Wo es oft hakt

Die Übertragung einer Immobilie klingt zunächst nach einer Formalität beim Notar. Tatsächlich geht es aber um ein dichtes Netz an steuerlichen Regelungen. Immer wieder kommt es zu unerwarteten Belastungen, weil die Spekulationsfrist übersehen wird, weil Freibeträge überschritten sind oder weil das Finanzamt eine Zahlung als Gegenleistung wertet. Wer die typischen Fallstricke kennt, kann Gestaltungsmöglichkeiten gezielt nutzen.

Spekulationssteuer

Eine der häufigsten Fallen betrifft die Spekulationssteuer. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb übertragen, kann das Finanzamt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft unterstellen. Besonders heikel wird es, wenn der neue Eigentümer noch offene Kredite übernimmt oder wenn Geschwister im Rahmen einer Erbauseinandersetzung eine Abfindung erhalten. In solchen Fällen wird schnell von einem "entgeltlichen Geschäft" gesprochen und die Steuerforderung ist da. Laut Deutsche Presse-Agentur sind gerade diese Konstellationen ein häufiger Stolperstein.

Schenkungs- und Erbschaftsteuer

Noch größer ist die Bedeutung der Freibeträge. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG dürfen Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen, Kinder bis zu 400.000 Euro, Enkelkinder bis zu 200.000 Euro. Für Schwiegerkinder bleibt es dagegen bei nur 20.000 Euro. Wie hoch die Steuerlast am Ende ist, hängt von der Steuerklasse ab. Die Freibeträge lassen sich in Abständen von zehn Jahren wieder erneut voll ausnutzen. Laut kanzleimauss.de ermöglicht dies, die Schenkung ratenweise durchzuführen oder beispielsweise die Kinder anteilig zu verteilen.

Grunderwerbsteuer

Oft wird angenommen, dass Schenkungen und Erbschaften vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Im Erbfall fällt nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an, die Übertragung per Erbgang ist steuerfrei, unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis, doch es gibt Einschränkungen. Schenkungen an Geschwister, Neffen, Nichten oder Freunde sind grunderwerbsteuerpflichtig. Wird eine Immobilie unter der Bedingung übertragen, dass etwa Nießbrauch oder ein Wohnrecht behalten wird (also ein Teilwert als Gegenleistung bleibt beim Schenker), kann für den Wert dieser Gegenleistung auch Grunderwerbsteuer anfallen, so gevestor.de.

Internationale Aspekte und Doppelbesteuerung

Noch komplexer wird es, wenn eine der beteiligten Personen im Ausland lebt oder eine Immobilie im Ausland betroffen ist. Deutschland erhebt die Schenkungs- und Erbschaftsteuer auch dann, wenn lediglich ein inländisches Objekt übertragen wird. german-probate-lawyer.com weist darauf hin, dass dadurch selbst bei Auslandsbezug eine Steuerpflicht bestehen bleibt. Um eine doppelte Belastung zu verhindern, existieren Doppelbesteuerungsabkommen. Besonders relevant ist das Abkommen mit den USA. Dafür ist fachliche Beratung sinnvoll, um die Regelungen korrekt anzuwenden.

Redaktion finanzen.net