Staatlicher Zuschuss für Genossen
Der Staat fördert nicht nur den Kauf selbst genutzter Immobilien, sondern auch die Mitgliedschaft in einer Baugenossenschaft. Welche Möglichkeiten es gibt.
von Claudia Marwede-Dengg
Die eigenen vier Wände sind bei den Deutschen nach wie vor die beliebteste Form der Altersvorsorge. Allerdings scheitert dieser Wunsch in vielen Fällen an einer wichtigen Voraussetzung: Es fehlt schlicht das liebe Geld. Vor allem in Ballungsräumen tun sich die Bürger schwer damit, das erforderliche Eigenkapital aufzubringen.
Eine wesentlich günstigere Alternative als der Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist der Erwerb von Anteilen an einer Baugenossenschaft. Gut 2000 Genossenschaften gibt es in Deutschland, ihnen gehören weit über zwei Millionen Wohnungen, zum größten Teil in guten Innenstadtlagen.
Deren Prinzip ist einfach: Wer Mitglied in einer solchen Genossenschaft wird, stellt ähnlich einem Aktionär eine bestimme Summe an Eigenkapital zur Verfügung und erwirbt damit nicht nur den Anspruch auf eine Dividende, sondern auch auf eine Wohnung. Den Rechten stehen allerdings auch Pflichten gegenüber: Wenn die Genossenschaft schlecht wirtschaftet, müssen ihre Mitglieder unter Umständen Geld nachschießen.
Die Vorteile liegen auf der Hand. Wer als „Genosse“ die gewünschte Wohnung zugesprochen bekommt, erhält damit gleichzeitig ein Dauerwohnrecht und kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Die Nutzungsgebühr ist wesentlich günstiger als eine Miete, da die Genossenschaft kostendeckend arbeiten, aber keine Gewinne erzielen muss. Die Verwaltungskosten liegen in der Regel unter denen einer Mietwohnung und auch Reparatkosten sind – anders als für Eigentümer – meist kein Thema.
Der Genosse erhält die Wohnung allerdings nicht sofort, sondern muss unter Umständen mehrere Jahre warten, bis seine Wunschwohnung frei ist. Da die Wartezeit mit dem Kauf des ersten Genossenschaftsanteils zu laufen beginnt, empfiehlt es sich, das Geld für den erforderlichen Pflichtanteil frühzeitig einzuzahlen. In der Regel reichen dafür schon 300 bis 500 Euro. Weitere Anteile sind dann je nach Größe der Wohnung erst bei Einzug fällig.
Zuschuss vom Staat
Was viele nicht wissen: Der Staat fördert nicht nur Bau oder Kauf eines Eigenheims, sondern auch den Erwerb von Baugenossenschaftsanteilen. Zum Beispiel über das Wohn-Riestern. Wie bei allen Riester-Formen gibt es die üblichen Zulagen von 154 Euro (Erwachsene) und 185 Euro (Kinder) beziehungsweise 300 Euro (Kinder ab Jahrgang 2008).
Zum einen können Sparer – ähnlich wie bei einem normalen Bausparvertrag mit monatlicher Beitragszahlung –Geschäftsanteile ansparen. Dazu werden die Riester-Raten sowie die Zulagen bei der Genossenschaft eingezahlt. Mit eventuellen Steuererstattungen aus dem Sonderabgabenabzug lässt sich die Anzahl der Anteile weiter erhöhen. Der Vorteil dieser Variante: Mit der Zeit werden so immer mehr Anteile erworben. Je mehr Anteile die Genossen haben, desto weniger zahlen sie später an „Miete“ in Form der Nutzungsgebühr. Im Idealfall wohnen sie so im Alter mietfrei.
Der Weg dahin ist relativ einfach: Die Genossenschaft muss sich vom Prüfverband der Genossenschaft bestätigen lassen, dass sie in der Lage ist, ihre Verpflichtungen zu erfüllen. Danach muss sie sich von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) einen entsprechenden Altersvorsorgevertrag zertifizieren lassen und dort einen Sicherungsschein hinterlegen – es sein denn, die Genossenschaft hat von der Bafin die Erlaubnis, Einlagengeschäfte zu betreiben. Mit dem Sicherungsschein bestätigt die Genossenschaft, dass Ansprüche von bis zu 20.000 Euro abgesichert sind.
Daneben gibt es eine zweite Variante der Riester-Förderung: Der Sparer nimmt aus einem bestehenden Riester-Vertrag Kapital für den Pflichtanteil und kauft sich damit in die Genossenschaft ein. Hierfür ist kein Zertifikat der Bafin erforderlich. Allerdings muss die Entnahme von der Zentralen Zulagenstelle genehmigt werden.
Wie bei allen Wohn-Riesterverträgen gilt auch hier die nachgelagerte Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz. Der Genosse kann dabei wählen: Entweder er entscheidet sich für die laufende Besteuerung über einen Zeitraum von 17 bis 25 Jahren oder er zahlt beim Eintritt in den Ruhestand die gesamte Steuer auf einen Schlag und erhält dafür einen Abschlag von 30 Prozent auf die Steuerschuld.
Günstige Kredite von der KfW
Ein Riester-Vertrag ist aber nur eine Möglichkeit, für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen staatliche Fördertöpfe anzuzapfen. Für alle, die nicht riestern können oder wollen, gibt es alternativ verbilligte Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank. Das Programm umfasst beliebig wählbare Laufzeiten von bis zu 20 Jahren und bis zu drei tilgungsfreien Anfangsjahren. Die Zinssätze liegen bei 20jähriger Laufzeit und fünfjähriger Zinsbindung zur Zeit bei 3,14 Prozent effektiv, die zehnjährige Zinsbindung kostet 3,91 Prozent effektiv. Und bei 15-jähriger Zinsbindung verlangt die KfW-Bank 4,37 Prozent. Die Auszahlung erfolgt zu 100 Prozent. Wie bei KfW-Baudarlehen üblich, ist auch hier eine vorzeitige Rückzahlung jederzeit möglich, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Der Höchstbetrag für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen liegt bei 100.000 Euro. Im Unterschied zu den anderen Darlehen, bei denen der KfW-Anteil höchstens 30 Prozent betragen darf, können zudem die Genossenschaftsanteile komplett mit einem KfW-Darlehen finanziert werden. Auch eine Kombination mit anderen KfW-Darlehen ist möglich, allerdings darf die Gesamtdarlehenssumme nicht über der Kaufsumme für die Genossenschaftsanteile liegen.