das renommierte Burnham Institute für Medizinforschung, bei dem immerhin 900 Beschäftigte arbeiten. Das hat seine Zentrale nun in Orlando in Florida. Viele Deutsche überrascht das wahrscheinlich, aber aus Kalifornien ziehen gerade Hunderttausende Amerikaner weg.

Trotz Silicon Valley, Malibu, Los Angeles und San Francisco, dem positiven Image und der bisweilen sensationellen Landschaft?
Ja, und ich sage Ihnen auch, warum. Die Leute ziehen dort wegen der vergleichsweise hohen Steuerlast weg. Kalifornien zählt zu den Bundesstaaten, die eine hohe eigene Staatensteuer haben. Wir sprachen schon davon, dass die nicht mehr mit der generellen Bundessteuer verrechnet werden kann. Das führt in Staaten mit eigener Steuer zu erheblichen Mehrbelastungen vieler Steuerzahler. Also ziehen die Menschen in Staaten, die keine eigene Steuer erheben. Dazu gehören zum Beispiel Texas und Florida, aber auch Arizona erhebt keine Staatensteuer. In all diesen Bundesstaaten dürfte ein Immobilieninvestment lohnend sein.

Nur wegen der Steuerpolitik?
Nein, nicht nur, aber auch wegen der Steuerpolitik. Ich weiß, viele meinen immer, die Amerikaner, insbesondere rüstige Senioren, ziehen nach Florida, weil da schönes Wetter ist. Das ist aber gar nicht der entscheidende Grund. Viele ziehen dort tatsächlich aus steuerlichen Gründen hin. Aber für die genannten Staaten spricht natürlich generell, dass die Bevölkerung dort wächst. Das ist gut für Immobiliengeschäfte, weil die vielen Leute Wohnungen brauchen, irgendwo einkaufen und im Büro arbeiten. Also lohnen sich dort auch Investitionen in Bürohäuser und Ladengeschäfte. Beim Kauf von Einzelhandelsimmobilien rate ich allerdings zur Vorsicht. Viele Malls und Einkaufszentren bekommen zunehmend Schwierigkeiten, weil sie unter dem Boom des Onlinehandels leiden. Wahrscheinlich sind die großen Logistikimmobilien, die man auch in Deutschland neben vielen Autobahnauffahrten sieht, die künftigen Einkaufszentren.

Wenn sich in den USA grundsätzlich jederzeit irgendwo bezahlbare Immobilien finden lassen: Warum haben Sie dann zehn Jahre keinen neuen Fonds für Privatanleger gebracht?
Wir hatten in den vergangenen Jahren mit unseren vier noch laufenden Fonds viel Arbeit. Vor allem mit unserem Fonds Nummer 16.

Der seit 2005 in das Projekt Victory Park, einen neuen Stadtteil in Dallas, investiert ist und 2009 vor der Pleite stand. Keine gute Zeit für die mehr als 1700 Anleger, die 180 Millionen US-Dollar Eigenkapital in den Fonds investiert hatten.
Ja, es war das erste Mal, dass einer unserer Fonds Verluste zu machen drohte. Unsere 15 schon aufgelösten Fonds brachten unseren Anlegern im Schnitt mehr als zehn Prozent Vorsteuerrendite im Jahr. Der schwächste Fonds 3,4 Prozent und der beste 15,5 Prozent. Beim Victory Park war es so: Der neue Stadtteil wurde zunächst nicht so angenommen, wie wir dachten. Dann kam 2008 die Finanzkrise, und fast alle Käufer von Eigentumswohnungen, die zu dem Projekt gehörten, zogen ihre Zusagen zurück. Mit den geplanten Verkaufserlösen hatten wir unseren Anlegern eigentlich schon 70 Prozent ihrer Einlagen zurückzahlen wollen. Das ging nun also nicht mehr.

Wie verhielt sich Ihr Partner Hillwood, der von Ross Perot Jr., dem Sohn des einstigen US-Präsidentschaftskandidaten Ross Perot geführt wurde?
Unser Partner Hillwood bekam kalte Füße, geriet selber in Schieflage und stieg aus dem Projekt mit einem Verlust von 110 Millionen US-Dollar aus. Doch das war noch nicht alles. Die HSH Nordbank wollte nur noch raus, stellte ihren 120-Millionen-Dollar-Kredit fällig und bekam nur 32 Millionen US-Dollar zurück. Einzig Wells Fargo, die andere finanzierende Bank, blieb an Bord. Sie hatte 200 Millionen US-Dollar in das Projekt gesteckt.

Warum entschieden Sie sich nicht für ein Ende mit Schrecken?
Weil ich überzeugt war, dass unsere Aufgabe darin bestand um alles in unserer Macht Stehende zu tun, den Fonds für unsere Anleger zu einem guten Ende zu führen. Und ich sage Ihnen: Ich kann schon sehr hartnäckig sein.

Das glauben wir sofort!
2009 schoss ich persönlich 20 Millionen US-Dollar zu, um die Finanzierung von Wells Fargo zu sichern. Wir brachten Projektentwickler, Architekten und die Stadtverwaltung an einen Tisch, um das Gebiet rund um unser Projekt zu entwickeln. Dabei lernte ich erstmals den Bürgermeister von Dallas persönlich kennen. Auf den umliegenden Flächen entstehen seither Büros, Wohnungen, Geschäfte und ein Kino mit 700 Plätzen. Von alledem profitiert unser Fonds, weil es nun von den Leuten angenommen wird. Inzwischen sieht es so aus, dass wir den Victory-Park-Fonds mit einem Plus für die Anleger werden beenden können. Ich denke, wir werden die verbliebenen Immobilien in vielleicht zwei Jahren verkaufen. Dann werden wir froh sein, das alles geschafft zu haben.

Und Wells Fargo?
Wells Fargo wurde dafür belohnt, die Nerven behalten zu haben. Die Bank hat die 200-Millionen-Dollar-Kredite komplett zurückgezahlt bekommen.

Sie sind nun 67 Jahre alt und wirken ganz so, als wollten Sie mit der US Treuhand noch mal 23 Jahre US-Immobiliengeschäfte machen. Dann wären Sie 90 Jahre alt, wer auch immer dann Präsident sein wird. Ist das Ihr Plan?
Bis zu meinem 90. Geburtstag plane ich nicht voraus. Aber die nächsten zehn Jahre würde ich schon noch gerne im Geschäft bleiben. Ich fühle mich fit, nutze meine Erfahrung von über 40 Jahren, dazu kommt meine lokale Präsenz und das über die vielen Jahre aufgebaute Netzwerk. Das macht mich erheblich zufriedener als immer nur Golf zu spielen.

Vita

Faible für US-Immobilien
Lothar Estein wurde am 6. September 1950 geboren. Er studierte in Darmstadt Wirtschaftsingenieurswesen. 1978 begann er, in US-Immobilien zu investieren. 1994 gründete er in Orlando/Florida das Unternehmen Estein Associates (heute Estein USA). 1995 folgte die US Treuhand, Darmstadt (heutiger Sitz: München), die US-Immobilienfonds für Privatanleger kreiert.




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