DIC Asset: Immobilieninvestor auf Erfolgskurs

Finanzen.net: Immobilienmärkte verfügen über zahlreiche Besonderheiten und sollten daher auf keinen Fall über einen Kamm geschert werden. Können Sie in zwei oder drei Sätzen kurz erläutern, in welchen Segmenten die DIC Asset AG ihr Hauptgeschäft generiert?
Ulrich Höller: Die DIC Asset AG ist ausschließlich im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt aktiv. Sie managt ein Immobilienportfolio von 3,4 Milliarden Euro, das zu 70 Prozent aus Büroimmobilien besteht. Für kontinuierliche und stabile Erträge sorgen langfristig abgesicherte Mieteinnahmen bei hohen Mietrenditen. Hinzu kommen Erträge aus Co-Investments sowie aus Immobilien-Dienstleistungen.

In der Öffentlichkeit werden mit Blick auf den Wohnungsmarkt steigende Mieten derzeit heiß diskutiert. Ihr Portfolio an Gewerbeimmobilien wies für das erste Quartal hingegen einen leichten Rückgang der durchschnittlichen Miete pro Quadratmeter von 10,50 auf 10,20 Euro aus. Haben Sie hierfür eine Erklärung?
Wegen der verschiedenen Standorte und Nutzungsarten unserer Immobilien hat diese Kennzahl keine entscheidende Aussagefähigkeit über die tatsächliche Leistungskraft. Der bessere Maßstab dafür ist das Wachstum der sogenannten like-for-like Mieteinnahmen, das sich in den vergangenen zwei Jahren zwischen beachtlichen einem und 1,7 Prozent bewegte.

Ihr Unternehmen agiert vor allem auf dem deutschen Immobilienmarkt und weist damit ein relativ hohes Länderrisiko auf. Kann man Ihr Geschäftsmodell dennoch als breit diversifiziert betrachten?
Deutschland bietet den größten und diversifiziertesten Immobilienmarkt in ganz Europa mit ausgesprochen hoher rechtlicher, sozialer und politischer Stabilität. Hinzu kommt, dass Deutschland nach wie vor zu den Ländern mit der stabilsten Konjunkturentwicklung weltweit zählt. Wer wie wir nur in Deutschland tätig ist, ist automatisch einem nur sehr geringen Länderrisiko ausgesetzt.
Außerdem verfügt Deutschland - im Gegensatz zu zentralistisch strukturierten Ländern wie Großbritannien oder Frankreich – über wirtschaftlich starke Regionalzentren. Das Portfolio der DIC ist im Sinne einer breiten Risikostreuung über ganz Deutschland verteilt und breit diversifiziert.

Wo sehen Sie die Hauptrisiken für die weitere Entwicklung Ihres Unternehmens. Ein konjunktureller Einbruch der deutschen Wirtschaft wäre doch sicherlich problematisch. Wie rentabel war Ihr Geschäft in den Krisenjahren 2008 und 2009?
Das Gegenteil ist der Fall: Wir sehen auch für die kommenden Jahre eine weiter sehr stabile und gute Verfassung des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes. Und diese Sicht teilen auch die einschlägigen Marktexperten. Was sich auch von den Experten nur schwer prognostizieren lässt, das ist die weitere Entwicklung der internationalen Staatsverschuldungskrise; sollten von ihr neue negative Entwicklungen ausgehen, so ist damit zu rechnen, dass die Auswirkungen Deutschland am wenigsten treffen werden. Das Geschäftsmodell der DIC wird im Kern von langfristig abgesicherten Mieteinnahmen getragen, was ihm eine hohe Ertragsstabilität verleiht. Dies zeigt sich daran, dass wir in allen Quartalen seit unserem Börsengang vor acht Jahren ausnahmslos positive Ergebnisse erwirtschafteten, auch in den Krisenjahren 2008 und 2009.

Sie planen die Emission einer Unternehmensanleihe im Frankfurter Segment Prime Standard. Über welche Konditionen wird das Papier verfügen?
Unsere Anleihe erzielte ein Volumen von bis zu 100 Mio. Euro; sie läuft über fünf Jahre und wird mit 5,75 Prozent verzinst. Sie ist in einer Stückelung von 1.000 Euro erhältlich.

Im Mai 2011 haben Sie schon einmal eine Unternehmensanleihe mit fünfjähriger Laufzeit emittiert. Gibt es mit Blick auf die Konstruktion und die Ausstattungsmerkmale des neuen Bond nennenswerte Unterschiede?
Ja, es gibt solche Unterschiede; wesentlich ist, dass wir auf das sogenannte Schuldnerkündigungsrecht, das man auch als call option bezeichnet, verzichten. Dadurch haben die Anleger die Garantie, dass ihre Zinszahlungen in jedem Fall über die gesamte Laufzeit der Anleihe erfolgen werden.

In welchen Geschäftsbereichen und für welche Zwecke soll das frische Kapital eingesetzt werden?
Wir werden den Emissionserlös als flexibles Instrument bei der Refinanzierung bestehender Bankverbindlichkeiten sowie für allgemeine Unternehmenszwecke einsetzen. Nach den positiven Erfahrungen aus der ersten Unternehmensanleihe hat sich dieses Kapitalmarktinstrument für die DIC Asset AG als flexibler und kosteneffizienter Finanzierungsbaustein etabliert. Die bestehende Finanzierungsstruktur des Unternehmens wird weiter gestärkt und diversifiziert. Darüber hinaus wird eine weitere Optimierung der Finanzierungskonditionen der Gesellschaft durch geringere Bankenverbindlichkeiten auf Portfolio- und Immobilienebene ermöglicht.

Zum Schluss noch eine allgemeine Frage zum deutschen Immobilienmarkt für Büro- und Gewerbeimmobilien. Welche Regionen betrachten Sie hinsichtlich ihrer Preise und Mietrenditen als tendenziell überteuert und welche als überdurchschnittlich attraktiv?
Im Gewerbeimmobilienmarkt können wir keine Region in Deutschland identifizieren, in der überteuerte Mietrenditen oder Preise sichtbar sind, auch wenn es richtig ist, dass die Nachfrage nach sogenannten Core-Immobilien, also Spitzen-Immobilien in Top-Lagen, deutlich angezogen hat und natürlich auch zu einem hohen Preisniveau führt.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Höller.

zur Person:

Seit 2002 führt der diplomierte Betriebswirt und Immobilienökonom (ebs) Ulrich Höller (47) das Vorstandsgremium der DIC Asset an. Höller bringt über 22 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche mit, die er auch der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss in Berlin) als Vizepräsident und dem internationalen Immobilienverband EPRA als Vorstandsmitglied zur Verfügung stellt.
Die 2002 etablierte DIC Asset AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist ein Immobilienunternehmen mit ausschließlichem Anlagefokus auf Gewerbeimmobilien in Deutschland und renditeorientierter Investitionspolitik. Das betreute Immobilienvermögen beläuft sich auf rund 3,4 Milliarden Euro mit rund 260 Objekten. Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 im SDAX notiert und im internationalen EPRA-Index für die bedeutendsten Immobilienunternehmen in Europa vertreten.