Geschlossene Immobilienfonds: Nicht alles im grünen Bereich

von Michael H. Schulz, Euro am Sonntag

Anstehen wie in der DDR. Rund 140 Menschen warteten Mitte Februar bei Minustemperaturen in München, um eine Drei-Zimmer-Wohnung für 652 Euro Kaltmiete zu besichtigen. In der Isarmetropole ist das ein Schnäppchen. Die Münchener Mieten gehen derzeit durch die Decke. Wer hier mietet, zahlt mindestens zehn Euro pro Quadratmeter — Tendenz steigend.

Die Wohnungsnot an der Isar und in anderen Ballungsräumen alarmiert Politiker. Getrieben von seinen Parteifreunden aus Bayern will Bundesbauminister Peter Ramsauer in Ballungsgebieten den Mietwohnungsbau mit Steueranreizen ankurbeln. Dafür will Ramsauer die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) wiederbeleben. Dadurch können Immobilienkäufer — stark vereinfacht — große Teile ihrer Kosten steuerlich geltend machen.

Ramsauers „Impuls für den Wohnungsneubau“ würde den Kapitalfluss umlenken. „Es würden weniger Investitionen in die Aufkäufe von Bestandsimmobilien fließen und mehr in den Neubau“, bestätigt Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Davon profitieren Anbieter von Geschlossenen Projektentwicklungsfonds. „Die Wiedereinführung der degressiven AfA wird Projektentwicklern und unserem Haus weiteres Kundenpotenzial erschließen, da sich die Attraktivität der Kapitalanlage Neubauwohnung erkennbar erhöht“, freut sich Wolfgang Dippold, Geschäftsführer der Bamberger Project-Gruppe.

Neu ist Ramsauers Idee nicht. Jahrzehntelang haben Politiker den Wohnungsbau subventioniert. Seit dem Ende der Eigenheimzulage und der degressiven AfA bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Neue Wohnungen entstehen in diesem Umfeld kaum. Das sorgt vor allem in den Metropolen für steigende Mieten. Laut den Immobilienmarktforschern von BulwienGesa steigen die Mieten in Neubauten jährlich um durchschnittlich 4,75 Prozent. Besonders in der bayerischen Landeshauptstadt ist Wohnraum inzwischen so knapp wie weiße Piemont-Trüffel im Delikatessengeschäft.

Doch der Boom ist nicht flächendeckend, er konzentriert sich auf die Metropolen, ihre Speckgürtel sowie einige Universitätsstädte. Dort floriert die Wirtschaft und brummt der Arbeitsmarkt. Tobias Just, Professor am Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, sieht deshalb „relativ wenig Anzeichen für spekulative Übertreibungen.“ Das begründet er wie folgt: „Zehn Jahre hat es gar keine Preisbewegungen auf dem Wohnungsmarkt gegeben. Vor allem aber spiegeln die Preisschübe den Aufwärtstrend bei den Mieten wider.“ Und drittens sei die Zuwanderung in den vergangenen zwei Jahren wesentlich höher ausgefallen als in den zurückliegenden zehn Jahren.

Niedrige Nettorendite
Doch nicht überall sind die Preise im grünen Bereich. Auf der Suche nach lukrativen Anlagen, die über der mickrigen Verzinsung von Bundesanleihen liegen, wird es immer schwieriger, in Metropolen günstige Kaufgelegenheiten zu finden. Eine Wohnung in München kostet etwa 23 Jahresmieten. Das entspricht einer Anfangsrendite von 4,4 Prozent. In Berlin kaufen Versicherungen und Family Offices zum 17-Fachen der anfänglichen Jahresnettomiete ein. Hohe Kaufpreise, Instandhaltungskosten und Nachvermietung führen zu einer niedrigen und schwer kalkulierbaren Nettorendite.

Doch nicht nur die Kaufpreise heben ab, auch die Nachfrage nach billigem Baugeld nimmt zu. Zwar ist das Kreditvolumen seit 2003 laut Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln nur um sieben Prozent gestiegen und somit weit entfernt von den sogenannten „Blasenländern“ Irland und Spanien mit Zuwächsen von 150 Prozent und mehr. Doch gerade Hypothekenkredite entpuppen sich bei geringem Eigenkapitalanteil für Selbstnutzer und Anleger als Zeitbombe, sollten die Preise in einigen Jahren fallen.

Dann geht es zu wie bei Monopoly. Im Brettspiel kann man die Schloss­allee beleihen. Die Hypothek auf die Toplage ist ein Grundpfandrecht. Solange der Kredit nicht abbezahlt ist, steht das Eigentum unter Bankvorbehalt. Fällt der Immobilienwert, kann die Bank Nachschüsse fordern oder die Immobilie pfänden. Der Mix aus steigenden Immobilienpreisen und billigem Fremdkapital alarmierte bereits die Bundesbank. Es gelte im Auge zu behalten, „dass diese Sonderkonstellation nicht zu größeren Fehlallokationen führt“.

Neubauten statt Bestand
Gute Gewinne machen Investoren mit Wohnungen dagegen meist nur noch in der kurzen Entwicklungsphase von Neubauten. Bei solchen Projektentwicklungen gibt es die Schwachstellen wie bei Bestandsimmobilien nicht, da Wohnungen bereits während der Entwicklungsphase verkauft werden. Dafür ist das unternehmerische Risiko größer. Die Fertigstellung kann sich verzögern — wie beim Flughafen Berlin-Brandenburg. Zudem kann der Projektentwickler pleitegehen.

„Dem generell höheren Risiko der Projektentwicklung setzen wir ein umfassendes Sicherheitskonzept mit stringenten Investitionskriterien, der Beschränkung auf fünf Metropolregionen, hohen Kenntnissen vor Ort und dem vollständigen Verzicht auf Fremdkapital entgegen“, verdeutlicht der Chef der Project-Gruppe Dippold. Anleger finanzieren über Fonds der Project-Gruppe etwa Wohnungsneubauten in München und Berlin-Lichterfelde.

München ist auch als Bürostandort angesagt. 860 Millionen Euro investierten laut Jones Lang LaSalle allein Anleger 2012 über Geschlossene Immobilienfonds in Münchner Büro­objekte wie die Ten Towers mit der Telekom als Mieter oder der Allianz-Hauptverwaltung in Unterföhring. „Transaktionen in Toplagen dominieren seit der Finanzkrise das Marktgeschehen, an weniger guten Lagen ist das Interesse weiterhin gering“, bestätigt Tobias Just.

Dass in der Bayernmetropole so viele Büros über Geschlossene Fonds finanziert werden, ist laut Experten oft eine Ausweichreaktion. Viele Fondsinitiatoren würden lieber Einzelhandelsobjekte kaufen, ihnen fehle aber der Marktzugang.

Im Unterschied zu Wohnimmobilien, Fachmärkten und Shoppingcentern sind Büros riskanter. Anders als bei Wohnungen stellen Banken höhere Anforderungen bei der Kreditvergabe. Für spekulative Bauten ohne Vorvermietung gibt es gar keine Finanzierung. Auch die Anschlussfinanzierung wankt, wenn der ursprüngliche Mieter wegen ­einer Standortverlagerung auszieht und kein Nachmieter parat steht.

Geld verdienen mit der Börse
Diese Erfahrung machten Anleger der Beteiligung CFB 130 der Commerz Real mit der Deutschen Börse. Die Börse zog vor rund zwei Jahren wegen der Gewerbesteuerersparnis aus dem Frankfurter Stadtteil Hausen ins benachbarte Eschborn. Weil der Initiator keinen Nachmieter fand, drohte die Überschuldung. Letztlich kaufte die Commerz Real den Anlegern das Objekt ab.

„Dieses Risiko besteht bei Investments in Bestandsimmobilien immer — insbesondere, wenn sie exakt auf einen Nutzer zugeschnitten sind“, weiß Matthias Höwt vom Fondshaus Hamburg (FHH). Anleger haben über den FHH Real Estate 5 — Aktiv Select Deutschland die Planung des neuen Börsenquartiers in Eschborn finanziert. Noch vor der Fertigstellung reichte der Fonds das Objekt an die Beteiligung Signa 13 The Cube weiter. Für die FHH-Anleger ein lohnendes Geschäft: Sie erzielten mit dem Verkauf eine Rendite von 23,7 Prozent.

Betongold
Vier Anlegergebote
 + Immer auf Lage, Lage, Lage achten. Letztlich kommt es darauf an, für den vorhandenen Bedarf das richtige Objekt am richtigen Standort zu haben.
+  Die Immobilie nie sich selbst überlassen, sonst sinkt der Wert fast jeder Immobilie. Rücklagen für Mietausfälle, Instandsetzungen und energetische Sanierungen ausreichend kalkulieren.  + Den örtlichen Arbeitsmarkt sondieren. Als Faustregel gilt: je kleiner die Stadt, desto größer ist die Abhängigkeit von ­einem Arbeitgeber.
+  Höhere Tilgung wählen. Eine einprozentige Tilgung ist bei wenig Eigenkapital in der derzeitigen Tiefzinsphase eindeutig zu wenig.

Investor-Info

Nettoanfangsrenditen
Im Einkauf liegt der Gewinn
Konnten Anleger mit Büros, Shoppingcentern und Wohnungen in Toplagen Wertsteigerungen erzielen? Die Grafik zeigt, dass die Nettoanfangsrenditen, die das Verhältnis des Kaufpreises bezogen auf die Nettojahresmiete angeben, seit den 90er-Jahren fast gleichförmig verlaufen. Lediglich der Einstieg in Logistik- und Gewerbeparks ist deutlich günstiger.

Büro- und Einzelhandel
Höchste Spitzenrenditen
Einzelhandels- und Büroimmobilien in Toplagen erzielen in München mit 3,7 beziehungsweise 4,4 Prozent immer noch die höchsten Spitzenrenditen. Den Löwenanteil unter den Käufern von Büroflächen stellten Geschlossene Fonds. Vielen Initiatoren fehlt offenbar der Marktzugang zu Shoppingcentern. Die Pasing Arcaden etwa kaufte das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Europas, Unibail Rodamco. Der regelmäßige Zahlungsfluss lässt den Wert steigen: So erzielen „gebrauchte“ Anteile am DB Einkaufs-Center-Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt Kurse von 558 Prozent der ursprünglichen Beteiligungssumme.

Indirekter Immobilienbesitz
Fonds mobilisieren Milliarden
Offene und Geschlossene Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, Bruchteile an der Entwicklung oder dem Bestand von Büroimmobilien, Wohnportfolios oder Shoppingcentern zu erwerben. Erst das Eigenkapital der Anleger und der Kredit der Banken verleiht Offenen und Geschlossenen Fonds die Marktmacht bei den großen Transaktionen.