ESTAVIS-Vorstand Cejka: „Bis zu 2500 neue Wohnungen pro Jahr“

Zuletzt übernahm ESTAVIS ein 80-Prozent-Paket an der J2P Real Estate AG. Der Kaufpreis für die Chemnitzer Gesellschaft, die aktuell ein Portfolio mit 160 Wohneinheiten hält, liegt bei 1,45 Mio. Euro. Nach der Fokussierung auf die beiden Standbeine Bestandsportfolio und Wohnungsprivatisierung hat ESTAVIS-Verstand Torsten Cejka ehrgeizige Ziele, wie er im Interview verrät.

Herr Cejka, Sie sind seit März 2013 im Vorstand der ESTAVIS AG. Wie fällt Ihr Fazit nach einem halben Jahr aus? Welche Fortschritte konnten Sie bei der Neuausrichtung der Gesellschaft bisher erzielen?
Torsten Cejka: In den letzten Monaten haben wir bei der Neuausrichtung der Gesellschaft, die bereits im vergangenen Jahr in die Wege geleitet wurde, deutliche Fortschritte erzielt. Gemeinsam mit meinem Vorstandskollegen Jacopo Mingazzini haben wir die Strukturen der Gesellschaft professionalisiert, um die zukünftige 2-Säulen-Strategie aus Wohnungsprivatisierung und Bestandshaltung erfolgreich umsetzen zu können. Auch im Bereich der Kostenoptimierung sind wir auf einem guten Weg. Wir haben unsere Hausaufgaben gemacht.

Welche Einsparungen haben Sie auf der Kostenseite bisher konkret erzielt?
Bereits auf der ordentlichen Hauptversammlung im Februar hat das Management von Einsparungen auf Konzernebene in der Größenordnung von einer Million Euro berichtet, insbesondere im Bereich Personal- und Beraterkosten. Seit März haben wir zusätzliche Kostenoptimierungen im Volumen von 1,3 Millionen Euro umgesetzt, wobei ein Teil dieser Einsparungen erst Ende 2013 bzw. Anfang 2014 greifen wird, u. a. aufgrund bestehender Kündigungsfristen.

Sehen Sie auf der Kostenseite noch weitere Optimierungsmöglichkeiten?
Ja, auf Konzernebene sehen wir noch weitere Einsparpotenziale. Derzeit sind wir noch mit der Abarbeitung von diversen Altlasten beschäftigt; dies bindet in nicht unerheblichem Maß finanzielle Ressourcen, die für das künftige Kerngeschäft nicht zwingend benötigt werden. Insofern sind wir zuversichtlich, die Kosten im kommenden Jahr, wenn wir uns ausschließlich auf unsere neue 2-Säulen-Strategie konzentrieren können, noch weiter reduzieren zu können.

Sie sprechen die Altlasten an: Welche Fortschritte macht die Abwicklung der Geschäftsfelder Projektentwicklung und Vermarktung von Denkmalimmobilien?
Seit April 2013 haben wir die Altlasten soweit aufgearbeitet, dass wir sie bilanziell erfassen konnten und auch erfasst haben. Das Projekt Kodak, das kostentechnisch vollständig im Jahresabschluss 2012/2013 berücksichtigt sein wird, wird aufgrund der noch nicht fertiggestellten Bauarbeiten in der zweiten Jahreshälfte 2013 noch Manpower binden. Spätestens im Verlauf des ersten Quartals 2014 sollte dieses Projekt abgeschlossen sein. Wir gehen nicht davon aus, dass unser Konzernergebnis zukünftig durch weitere Altlasten nachhaltig belastet wird.

Besonders große Freude bereitet Ihnen derzeit Ihre Tochtergesellschaft Accentro im Geschäftsfeld Wohnungsprivatisierung. Was ist das Erfolgsgeheimnis von Accentro?
Aus meiner Sicht stellt Accentro aufgrund ihres einzigartigen Vertriebsnetzes alle Wettbewerber in den Schatten. Selbst größere Konkurrenten können keine vergleichbaren Erfolge aufweisen. Die Kombination auf motivierten Vertriebsprofis und erfahrenen Sachbearbeitern ermöglicht uns eine effiziente Vermarktung der Wohnungen, die uns aus Dienstleistungsverträgen und Eigenbestand zur Privatisierung zur Verfügung stehen. So erzielte Accentro in den ersten sechs Monaten 2013 mit 461 verkauften Wohnungen und einem um 40 Prozent gestiegenen Ergebnis einen neuen Rekord. Zudem konnte die Gesellschaft mehrere neue Aufträge mit einem Gesamtverkaufsvolumen von über 26 Millionen Euro Objektumsatz akquirieren.

Welche Ziele haben Sie mit Accentro in den nächsten Jahren?
Wir wollen den Dienstleistungsbereich kontinuierlich weiter ausbauen. Große Wachstumsschritte wollen wir insbesondere im Bereich der Privatisierung von Eigenbeständen erzielen. Hier wollen wir mittelfristig genauso viele Wohnungen verkaufen wie im Bereich der Dienstleistung.

Kommen wir auf das Bestandsportfolio zu sprechen: Wie bewerten Sie aktuell die Qualität des Portfolios?
Bei der Qualitätsbeurteilung des Bestandsportfolios müssen wir zwei Teile unterscheiden. Das Neu-Portfolio, bestehend aus den jüngsten Akquisitionen in Berlin-Hohenschönhausen, Bernau, Itzehohe und jetzt Chemnitz, ist gut verwaltet, profitabel und cashflow-positiv. Der Altbestand, bestehend aus Wohn- und Gewerbeimmobilien, von dem wir uns jedoch trennen werden, ist leider teilweise in einem nicht ganz so guten Zustand und zudem zu klein und räumlich zu weit verteilt. Unser Ziel ist es, den kompletten Altbestand innerhalb von zwei Jahren zu einem attraktiven Preis zu veräußern.

Was sind die nächsten geplanten Expansionsschritte im Bereich Portfoliooptimierung?
Wir sind bestrebt, unser Portfolio sukzessive auszubauen. Mit unserer in dieser Woche gemeldeten 80%-Beteiligung an der Chemnitzer J2P Real Estate AG haben wir das Fundament für die geplante Bestandserweiterung in Sachsen geschaffen. Die Gesellschaft verfügt ebenso wie ihre Hausverwaltungstochter J2P Services GmbH über ein langjährig gewachsenes Netzwerk im sächsischen Wohnungsmarkt. Zudem befinden wir uns aktuell u. a. in Verhandlungen über zwei größere Deals. Im Bestandsgeschäft sind wir in Gesprächen mit einer Immobiliengesellschaft aus Thüringen/Sachsen, die über ein attraktives Portfolio von rund 800 Wohneinheiten verfügt. Zudem wollen wir uns auch im Privatisierungsbereich verstärken. Hier verhandeln wir über den Erwerb eines Portfolios in der Größenordnung von 1.000 Wohneinheiten.

Laufen Sie angesichts der zuletzt deutlich gestiegenen Immobilienpreise nicht Gefahr, jetzt zu teuer einzukaufen?
Diese Gefahr besteht durchaus. Aufgrund des gestiegenen Preisniveaus gehen wir im Großraum Berlin bei Zukäufen sehr selektiv vor. Wenn man günstig einkauft, kann man derzeit in Berlin kaum etwas falsch machen. Neben Berlin haben wir uns aber auch auf andere Ballungszentren spezialisiert, allen voran Chemnitz, Dresden, Leipzig und Magdeburg, in denen man noch zu vernünftigen Preisen sehr gute Immobilien einkaufen kann. Die Rahmenbedingungen dort sind weiterhin günstig, wie auch der Kaufpreis für unsere Beteiligung an der J2P Real Estate AG in Höhe von 1,45 Mio. Euro zeigt..

Wie wollen Sie das weitere Wachstum finanzieren? Planen Sie aktuell eine Kapitalerhöhung?
Zur Finanzierung der weiteren Expansion planen wir natürlich auch entsprechende Kapitalmaßnahmen. Unser Ziel ist es dabei stets, positive Werte für unsere Anteilseigner zu schaffen.

Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2012/2013 haben Sie ein positives Ergebnis angekündigt. Gilt diese Aussage nach wie vor?
Zu dieser Aussage stehen wir unverändert. Der stabilen Geschäftsentwicklung in den beiden strategischen Geschäftsfeldern Bestand und Privatisierung standen im Geschäftsjahr 2012/2013 noch Belastungen aus der Abwicklung der aufgegebenen Aktivitäten im Bereich Projektentwicklung sowie Aufwendungen für die vorzeitige Rückführung einer Mezzaninfinanzierung gegenüber. Gleichwohl halten wir an unserer Prognose fest, das vierte Quartal 2012/2013 ebenso wie das Gesamtjahr 2012/13 mit einem positiven Ergebnis abzuschließen. Wir werden unseren Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012/2013 am 23. September veröffentlichen.

Welchen Newsflow dürfen Ihre Aktionäre in den nächsten Monaten erwarten?
Im Bereich des Bestandsportfolios dürfen unsere Aktionäre wie bereits angekündigt Meldungen über eine weitere Optimierung erwarten. Im Bereich Wohnungsprivatisierung werden wir vor allem das Eigengeschäft weiter stärken. Ich bin zuversichtlich, dass unsere Tochter Accentro nach dem Rekordergebnis im ersten Halbjahr 2013 ihren Wachstumspfad auch in den kommenden Monaten fortsetzen wird. Mit weiteren Kostenoptimierungen und Erlössteigerungen legen wir zudem die Basis, unser Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2013/2014 deutlich zu verbessern.

Kommen wir abschließend auf Ihre Vision zu sprechen: Welche Ziele verfolgen Sie mit der ESTAVIS AG auf Sicht von drei Jahren?
Wir wollen in beiden Segmenten profitabel und stetig wachsen. Unser Ziel ist es, zukünftig pro Jahr rund 2.000 bis 2.500 Wohneinheiten neu in unser Bestandsportfolio aufzunehmen. Im Bereich der Wohnungsprivatisierung im Eigenbestand wollen wir in einem Zeitraum von 36 Monaten bei den Verkäufen zum Dienstleistungsbereich aufschließen und insgesamt deutlich mehr als die rund 1.000 Wohneinheiten verkaufen, die wir 2012 verkauft haben. Zudem sind wir bestrebt, mit einer klaren und nachhaltigen Geschäftspolitik wieder Vertrauen bei Anlegern und Investoren aufzubauen. Wenn wir operativ erfolgreich arbeiten, wird sich dies mittelfristig auch in einer entsprechend positiven Entwicklung der ESTAVIS-Aktie niederschlagen.

Herr Cejka, vielen Dank für das Interview.

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