Ein Modell mit Geschichte und neuen Chancen

In Zeiten steigender Immobilienpreise gewinnt das Erbbaurecht erneut an Bedeutung. Der Grundgedanke ist einfach. Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, erwirbt nicht das Grundstück, sondern pachtet es über einen festgelegten Zeitraum. Der Kaufpreis fällt dadurch spürbar geringer aus. Meist vergeben Städte, Kirchen oder Stiftungen das Erbbaurecht mit Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren. Als Gegenleistung wird jährlich ein Erbbauzins gezahlt, der laut RND häufig zwischen zwei und fünf Prozent des Bodenwerts liegt.

Eigentum wird erschwinglicher

In vielen Ballungsräumen ist das Grundstück der größte Kostenfaktor. Wer es nicht kaufen muss, spart schnell sechsstellige Beträge. Auch bei Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notargebühren entsteht ein Vorteil, da diese nur auf das Gebäude entfallen.

Erbbauzins

Was zunächst als Entlastung wirkt, kann über Jahrzehnte teuer werden. Der Erbbauzins wird jährlich fällig. Bei einem fiktiven Bodenwert von 150.000 Euro und einem Zinssatz von vier Prozent entstehen Kosten von 6.000 Euro pro Jahr. Nach 30 Jahren summiert sich das auf 180.000 Euro. Viele Verträge erlauben zudem regelmäßige Anpassungen des Zinses, etwa im Dreijahresrhythmus, so laut baufi24.de.

Was am Vertragsende passiert, ist entscheidend

Erbbaurechtsverträge sind befristet. Läuft der Vertrag aus und ist keine Verlängerung vereinbart, fällt das Haus an den Grundstückseigentümer zurück. Das sogenannte Heimfallrecht kann teuer werden. Zwar gibt es gesetzlich vorgeschriebene Entschädigungen, diese orientieren sich jedoch häufig nicht am tatsächlichen Marktwert. Die GEV-Versicherung warnt ausdrücklich vor diesem Risiko. Ein unsauber formulierter Vertrag kann dazu führen, dass trotz jahrzehntelanger Zahlungen am Ende kaum Vermögen übrig bleibt.

Ob und zu welchen Bedingungen eine Verlängerung des Vertrags erfolgt, ist nicht garantiert. Eine frühzeitige und klare Regelung im Vertrag schafft Sicherheit. Andernfalls entsteht Abhängigkeit vom Verpächter, der über die Fortsetzung entscheidet.

Finanzierung und Wiederverkauf sind erschwert

Die Finanzierung von Erbpachtimmobilien ist für Banken mit zusätzlichen Unsicherheiten verbunden. Wie immoverkauf24 berichtet, verlangen viele Kreditgeber eine vollständige Rückzahlung des Darlehens, bevor der Pachtvertrag ausläuft. In der Praxis bedeutet das kürzere Laufzeiten und damit höhere Monatsraten. Auch der Verkauf gestaltet sich schwieriger. Sinkt die Restlaufzeit, wird das Objekt für potenzielle Käufer weniger attraktiv.

Redaktion finanzen.net