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Investmentvolumen weiterhin stabil auf Vorjahresniveau

Frankfurt/Main (ots) - Die Stabilisierung der Investmentmärkte hat sich

fortgesetzt und spiegelt sich auch im Transaktionsvolumen der ersten drei

Quartale wider. Mit einem Gesamtumsatz von knapp 23,8 Mrd. EUR bewegt sich das

Ergebnis auf Vorjahresniveau. Hinter diesem insgesamt nahezu unveränderten

Umsatzvolumen verbergen sich etwas unterschiedliche Entwicklungen in den

einzelnen Marktsegmenten. Einem geringen Rückgang um 2 % bei Gewerbeimmobilien

steht dabei trotz eines eher verhaltenem Transaktionsvolumens im dritten Quartal

ein Anstieg bei Wohn-Investments (ab 30 Einheiten) von insgesamt knapp 7 %

gegenüber. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit knapp 23,8 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz auf Vorjahresniveau

- Hiervon entfallen knapp 6,3 Mrd. EUR (+7 %) auf das Marktsegment Residential

- Gewerbliche Investments kommen auf gut 17,5 Mrd. EUR (-2 %)

- 76,5 % (13,4 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 4,1 Mrd. EUR

- Im gewerblichen Marktsegment liegen Büro-Investments mit knapp 4,5 Mrd. EUR an

der Spitze, vor Logistik- und Retail-Investments mit knapp 4,2 Mrd. EUR bzw.

gut 4,1 Mrd. EUR

- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (knapp 2,3 Mrd. EUR)

- Die Netto-Spitzenrenditen haben sich auch in Q3 überwiegend stabil entwickelt

- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit gut 44 % weiter auf relativ

hohem Niveau

- Gut 1.000 erfasste Transaktionen

"Die tendenzielle Aufwärtsbewegung des Investmentgeschehens im Residential-Markt

setzt sich weiter fort, auch wenn es zwischen den einzelnen Quartalsergebnissen

durchaus etwas größere Schwankungen geben kann", erläutert Marcus Zorn, CEO von

BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Verantwortlich hierfür ist dabei weniger

eine sich verändernde Nachfragesituation als vielmehr das jeweils aktuell zur

Verfügung stehende Angebot. Dies gilt insbesondere für das Segment großvolumiger

Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich." Das erklärt auch, warum im

dritten Quartal ein spürbar geringeres Investitionsvolumen erzielt wurde als im

vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Es fehlte vor allem an größeren Transaktionen

über 100 Mio. EUR, von denen im letzten Quartal lediglich drei registriert

werden konnten. An der aus Investorensicht grundsätzlichen Attraktivität von

Wohnungsinvestments ändern die teilweise leicht volatilen Investmentumsätze

allerdings nichts. Die unverändert großen Nachfrageüberhänge auf vielen

Mietermärkten, insbesondere in den attraktiven Metropolen, garantieren auch für

die nächsten Jahre stabile Mieteinnahmen und gleichzeitig

Wertsteigerungspotenziale. Unterstrichen wird diese Einschätzung nicht zuletzt

durch tendenziell eher steigende Preise, die sich in den nächsten Quartalen in

leicht sinkenden Renditen widerspiegeln könnten.

Gewerblicher Investmentumsatz in den ersten drei Quartalen fast auf

Vorjahresniveau

"Das Investitionsvolumen mit gewerblichen Immobilien liegt nach den ersten drei

Quartalen des laufenden Jahres bei 17,5 Mrd. EUR und damit nur unwesentlich

niedriger als im Vorjahr. Seit Mitte des Jahres ist allerdings eine spürbare

Belebung der Märkte zu registrieren, die sich auch im erzielten

Transaktionsvolumen niederschlägt, das in den vergangenen drei Monaten bei gut

6,1 Mrd. EUR lag und damit rund 7 % höher als im vergleichbaren

Vorjahreszeitraum. Insgesamt bleibt aber festzuhalten, dass die Anfang des

Jahres erhoffte Umsatzsteigerung bislang noch nicht im erwarteten Umfang

stattgefunden hat. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren. Hierzu

gehört unter anderem auch die nach wie vor sehr verhaltene Entwicklung der

Gesamtwirtschaft. Eine Initialzündung, die zu steigenden Investitionen geführt

hätte, nicht zuletzt im Zusammenhang mit dem angekündigten, mehrere hundert

Milliarden Euro schweren Sondervermögen für Infrastruktur- und

Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicher finanzieller Spielräume

für Verteidigungsausgaben, ist bislang ausgeblieben. Hierzu passt auch, dass

sich der ifo-Index im September entgegen aller Erwartung wieder leicht auf 87,7

Punkte verschlechtert hat. Von der Konjunkturseite gab es im laufenden Jahr

demzufolge kaum Unterstützung. Hinzu kommen die unverändert großen globalen

Unsicherheiten, sodass die nicht vorhandene Planungssicherheit für Unternehmen

weiterhin Bestand hat. Auch dies hemmt zusätzliche Investitionen, die nötig

wären, um ein beschleunigtes Wirtschaftswachstum auszulösen. In diesem

unverändert schwierigen Umfeld ist der mehr oder weniger stabile

Investmentumsatz insgesamt als Erfolg zu werten", erläutert Marcus Zorn.

"Erfreulich ist auch, dass das gewerbliche Investmentvolumen trotz der weiterhin

schwierigen Konjunktur und der ungewissen globalpolitischen Gemengelage im

dritten Quartal spürbar zugelegt hat. In dieser Entwicklung spiegeln sich

unterschiedliche Marktaspekte wider. Eine wichtige Voraussetzung für steigende

Umsätze ist das erheblich größere Angebot an Investitionsmöglichkeiten, das sich

bereits seit längerem abgezeichnet hat und jetzt zunehmend zum Tragen kommt. Zum

anderen zeigt sich immer deutlicher, dass sich die Einschätzungen auf Verkäufer-

und Käuferseite bezüglich der weiteren Marktentwicklung zunehmend annähern. Dies

gilt insbesondere hinsichtlich der realistischen Preisniveaus. Die abwartende

Haltung vieler Marktakteure löst sich zunehmend auf, wodurch das

Investitionsgeschehen ebenfalls gestärkt wird", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO

von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Büroobjekte zurück auf Platz 1

Nachdem Büroinvestments als langjährig dominierende Assetklasse in den

vergangenen zwei Jahren die Spitzenposition verloren hatten, liegen sie aktuell

wieder an erster Stelle beim Transaktionsvolumen. Mit einem Gesamtumsatz von

knapp 4,47 Mrd. EUR tragen sie gut ein Viertel zum Resultat bei. Im

Vorjahresvergleich entspricht dies einer Zunahme um rund 23 %. Zu diesem

Ergebnis haben mehrere Entwicklungen beigetragen. Hierzu gehört nicht zuletzt

eine positive Bilanz der Nutzermärkte, die im bisherigen Jahresverlauf mehr

Büroflächenumsatz verbuchen konnten als im Vorjahr. Hierzu passt auch, dass sich

die Meldungen häufen, dass die Homeoffice-Quote tendenziell wieder etwas

rückläufig und eine weitere Zunahme dieser Arbeitsform nicht absehbar ist. "Das

Vertrauen der Investoren in eine langfristig stabile Nachfrage nach Büros

beginnt wieder zu steigen. Ein Indiz hierfür ist auch, dass wieder mehr

großvolumige Abschlüsse getätigt werden, die in den vergangenen beiden Jahren

absolute Mangelware waren. Als Beispiel stehen die Verkäufe des Upper West in

Berlin oder des Atlantic Hauses in Hamburg. Insgesamt wurden in den ersten drei

Quartalen bereits fünf Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst, die

zusammen deutlich über eine Mrd. EUR zum Investmentumsatz beigetragen haben.

Auch die aktuell in Verhandlung befindlichen Transaktionen unterstreichen das

zunehmend positive Sentiment in dieser Assetklasse. Wir halten es für

wahrscheinlich, dass noch vor Jahresende signalgebende Core Assets erfolgreich

endverhandelt sein werden", erläutert Nico Keller.

Nur knapp dahinter und nahezu gleichauf folgen Logistikobjekte und

Einzelhandelsimmobilien auf den Plätzen zwei und drei mit einem Umsatzanteil von

jeweils knapp 24 %. Logistikobjekte zeichnen für insgesamt knapp 4,17 Mrd. EUR

Investmentumsatz verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verlieren

sie damit nur rund 5 %. Die im ersten Halbjahr noch vergleichsweise moderaten

Umsätze mit Portfoliotransaktionen haben im dritten Quartal deutlich angezogen.

Aktuell entfallen fast 29 % des Ergebnisses auf Paketverkäufe, was einem Volumen

von 1,2 Mrd. EUR entspricht. Zu den fünf bislang getätigten Abschlüssen im

dreistelligen Millionenbereich tragen vier Portfolio-Deals bei, wohingegen

bisher nur ein Einzelabschluss in dieser Größenklasse registriert wurde.

Auf vergleichbarem Niveau bewegen sich Retail-Investments mit knapp 4,14 Mrd.

EUR Investmentumsatz und damit etwa 16 % weniger als im Vorjahr. Die mit Abstand

größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf stellt die Übernahme der

Porta-Gruppe durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich dar. Mit

Ausnahme dieser Transaktion zeigt sich das Marktgeschehen deutlich kleinteiliger

als üblich, was auch den geringeren Investmentumsatz insgesamt erklärt. Mit

Abstand am meisten angelegt wurde in Nahversorgungsobjekte mit hohem

Lebensmittelanteil und Fachmärkte, die zusammen fast zwei Drittel zum aktuellen

Retail-Volumen beitragen. Erneut vergleichsweise viel investiert wurde mit über

660 Mio. EUR in Shoppingcenter. Der vorsichtige Aufwärtstrend in diesem

Marktsegment hat sich also fortgesetzt.

Auf dem vierten Platz folgen Hotel-Investments. Das bereits seit Längerem

gestiegene Interesse auf Investorenseite spiegelt sich mittlerweile auch im

Transaktionsvolumen wider. Mit einem Gesamtumsatz von fast 1,43 Mrd. EUR haben

Hotels ihr Volumen um knapp 44 % gesteigert. Damit bewegen sie sich wieder auf

dem Niveau der Jahre 2021 und 2022. Zum aktuellen Investitionsvolumen mit

gewerblichen Immobilien steuern sie gut 8 % bei. Ähnlich erfolgreich gestaltet

sich die Entwicklung bei Healthcare-Immobilien. Mit einem Investitionsvolumen

von knapp 1,18 Mrd. EUR konnten sie sogar um mehr als 63 % zulegen, was einem

Umsatzanteil von fast 7 % entspricht. Auch in dieser Assetklasse fällt das

Ergebnis spürbar besser aus als in den beiden Vorjahren.

Einzeltransaktionen dominieren weiter den Markt

Gut drei Viertel des Investmentvolumens resultiert aus dem Verkauf von

Einzelobjekten. Damit bewegen sie sich in etwa auf dem Niveau der beiden

Vorjahre. Insgesamt zeichnen sie bislang für knapp 13,4 Mrd. EUR des Umsatzes

verantwortlich. Demzufolge haben Portfolios etwa 4,1 Mrd. EUR zum Resultat

beigesteuert, was einem Anteil von 23,5 % entspricht. Im Vergleich zum

Vorjahreszeitraum konnten Pakettransaktionen ihren Beitrag um knapp 5 %

steigern. Trotzdem ist ihre Umsatzbeteiligung noch weit entfernt vom

langjährigen Durchschnitt, der bei knapp einem Drittel liegt. Den höchsten

Umsatzanteil verbuchen Einzelhandelsportfolios mit gut 1,9 Mrd. EUR, gefolgt von

Logistikpaketen, die auf 1,2 Mrd. EUR kommen. Trotz des deutlich gestiegenen

Investmentvolumens mit Bürohäusern konnten im laufenden Jahr noch keine

signifikanten Portfolioabschlüsse in dieser Assetklasse erfasst werden.

Der Anteil ausländischer Investoren am Marktgeschehen liegt mit gut 44 %

weiterhin auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau. Auch dies spricht

dafür, dass die deutschen Investmentmärkte wieder stärker in den Fokus global

tätiger Anleger rücken. Die höchsten Anteile entfallen dabei wie gewohnt auf

europäische Investoren mit 26,5 %, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die

knapp 13 % beitragen.

A-Standorte mit weniger Umsatz als im Vorjahr

Das Transaktionsvolumen der deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,

Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt Ende des dritten Quartals bei gut

7,46 Mrd. EUR und damit etwa 18 % niedriger als im vergleichbaren

Vorjahreszeitraum. Absolut betrachtet wurden damit in den ersten neun Monaten

des Jahres gut 1,6 Mrd. EUR weniger in den großen Metropolen investiert. Bei

diesem auf den ersten Blick ernüchternden Ergebnis handelt es sich jedoch um

eine Momentaufnahme. Aktuell befindet sich eine Reihe von Transaktionen in der

Finalisierungsphase und ist dementsprechend noch nicht im Volumen enthalten.

Allein auf vier Großabschlüsse, die sich im weit fortgeschrittenen

Ankaufsprozess befinden und mit großer Wahrscheinlichkeit im vierten Quartal zum

Abschluss gebracht werden, entfallen rund 1,8 Mrd. EUR. Am Ende des Jahres

werden die A-Standorte deshalb besser dastehen als momentan. Dies gilt nicht

zuletzt für einige Städte, die aktuell noch deutliche Umsatzverluste aufweisen.

Klar an der Spitze aller Standorte in den ersten drei Quartalen liegt Berlin

2,29 Mrd. EUR (-14 %). Zu den wichtigsten Transaktionen der Hauptstadt zählte

der Verkauf des Upper West. Auf dem zweiten Platz liegt München mit einem Umsatz

von gut 1,44 Mrd. EUR (-30 %). Hierzu beigetragen haben unter anderem die

Ankäufe des Mandarin Oriental Hotels sowie vom Sporthaus Schuster nahe des

Marienplatzes. Rang drei sichert sich Hamburg, wo fast 1,3 Mrd. EUR (+27 %)

investiert wurden. Dieses gute Ergebnis wird nicht zuletzt auch vom Ankauf eines

größeren Pflegeheim-Portfolios durch die Stadt Hamburg beeinflusst. Auf den

weiteren Plätzen folgen die beiden rheinischen Standorte Düsseldorf, wo 766 Mio.

EUR (-1 %) umgesetzt wurden und Köln mit 737 Mio. EUR (-20 %). An ungewohnter

Position befindet sich momentan noch Frankfurt mit einem Investmentumsatz von

lediglich 551 Mio. EUR (-56 %). Das Schlusslicht bildet Stuttgart mit 387 Mio.

EUR und einem vergleichsweise moderaten Rückgang von 8,5 %.

Fast alle Renditen unverändert

Die Spitzenrenditen zeigen sich erwartungsgemäß nahezu vollständig stabil. Die

Ende 2024 von fast allen Marktteilnehmern erwartete leichte Renditekompression

im Jahr 2025 ist nicht eingetreten. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie

das Finanzierungsumfeld. So liegen die Kapitalkosten weiterhin höher als

erwartet. Gleichzeitig tragen vor allem die steigende Staatsverschuldung großer

Volkswirtschaften und die unverändert großen geopolitischen Unwägbarkeiten dazu

bei, dass sich die langfristigen Kapitalmarktzinsen kaum entspannen. Im

Logistikbereich haben die Spitzenrenditen in der Konsequenz um 15 Basispunkte

auf jetzt 4,40 % angezogen. In allen anderen Assetklassen zeigen sie sich

stabil. Demzufolge liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Schnitt der

A-Standorte weiter bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit

4,20 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Weiterhin 3,76 % sind

durchschnittlich für innerstädtische Geschäftshäuser in den A-Standorten

anzusetzen. Für Fachmarktzentren liegt der Wert unverändert bei 4,65 %, und auch

bei Discountern/Supermärkten haben 4,90 % weiter Bestand. Auch bei

Shoppingcentern (5,60 %) sind keine Veränderungen zu verzeichnen. Gleiches gilt

für die Spitzenrendite für Neubauwohnobjekte, die im Schnitt der A-Standorte auf

3,58 % kommen.

Perspektiven

Die Perspektiven der Investmentmärkte sind derzeit schwierig einzuschätzen.

Verantwortlich hierfür ist eine unübersichtliche Gemengelage in ganz

unterschiedlichen Einflussbereichen. Hinzu kommt, dass sich gerade auch im

politischen Handeln die Halbwertzeiten von Entscheidungen, Gesetzen und

Maßnahmen drastisch reduziert haben und sich die Voraussetzungen für

Investitionsentscheidungen innerhalb weniger Tage ändern können. Grundsätzlich

lassen sich drei große Aktionsfelder identifizieren, die Einfluss auf die

zukünftige Entwicklung der Investmentmärkte haben.

Von besonderer Bedeutung ist die konjunkturelle Entwicklung Deutschlands. Hier

besteht eine realistische Chance, dass sich positive Effekte der beschlossenen

Sondervermögen ab 2026 sukzessive entfalten und zu einem spürbaren BIP-Wachstum

führen werden. Ob hierdurch eine Art Initialzündung ausgelöst werden kann, die

dazu beiträgt, den Wachstumsprozess weiter zu beschleunigen, bleibt abzuwarten

und wird nicht zuletzt davon abhängen, ob es gleichzeitig gelingt, die

Einleitung notwendiger Transformationsprozesse zur Stärkung des Standorts

Deutschland nachhaltig umzusetzen. Aus heutiger Sicht spricht viel dafür, dass

die Nutzermärkte ab 2026 etwas mehr Rückenwind seitens der Konjunktur erwarten

dürften als in den zurückliegenden zwei Jahren. Dies wird sich auch positiv auf

die Investmentmärkte auswirken.

Neben den nationalen Entwicklungen spielen verschiedene internationale

Einflussparameter eine zunehmend wichtige Rolle für die Märkte. Zu nennen ist

hier einerseits die große Unsicherheit bezüglich der globalen wirtschaftlichen

Entwicklung und kaum noch vorhandene Planungssicherheit. Insbesondere die

Auswirkungen der nur schwer nachzuvollziehenden Zolldiskussion und -anwendung,

bergen kaum kalkulierbare Risiken. Aber auch die zunehmende Überschuldung großer

Volkswirtschaften sorgt für Konfliktpotenzial und könnte negative Auswirkungen

auf das weltweite Finanzsystem haben. Diese latenten Risiken tragen nicht zu

stabilen Investitionsbedingungen bei. Hinzu kommen geopolitische Konflikte,

deren Ausgang nicht vorhersehbar ist und die vor diesem Hintergrund als

Damoklesschwert über der globalen Konjunktur und damit auch den

Immobilienmärkten schweben.

Nicht zu vernachlässigen ist aber auch die Stimmung der Unternehmen und

Investoren. Diese kann sich durchaus besser entwickeln als es die harten

Faktoren erwarten lassen würden. Die Zunahme des Büroflächenumsatzes im

laufenden Jahr deutet beispielsweise darauf hin, dass die Zuversicht in den

Unternehmen tendenziell wächst. Dementgegen steht der im September überraschend

gesunkene ifo-Index. Eine aktuell positive Entwicklung ist, dass die seit

längerem vorhandene Erwartungshaltung, dass die Kaufpreise für Immobilien in

absehbarer Zeit deutlich steigen, zunehmend an Bedeutung verliert. Vor diesem

Hintergrund einer sich wandelnden Markteinschätzung ist in den nächsten

Quartalen von steigender Investmentaktivität auszugehen, die auch zu höheren

Transaktionsvolumina führen sollte.

Die skizzierten Einflussebenen unterstreichen, wie schwierig es ist, valide

Vorhersagen zu treffen. Die mittelfristigen Perspektiven sind aktuell nur im

Zuge von Szenarien darstellbar. Das aus unserer Sicht wahrscheinlichste Szenario

bleibt weiterhin, dass sich positive Effekte aus nationalen Entwicklungen

einstellen werden, die nur bedingt durch übergeordnete Negativtrends überlagert

werden. Vor diesem Hintergrund besteht eine realistische Chance, dass sich der

im vierten Quartal abzeichnende leichte Aufwärtstrend der Märkte im nächsten

Jahr fortsetzen könnte.

"In der kurzfristigen Perspektive gehen wir für das vierte Quartal von einem

steigenden Investmentumsatz aus. Grund hierfür ist, dass sich so viele

Verkaufsprozesse in weit fortgeschrittenem Verhandlungsstadium und Exklusivität

befinden wie schon lange nicht mehr. Hierzu gehören auch eine Reihe von

Großabschlüssen, die zusammen bereits für mehrere Milliarden Umsatz sorgen

könnten. Vor diesem Hintergrund halten wir weiterhin ein Ergebnis von 35 Mrd.

EUR für Investments in Gewerbe- und Wohnobjekte für durchaus möglich, solange

keine kurzfristigen externen Störfeuer auftreten. Bei der Renditeentwicklung ist

von einer stabilen Entwicklung im weiteren Jahresverlauf auszugehen", fasst

Marcus Zorn zusammen.

Pressekontakt:

Chantal Schaum

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