Kautionshöhe, Zahlung & Anlage - die gesetzlichen Grundlagen

Die Mietkaution soll Vermieter absichern, darf Mieter aber nicht über Gebühr belasten. Laut § 551 BGB ist die Höhe der Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt - jede abweichende Vereinbarung zu Lasten des Mieters ist unwirksam. Zudem muss die Kaution in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden dürfen: Die erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den nächsten beiden Monatsmieten.

Auch bei der Anlage gilt: Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen - zu dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen automatisch die Sicherheit.

Schlüsselübergabe & Kaution - was der Vermieter verlangen darf

Bei der Wohnungsübergabe spielt die Mietkaution eine zentrale Rolle. Gesetzlich gilt: Nur die erste Kautionsrate, also ein Drittel der gesamten Summe, darf Bedingung für die Schlüsselübergabe sein. Diese Regelung ergibt sich aus § 551 Abs. 2 und 4 BGB in Verbindung mit § 273 Abs. 1 BGB, der dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht einräumt - er darf die Schlüssel also so lange zurückhalten, bis die erste Rate gezahlt ist.

Mehr darf der Vermieter jedoch nicht verlangen: Eine vollständige Kautionszahlung oder die Bedingung von mehr als einem Drittel ist unzulässig. Ebenso besteht keine Pflicht zur Vorabüberweisung vor Mietbeginn. Es reicht, wenn die erste Rate am Tag des Mietbeginns gezahlt wird - idealerweise Zug um Zug bei der Schlüsselübergabe.

Rechte des Mieters bei verweigerter Übergabe oder Streit

Hat der Mieter die erste Kautionsrate gezahlt oder deren Zahlung Zug um Zug bei der Schlüsselübergabe angeboten, entsteht ein Anspruch auf Aushändigung der Wohnungsschlüssel. Verweigert der Vermieter dennoch die Übergabe, kann der Mieter ihn zunächst abmahnen und anschließend - nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 BGB - das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.

Darüber hinaus gilt: Solange keine Nutzung der Wohnung möglich ist, entfällt auch die Pflicht zur Mietzahlung nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB. Entstehen dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten - etwa für Hotelübernachtungen oder Umzüge -, kann er nach § 280 BGB Schadensersatz verlangen. Diese Rechtslage bestätigte auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. 11. 1990 - VIII ZR 13/90).

Wohnungsübergabe richtig machen - Zustand, Protokoll und Schlüssel

Bei der Wohnungsübergabe zählt vor allem ein ordentlicher, aber realistisch umsetzbarer Zustand. Laut Allianz Direct genügt es, die Wohnung besenrein zu übergeben - also gefegt, aber nicht auf Hochglanz geputzt. Normale Gebrauchsspuren wie leichte Kratzer im Boden oder verfärbte Fugen gelten als zulässig und müssen nicht beseitigt werden. Schönheitsreparaturen sind nur dann Pflicht, wenn sie rechtlich wirksam im Mietvertrag vereinbart wurden. Viele ältere Verträge enthalten jedoch unwirksame Klauseln mit starren Fristen oder Farbvorgaben. Auch bauliche Veränderungen - etwa eine selbst eingebaute Küche - müssen grundsätzlich zurückgebaut werden, sofern nichts anderes mit dem Vermieter abgesprochen ist.

Für die Übergabe empfiehlt sich ein Wohnungsübergabeprotokoll, das ausschließlich den Zustand der Wohnung dokumentiert. Verpflichtungen oder Zusagen sollten darin nicht stehen. Am besten wird das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben, ein Zeuge ist hilfreich. Zusätzlich sollten Fotos von allen Räumen und Mängeln gemacht und sämtliche Schlüssel übergeben werden.

Nach der Übergabe - Forderungen und Kaution

Ist die Wohnung übergeben und das Übergabeprotokoll unterzeichnet, gilt dessen Inhalt in der Regel als verbindlich. Wie Allianz Direct betont, kann der Vermieter nachträglich nur dann Forderungen stellen, wenn der Mieter Mängel arglistig verschwiegen oder bewusst getäuscht hat. Bezüglich der Mietkaution darf der Vermieter den Betrag für bis zu sechs Monate einbehalten, um mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu prüfen.

Redaktion finanzen.net