Pflege-Fonds: Heimvorteil im Chiemgau

von Michael H. Schulz

Auch Pflegeheime kommen in die Jahre. Und so will das Dia­konische Werk das Seniorenzentrum Wartberghöhe im oberbayerischen Traunstein aufs Altenteil schicken. Denn das Pflegeheim hat kaum Aufenthaltsräume. Zudem eignet es sich nicht für Rollstuhlfahrer und hat zu wenig Einzelzimmer mit Duschen. Ein Neubau mit 43 Betten ist zwar geplant, die Umsetzung aber noch ungewiss. Einen Steinwurf entfernt ist man schon weiter.

Bis Ende Juni 2010 entsteht auf der Brachfläche einer Brauerei ein modernes Pflegeheim mit 119 Zimmern, das die Bedarfslücke in Traunstein schließen soll. Dort können Bewohner weitgehend selbstständig leben. Zu jeder der acht Wohngruppen mit jeweils 13 Einzel- und einem Doppelzimmer gehört ein Aufenthaltsbereich mit Speisesaal, Wohnküche und Schwesternzimmer. Das neue Heim in Traunstein hat der Münchner Fondsinitiator ILG-Fonds entwickelt, der dafür nun Geld bei privaten Investoren einsammelt. Damit ist ILG nicht der Einzige am Markt, der Pflegeheim-Fonds offeriert. Etwa zehn Objekte werden mit Schlagworten wie „konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt mit staatlich gesicherten Einnahmen“ beworben.

Blenden lassen sollten Anleger sich davon nicht. Prognosen über die Zunahme der Pflegebedürftigen allein machen solche Beteiligungen noch lange nicht zum Selbstläufer. Und wo Vater Staat den Wettbewerb verzerrt, sind auch Pleiten nicht fern. Laut dem Pflegeheim-Report 2009 des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI) sind 13 Prozent der Heime insolvenzgefährdet. Private Betreiber sind demnach eher bedroht als gemeinnützige Träger wie Diakonie, Caritas und Arbeiter-Samariter-Bund (ASB). Kurz: Auf den Betreiber kommt es an. Das neue Pflegeheim in Traunstein wird denn auch ASB Baden-Württemberg für 20 Jahre von ILG mieten. Da der ASB Baden-Württemberg, dem mittlere Bonität bescheinigt wird, bereits 54 Anlagen betreibt, dürfte eine Vollauslastung in wenigen Monaten erreichbar sein.

Weil jedoch der staatliche Einfluss groß ist, spielt auch der Standort eine große Rolle. Denn die Investitionskosten in ein Pflegeheim steigen, wenn der Staat die stationäre Pflege mit Subventionen päppelt. Etwa durch geplante Mindestlöhne für nicht examinierte Pflegekräfte oder – wie bereits in Nordrhein-Westfalen – mit dem Pflegewohngeld. Damit bezuschusst das Bundesland Investitionen in vollstationäre Pflegeheimplätze. Gibt es hingegen überdurchschnittlich viele Selbstzahler, wie am Standort Traunstein, ist die Höhe eines geplanten Mindestlohns für den Betreiber nicht ausschlaggebend. Sie decken Pflege-, Verpflegungs- und Investitionskosten.

Für Anleger rechnet sich die Investition in den Pflegebetrieb, wenn der Einkauf günstig ist und die betriebswirtschaftlichen Annahmen nicht auf wackeligen Beinen stehen. Kostensicherheit besteht für Fonds­an­le­ger auf den ersten Blick, weil ILG die Herstellung der Immobilie inklusive Umsatzsteuer zu einem Preis von 6,5 Millionen Euro garantiert. Für höhere Kosten, etwa durch Verzögerungen, steht also ILG gerade. Da der Initiator selbst mit 250 000 Euro beteiligt ist, besteht ein Inte­resse an der planmäßigen Fertigstellung. „Da wir das Objekt selbst entwickelt haben, können wir die Immobilie zu einem deutlich unter dem Marktpreis liegenden Faktor an den Fonds geben“, ergänzt Uwe Hauch, Geschäftsführer von ILG-Fonds. Inklusive Grunderwerbsteuer, Zwischenfinanzierungs- und Grundbuchkosten veranschlagt ILG die Kosten mit 8,32 Millionen Euro. Das ist das 12,43-Fache der anfänglichen Jahresmiete. Dieser Einkaufsfaktor liegt damit leicht unter dem marktgängigen Wert. Addiert man die einmaligen Fondsnebenkosten hinzu, steigen Anleger zum 14,48-Fachen ein. Das ist für die Immobilie an einem Topstandort vertretbar.

Auch die Annahmen über die zu erzielende Miete sind marktüblich. Auf Grundlage einer 95-prozentigen Auslastung muss der ASB pro Tag und Zimmer 16,35 Euro zahlen. Für die 119 Zimmer bei einem unterstellten Betrieb von 347 Tagen ergibt das pro Jahr rund 670 000 Euro. Alle drei Jahre soll die Miete an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Rücklagen für mögliche Mietausfälle sind jedoch nicht einkalkuliert.

Kalkulationssicherheit herrscht dagegen erst mal an der Zinsfront. Die derzeitig günstigen Darlehenszinsen hat sich ILG langfristig gesichert. Inklusive des Aufschlags für das Forward-Darlehen, wie Vorratsdarlehen im Fachjargon heißen, fallen effektiv bis Mitte 2020 jährlich 5,69 Prozent Zinsen an. Anschließend kalkuliert ILG bis zum Ende der Fondslaufzeit 2024 mit einem Zinssatz in Höhe von sechs Prozent. Das allerdings ist recht optimistisch.

Da das Darlehen anfänglich nur mit 1,5 Prozent getilgt wird, bleibt 2024 ein Darlehensrestbetrag von 66,5 Prozent, der dann mit dem Verkaufsgewinn abgelöst werden muss. Nur wegen der niedrigen Tilgung sind ab 2011 Ausschüttungen von sechs Prozent möglich, die bis 2024 auf sieben Prozent klettern sollen.

Läuft alles planmäßig, können Anleger eine jährliche Rendite (nach Interner Zinsfußmethode – IRR – also bezogen auf das durchschnittlich gebundene Kapital) von 5,9 Prozent nach Steuern erwarten. Das ist nicht gerade üppig, ist aber angesichts des reduzierten Risikos durchaus angemessen.

ILG Immobilienfonds 35

Fazit: Guter Pflegeheimstandort, ­Anbieter selbst im Risiko, ­solide Kalkulation, moderate Nebenkosten, Platzierungsgarantie ­Zweiter Pflegeheimfonds, noch kein Erfolgsnachweis

Investition: 9,8 Mio. €
Anlegerkapital: 4,6 Mio. €
Prognostizierte Ausschüttung: 3,0 % (2010) bis 7,0 % (2024)
Steuerliche Wirkung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. ­Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei
Rendite-Prognose: 5,9 % (IRR)
Mindestanteil: 10.000 €
Agio: 5 %
Kontakt ILG Fonds, Telefon: 089/ 88 96 98-0
Web: www.ilg-fonds.de