Was versteht man unter einem Schwarzbau?

Ein Schwarzbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Anbau ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder von genehmigten Plänen abweichend verändert wurde, erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund gegenüber der Deutschen Presse-Agentur (dpa). Solche Bauten sind formell rechtswidrig, da sie gegen das öffentliche Baurecht verstoßen, wie die Kanzlei Herfurtner betont. Laut der dpa ist der Begriff "Schwarzbau" im juristischen Sprachgebrauch zwar nicht eindeutig definiert, wird aber im Baurecht und bei Behörden gängig verwendet.

Wo treten Schwarzbauten häufig auf und wie erkennt man sie?

Schwarzbauten kommen besonders häufig bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Garagen, Carports, Gartenhäusern oder nachträglichen Anbauten vor, die ohne Genehmigung errichtet wurden. Der Bau von ganzen Häusern ohne entsprechende Genehmigungen sei laut Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger eher selten, jedoch nicht ausgeschlossen, wie sie gegenüber der dpa erklärt. Auch bauliche Veränderungen von Nachbarn können Schwarzbauten sein, wenn sie ohne baurechtliche Erlaubnis ausgeführt wurden, so Rechtsanwältin Anja Jäger in einem Beitrag von anwalt.de.

Besonders bei älteren Immobilien ist jedoch Vorsicht geboten: Viele Häuser, die vor Jahrzehnten errichtet wurden, könnten aus heutiger Sicht Schwarzbauten sein. Damals waren die Genehmigungsverfahren entweder weniger streng oder wurden gar nicht durchlaufen. "Heute hingegen beobachten wir, dass die Bauverwaltungen sehr viel genauer hinschauen", klärt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland gegenüber der dpa auf. Um beim Kauf einer Immobilie auf der sicheren Seite zu sein, lohnt es sich, bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde Einsicht in die Akte zu verlangen, betont Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund im Gespräch mit der dpa.

Konsequenzen bei Entdeckung

Wird ein Schwarzbau aufgedeckt, meist durch eine Anwohnerbeschwerde, Luftbildvergleich oder routinemäßige Kontrollen, drohen gravierende rechtliche Folgen. Dem Verband Wohneigentum NRW e.V. zufolge drohen Baustopps, Nutzungsuntersagungen, Stilllegungsverfügungen, Bußgelder und im schlimmsten Fall der behördlich angeordnete Abriss des Bauwerks. Die Höhe des Bußgeldes variiert je nach Bundesland und Einzelfall, kann jedoch bis zu 500.000 Euro betragen. Zu beachten gilt, dass eine unerlaubte Grenzbebauung nicht verjährt und selbst nach Jahrzehnten nicht durch nachträgliche Eintragung ins Grundbuch oder durch schlichte Duldung legalisiert werden kann, so Jäger.

Bestandsschutz: Wann greift er?

Der sogenannte Bestandsschutz schützt der Kanzlei Herfurtner zufolge grundsätzlich Gebäude, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung baurechtlich zulässig waren, auch wenn sich die Vorschriften später geändert haben. Ein Schwarzbau genießt diesen Schutz jedoch nicht, da er von Anfang an rechtswidrig war. Nur wenn ein Gebäude zwar genehmigungspflichtig, aber im Bauprozess fälschlicherweise nicht geprüft wurde, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein passiver Bestandsschutz greifen. Das ist allerdings die Ausnahme und muss im Einzelfall geprüft werden.

Wie kann man einen Schwarzbau legalisieren?

Laut dem Verband Wohneigentum NRW e.V. besteht die Möglichkeit zur nachträglichen Legalisierung durch einen Bauantrag - vorausgesetzt, der Bau erfüllt die aktuellen baurechtlichen Vorschriften. Hierfür muss ein Bauantrag gestellt werden, der von der Behörde umfassend geprüft wird. Die Kosten eines solchen nachträglichen Verfahrens sind in der Regel deutlich höher als bei einem regulären Bauantrag, da zusätzliche Unterlagen und Prüfungen erforderlich sind. Wird die Genehmigung verweigert, bleibt dem Eigentümer oft nur der Rückbau oder Abriss des Bauwerks sowie die Zahlung eines Bußgeldes.

Rechte und Handlungsmöglichkeiten für Anwohner

Auch Nachbarn sind nicht schutzlos, wenn in ihrer Umgebung Schwarzbauten entstehen, betont Jäger. Sie haben das Recht, sich bei der Baubehörde zu beschweren, und können den Abriss oder eine Nutzungsuntersagung verlangen, sofern ihre eigenen Interessen, etwa im Hinblick auf Grenzabstände, Belichtung oder Lärmschutz, beeinträchtigt sind.

Wurden Nachbarn nicht ordnungsgemäß über das Bauvorhaben informiert oder in einem Genehmigungsverfahren übergangen, haben sie weiterhin die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen und gegebenenfalls Klage zu erheben. Besonders streng sind die Regeln bei einem sogenannten Überbau: Wenn ein Bauwerk ganz oder teilweise auf das Grundstück eines Nachbarn ragt, kann dieser den Rückbau verlangen oder Entschädigungsansprüche geltend machen, erklärt Jäger weiter.

Redaktion finanzen.net