14.11.2010 06:00

Mietrecht: Wenn die Wohnung zum Arbeitsplatz wird

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Wer als Freiberufler oder Selbstständiger von der Mietwohnung aus arbeiten will, sollte wissen, was der Vermieter verbieten darf und was er ihm erlauben muss.
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von Claudia Marwede-Dengg, Euro am Sonntag

Bill Gates machte es vor Jahren und viele andere Existenzgründer auch. Sie starteten aus Kostengründen ihr Business von zu Hause aus. Microsoft-Gründer Gates reichte für den Anfang eine Garage, so geht die Mär in der IT-Branche. Wenn dagegen PC, Telefon und Schreibtisch die wichtigsten Arbeitsmittel sind, ist ein kleines Büro innerhalb der privaten Wohnung sicher geeigneter.

Doch Vorsicht: Wer als Wohnungsmieter von zu Hause aus arbeitet, nutzt die angemietete Wohnung nicht mehr nur zu Wohnzwecken, sondern teilgewerblich. Ob der Vermieter informiert und um Genehmigung gebeten werden muss, das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Wie bei allen Mietrechtssachen gibt es auch hier keine einheitlichen Vorschriften. Da das deutsche Mietrecht in weiten Teilen Richterrecht ist, sind hier vielmehr die Gerichte gefragt.

Zumeist müssen die Richter entscheiden, ob eine teilgewerbliche Nutzung zumutbar ist. Zugunsten der Selbstständigen urteilten beispielsweise das Landgericht Frankfurt am Main und das Landgericht Hamburg. So darf der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Wohnung durch die selbstständige Tätigkeit weder verändert noch beschädigt wird und kein erheblicher Publikumsverkehr zu erwarten ist. Nach Auffassung der Frankfurter Richter ist es kein unerlaubter gewerblicher Gebrauch einer Wohnung, wenn ein Bewohner eine Ecke des Schlafzimmers für Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nutzt (AZ. 2/17 S 42/95). Auch das Landgericht Hamburg hält gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen für zulässig (AZ. 311 S 203/91).

Aus Sicht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg sind auch Terminabsprachen von zu Hause aus zulässig (Az. 3 C 548/91), und das Landgericht Stuttgart sieht in der Erledigung büromäßiger Arbeit abends oder am Wochenende keine gewerbliche Wohnungsnutzung und hält diese daher generell für erlaubt (Az. 16 S 327/91).

Doch es gibt auch andere Urteile: Das Landgericht Schwerin entschied gegen einen Mieter, der in seiner Wohnung ein Ingenieurbüro eröffnet hatte. Ausschlaggebend für die Richter war, dass sich Nachbarn durch den regen Publikumsverkehr und die dauernd blockierten Parkplätze gestört fühlten (Az. 6 S 96/94).

Ähnlich das Landgericht Berlin: Demnach darf der Vermieter den Betrieb eines Kosmetikstudios in der Privatwohnung untersagen. Wenn in der Wohnung kosmetische Behandlungen durchgeführt werden und der Verkauf von Kosmetikartikeln stattfindet, könne dadurch Laufkundschaft angezogen werden, urteilten die Richter. (Az. 63 S 51/87).

Auch Tagesmütter haben schlechte Karten vor Gericht, wenn der Vermieter nicht sein Plazet für die Betreuung fremder Kinder gibt. So verbot wiederum das Berliner Landgericht einer Frau, in ihrer Mietwohnung tagsüber fünf fremde Kinder zu betreuen (AZ. 61 S 56/92).

Ganz anders sieht es dagegen aus, wenn der Vermieter einer gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung schon mal zugestimmt hat. Das Amtsgericht Wiesbaden befand beispielsweise, dass einer Tagesmutter, die sich die Erlaubnis ihres Vermieters eingeholt hat, in der Wohnung wochentags Kinder zu betreuen, nicht gekündigt werden darf, wenn aus den ursprünglich zwei betreuten Kindern bis zu acht geworden sind (AZ. 92 C 546/02-34).

Im Juli dieses Jahres hat sich sogar der Bundesgerichtshof (BGH) als höchste richterliche Instanz des Themas teilgewerbliche Nutzung privat angemieteter Wohnräume angenommen. Der für Mietsachen zuständige VIII. Zivilsenat nutzte den Fall eines Mieters, der von seiner Wohnung aus ein Immobilienbüro betrieb, und setzte mit einer Leitsatzentscheidung aktuelle Normen.

Tenor des Urteils: Der Vermieter einer Wohnung muss geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art nicht in der Wohnung dulden, wenn diese eine Außenwirkung haben. Das gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag keinen ausdrücklichen Vorbehalt für die Wohnnutzung vorsieht.

Im Einzelfall, so der BGH weiter, könne der Vermieter allerdings auf Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Das sei insbesondere dann der Fall, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Jedoch keine Regel ohne Ausnahme: Wenn der Mieter im Rahmen seiner gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt, muss der Vermieter das grundsätzlich nicht gestatten, meinten die obersten deutschen Zivilrichter in ihrer Entscheidung (VIII ZR 165/08).

Thomas Hannemann, Rechtsanwalt und Vorsitzender der AG Mietrecht des Deutschen Anwaltsvereins, begrüßt die Klarstellung des BGH: „Wer gewerblich oder freiberuflich tätig ist, kann dies unter zwei Vo­raussetzungen von seiner Wohnung aus tun: Es darf sich keine Belästigung für die Mitbewohner über das übliche Maß einer Wohnnutzung hinaus ergeben. Und die Wohnnutzung muss die gewerbliche Nutzung nach wie vor überwiegen, zum Beispiel im Hinblick auf die in Anspruch genommene Fläche.“

Für Hannemann ergibt sich aus dem Urteil auch, dass die Nutzung eines Zimmers als Arbeitszimmer ohne Außenwirkung dem Vermieter nicht mitgeteilt werden müsse. „Wer allerdings ein Schild am Hauseingang anbringen und auf seine Dienste hinweisen möchte, muss sich das vom Vermieter genehmigen lassen“, erläutert der Anwalt. Grund: Die Anbringung eines Schildes gilt als bauliche Veränderung und ist daher genehmigungspflichtig. Das Gleiche gilt übrigens auch, wenn in der Wohnung wegen der teilgewerblichen Nutzung Umbauten vorgenommen werden. Von einem Schild sei zudem noch aus einem weiteren Grund abzuraten: Es spreche schon auf den ersten Blick für – in der Wohnung unzulässigen – Kundenverkehr.

Und was, wenn der Mieter seine Wohnung einfach immer stärker teilgewerblich nutzt und es auf einen Streit ankommen lässt? „Der Vermieter kann das dann abmahnen und verlangen, dass diese vertragswidrige Nutzung innerhalb einer angemessenen Frist – in der Regel zwei Wochen – beendet wird“, sagt Hannemann und warnt: „Stört sich der Mieter auch daran nicht, kann der Vermieter fristgerecht, aber auch fristlos kündigen.“

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