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Interhyp-IW-Studie: Wo Eigentumswohnungen in Deutschland erschwinglich

sind (AUDIO)

München (ots) -

- Interhyp veröffentlicht zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft den

Erschwinglichkeitsindex für 400 deutsche Landkreise und Städte.

(https://www.interhyp.de/erschwinglichkeitsindex-bezahlbarkeit-immobilien/)

- Gegenstand der Untersuchung sind in dieser Ausgabe Eigentumswohnungen. Die

Erschwinglichkeit hat sich für diese Objektklasse im bundesweiten Durchschnitt

in den vergangenen zwei Jahren deutlich verbessert. Es bestehen jedoch

regionale Unterschiede.

- Politische Impulse sind notwendig, um mehr Menschen den Weg ins Eigentum zu

ermöglichen. Die Kombination aus halbierter Grunderwerbsteuer und einem

staatlichen Nachrangdarlehen würde bundesweit für Entlastungen in

fünfstelliger Höhe sorgen.

Angesichts steigender Immobilienpreise und höherer Zinsen ist die

Eigentumswohnung - gerade in urbanen Ballungszentren - für viele Haushalte ein

realistischer erster Schritt ins Wohneigentum. In Kooperation mit dem Institut

der deutschen Wirtschaft (IW) untersucht Interhyp in dieser Ausgabe daher, wie

sich die Erschwinglichkeit in diesem Segment in allen 400 Landkreisen und

kreisfreien Städten in Deutschland entwickelt hat. Der

IW-Erschwinglichkeitsindex zeigt, wo Haushalte beim Kauf rechnerisch innerhalb

oder außerhalb der finanziellen Möglichkeiten liegen.

Wie genau wird der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex errechnet?

- Was? Um die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen (100 Quadratmeter) zu

messen, setzt der Index die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum

Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.

- Wie? Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 % des Einkommens in die Rate fließen.

Das ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich

klassifiziert wird. Index-Werte über 100 sind entsprechend erschwinglicher;

liegt der Index-Wert unter 100, übersteigt die Belastung diese Schwelle.

- Basis: Der Index nutzt das 70. Perzentil der Einkommen. Das repräsentiert die

einkommensstärkeren 30 % der Haushalte in Deutschland. Damit wird ein für

wohneigentumsbildende Haushalte typisches Einkommensniveau abgebildet.

Eigentumswohnungen im bundesweiten Durchschnitt erschwinglich

Im Oktober 2025 benötigen Modellhaushalte im bundesweiten Durchschnitt 29 %

ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer

Eigentumswohnung. Das entspricht einem Index-Wert von 128 Punkten. Der Erwerb

ist somit erschwinglich und liegt deutlich unterhalb der finanziellen

Belastungsgrenze.

Über den Zeitraum der letzten zwei Jahre zeigt sich eine positive Entwicklung.

Im Oktober 2023 lag der Index-Wert noch bei 118 Punkten, was einem Anteil der

Rate von 32 % am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen entspricht. Im

Zwei-Jahres-Vergleich ist die monatliche finanzielle Belastung demnach um 3 %

gesunken.

"Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau

unter die Marke von 4 % hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für

eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei

Jahren gesorgt", sagt IW-Ökonom Prof. Michael Voigtländer.

Verglichen mit der Niedrigzinsphase ist der aktuelle Wert dennoch auf einem

deutlich niedrigeren Niveau: Im Jahr 2015 lag der Index in der Spitze bei 221

Punkten. 17 % des Haushaltsnettoeinkommens waren damals für die monatliche Rate

im Durchschnitt notwendig.

Interhyp-CEO Jörg Utecht rät jedoch davon ab, auf eine Rückkehr der günstigen

Zinsen zu hoffen. "Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare

Zeit nicht mehr auftreten wird. Der Markt hat über die vergangenen zwei Jahre

ein neues Gleichgewicht gefunden", sagt Utecht. Kurzfristig könnten die Zinsen

sogar wieder steigen: "Deswegen lohnt es sich, jetzt aktiv zu werden: Unser

Index zeigt, dass Wohnungen zuletzt wieder spürbar erschwinglicher geworden

sind. Gerade für Ersterwerber bieten Wohnungen aufgrund der vergleichsweise

niedrigeren Preise und des geringeren Eigenkapitalbedarfs eine gute Möglichkeit,

den Schritt ins Wohneigentum zu schaffen."

Eigentumswohnungen in den meisten Regionen erschwinglich - Lage in den

Metropolen besser, aber weiter angespannt

Große Unterschiede in der Erschwinglichkeit ergeben sich für Haushalte durch die

Region, in der sie eine Wohnung erwerben wollen. Je weiter man sich aus den

urbanen Ballungszentren entfernt, desto höher liegt derzeit die

Erschwinglichkeit. Bis auf die Top-7-Metropolen liegt der Index teils deutlich

über dem Schwellenwert von 100.

Index-Werte / Annuität-Einkommensverhältnis (AEV) nach Regionen für den Erwerb

einer Eigentumswohnung (Stand: Oktober 2025):

- Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart,

Düsseldorf): 90 / 39 %

- Umland der Top-7: 116 / 31 %

- Großstädte (ab 100.000 Einwohner): 136 / 27 %

- Umland Großstädte: 145 / 25 %

- Sonstige Kreise: 143 / 26 %

"Im Großteil der von uns betrachteten Regionen lässt sich der Erwerb einer

Eigentumswohnung gut stemmen. Gerade unter dem Aspekt der privaten

Altersvorsorge ist das eine sehr wichtige und erfreuliche Erkenntnis", sagt

Utecht mit Blick auf die regionalen Index-Ergebnisse. In allen Regionstypen hat

sich die Erschwinglichkeit für Eigentumswohnungen in den vergangenen zwei Jahren

verbessert. In den teuren Metropol-Märkten ist das Plus besonders deutlich.

Veränderung im 2-Jahresvergleich / aktueller Index-Wert / aktuelles AEV:

- Stuttgart: +13 % / 118 / 30 %

- Düsseldorf: +11 % / 102 / 34 %

- Köln: +11 % / 98 / 36 %

- Frankfurt am Main: +11 % / 94 / 37 %

- Berlin: +12 % / 85 / 41 %

- Hamburg: +11 % / 84 / 42 %

- München: +10 % / 81 / 43 %

Gleichzeitig müssen selbst Gutverdiener-Haushalte in den Top-7-Metropolen im

Durchschnitt noch immer rund 39 % (Index-Wert: 90) ihres

Nettohaushaltseinkommens monatlich für den Kauf einer Eigentumswohnung

aufwenden.

Um hier gegenzusteuern, ist aus Sicht Utechts eine Ausweitung des Angebots durch

einen stärkeren Wohnungsbau notwendig. Die Politik sei gefordert: "Gerade in den

Metropolen müssen Planungs- und Genehmigungsverfahren entbürokratisiert und

Bauvorschriften vereinfacht werden. Nur so kann schneller und kostengünstiger

gebaut werden. Die geplante Einführung des neuen Gebäudetyps E halte ich

beispielsweise für einen Schritt in die richtige Richtung", sagt Utecht.

Eine (Ferien-)Wohnung an der Küste? Ist wieder deutlich erschwinglicher!

Besonders auffällig ist die Entwicklung der Erschwinglichkeit über die

vergangenen zwei Jahre in den deutschen Küstenregionen. Mit Nordfriesland (+29

%), Vorpommern-Rügen (+23 %), Landkreis Rostock (+23 %), Dithmarschen (+22 %)

und Hansestadt Rostock (+21 %) liegen die größten Zuwächse in den letzten zwei

Jahren allesamt an Nord- und Ostsee.

"Ungeachtet der Nachfrage aus dem Tourismus sehen wir hier deutliche

Verbesserungen bei der Erschwinglichkeit. Der Grund: Stabile Preise treffen auf

robuste Einkommenszuwächse. Märkte, die lange Zeit als angespannt galten, bieten

Käufern jetzt wieder neue Spielräume", beschreibt Prof. Voigtländer die

Entwicklung.

Entlastung in fünfstelliger Höhe durch zwei staatliche Maßnahmen in allen 400

Landkreisen möglich

Obwohl sich die Erschwinglichkeit für einen Großteil der untersuchten Haushalte

spürbar verbessert hat, bleibt der Wohnungskauf für Haushalte mit geringeren

finanziellen Mitteln weiterhin eine große Herausforderung. Das Ziel sollte daher

sein, mehr Menschen den Weg ins Eigentum zu ermöglichen.

Als staatliche Hebel werden hierfür regelmäßig zwei Maßnahmen diskutiert: eine

Senkung der Grunderwerbsteuer sowie zinsvergünstigte Finanzierungshilfen, etwa

durch Landesförderbanken. Doch wie stark würden diese Maßnahmen die Haushalte

einzeln oder in Kombination tatsächlich entlasten?

Um diese Frage zu beantworten, wurden zwei Reformoptionen in ihrer Auswirkung

auf das AEV für Eigentumswohnungen simuliert. Aktuell (Stand: Oktober 2025)

liegt das Verhältnis bundesweit bei 29,2 %.

- Die Halbierung der Grunderwerbsteuersätze, beispielsweise von 3,5 auf 1,75 %

in Bayern oder von 6,5 auf 3,25 % in Nordrhein-Westfalen, würde zu einer

Senkung des AEV auf 28,3 % führen.

- Ein zinsvergünstigtes Nachrangdarlehen bis zu 150.000 Euro zu einem Zinssatz

von 2 % reduziert das AEV auf 26,5 %.

- Die Kombination beider Maßnahmen hätte erwartbar den größten Effekt: dann

würde das Annuität-Einkommensverhältnis auf 25,6 % sinken.

Im Fall des Nachrangdarlehens gibt es in Schleswig-Holstein bereits ein

vergleichbares Förderprogramm. Zwar ist dort keine Zinsvergünstigung für das

Darlehen selbst vorgesehen, doch der Kredit der Investitionsbank

Schleswig-Holstein fungiert als Eigenkapitalersatz. Die Folge: Die Hauptbank

bietet Eigenheimkäufern in der Regel bessere Konditionen an. "Etwa 30 % der über

die Interhyp Gruppe in Schleswig-Holstein abgeschlossenen Finanzierungen haben

ein solches Nachrangdarlehen eingebaut. Das Angebot ist also durchaus beliebt

und es funktioniert", sagt Utecht.

Die größte Wirkung würde die Kombination beider Maßnahmen entfalten. "Damit

würden wir das Erschwinglichkeitsniveau aus dem Januar 2022 erreichen - damals

lagen die Zinsen für Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit bei 1 %. Der Zugang zu

Wohneigentum wäre erleichtert und ein Teil der staatlichen Ausgaben würde sich

über mehr Transaktionen und mehr Neubau refinanzieren", sagt Michael

Voigtländer.

Die größten absoluten Entlastungen ergeben sich erwartungsgemäß in Kreisen mit

besonders hohen Immobilienpreisen und gleichzeitig hohen

Grunderwerbsteuersätzen:

- Frankfurt: 85.000 Euro

- Berlin: 84.000 Euro

- Hamburg: 83.000 Euro

- Düsseldorf: 83.000 Euro

- Köln: 82.000 Euro

- München: 79.000 Euro

- Stuttgart: 75.000 Euro

Doch auch in den weniger angespannten Regionen würden die Maßnahmen wirken. "Die

relativ größten Entlastungseffekte zeigen sich in günstigen Regionen. In

ländlichen Kreisen wie Salzwedel, Wunsiedel oder Uckermark deckt ein

vergünstigtes Nachrangdarlehen über 150.000 Euro einen erheblichen Teil des

Finanzierungsbedarfs. Während diese Summe in Hochpreisregionen wie dem Landkreis

München nur einen kleinen Kaufpreisanteil abfedert, erreicht sie in günstigen

Märkten oft einen hohen zweistelligen Prozentsatz. Dadurch wirken die

Zinsvorteile dort besonders stark, auch bei geringeren absoluten Einsparungen",

sagt Prof. Voigtländer.

Pressekontakt:

Benjamin Hirsch, Unternehmenssprecher, Interhyp AG, August-Everding-Straße 24,

81671 München, Telefon: +49 (89) 20307 1367, E-Mail: presse@interhyp.de;

https://interhyp.de

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