Patrizia Immobilien: Umzug in die nächste Etage

von Klaus Schachinger Euro am Sonntag

Zwei Megadeals kurz hintereinander: Nach dem Zuschlag für das Projekt „Carl“ im vergangenen Jahr machte Matthias Moser, verantwortlich für alternative Investments beim Augsburger Immobiliendienstleister Patrizia, auch „Oskar“ klar. Der Name des Projekts steht für die Wohnungsgesellschaft GBW und deren Port­folio mit 32.000 Wohnungen in Bayern. Zu Wochenbeginn gab Patrizia den Kauf von 96,5 Prozent der Anteile bekannt.

Knapp 92 Prozent der GBW-Aktien hielt die Bayerische Landesbank. Ohne Berücksichtigung der Verbindlichkeiten zahlten die Augsburger 882 Millionen Euro für den BayernLB-Anteil, 4,5 Prozent weniger als der Nettoinventarwert der Immobilien. Ein guter Preis.

Die größten Deals seit 2008
Branchenprofi Moser, Ex-Deutschland-Chef des auf Immobilien spezialisierten US-Finanzinvestors Fortress, hat damit für Patrizia die beiden größten Deals im deutschen Immobilienmarkt seit 2008 geholt.

Für den künftigen Portfolioverwalter Patrizia ist der Hebel mit Blick auf das eingesetzte Kapital enorm. Der Gesamtwert von „Oskar“ wird einschließlich der Verbindlichkeiten auf 2,5 Milliarden Euro taxiert. Beim Projekt „Carl“ mit 21.000 Wohnungen aus dem Besitz der LBBW-Bank liegt der Gesamtwert bei 1,4 Milliarden Euro. Beide Landesbanken, die während der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise mit Steuergeldern der EU gerettet werden mussten, ­waren dazu verpflichtet worden, ihre Wohnimmobilienportfolios in einem von der EU-Kommission überwachten Verfahren fristgerecht zu verkaufen.

Patrizia hat nun das Ziel, ein Immobilienvermögen von zehn Milliarden Euro zu verwalten, zwei Jahre früher als geplant geschafft. Ähnlich wie beim LBBW-Portfolio begrenzten die Augsburger auch beim GBW-Deal das eigene Risiko und erwarben für 58 Millionen Euro eine Minderheitsbeteiligung von fünf Prozent. Als Vermögensverwalter des Portfolios steht Patrizia zudem eine jähr­liche Vergütung von 9,2 Millionen Euro zu. Bei den 27 Co-Investoren des Projekts sammelten die Schwaben 1,25 Milliarden Euro ein. Damit ist noch ausreichend Geld in der Kasse, um auch den Verschuldungsgrad der GBW wie geplant unter 60 Prozent zu drücken.

Den Milliardendeal GBW stemmt Patrizia ohne Fremdkapital und Kapitalerhöhung, weil es Dealmaker Moser gelang, bei langfristig orientierten Co-Investoren Kapital einzusammeln. Zum Konsortium gehören drei süddeutsche Sparkassen, die Versicherer WWK und WGV und das Versorgungswerk der Apothekenkammer Westfalen-Lippe.

Wegen der vielen Mitglieder im GBW-Konsortium ist das Risiko für den Einzelnen überschaubar. Das größte Investment liegt bei 150 Millionen Euro. Zwar gibt es eine Sozial­charta zum Schutz der GBW-Mieter, die das Konsortium der Patrizia ­unterschreiben musste. Dennoch bleibt ausreichend Spielraum für nachhaltige Renditen. Jährlich wird eine Verzinsung von vier bis 4,5 Prozent in Aussicht gestellt. Das ist für die Institute, die viel Geld mit möglichst geringem Risiko anlegen wollen, verlockend. Den angesichts der niedrigen Marktzinsen bestehenden Anlagedruck nutzt das Unternehmen­ geschickt, um sich als Dienstleister in der Liga der Mega-Immobiliendeals zu positionieren.

Größere Verkäufe geplant
Ihren eigenen Immobilienbesitz wollen die Schwaben nach und nach veräußern. Damit wandelt sich Patrizia vom Besitzer zum Verwalter von Immobilienvermögen bei den verschiedenen Projekten. Hierzulande betreten sie mit ­ihrem Modell Neuland im klassischen Immobiliengeschäft. Der Zeitpunkt dafür ist günstig, Immobilien sind als Anlageklasse heiß begehrt. „Wir hätten für GBW auch 1,7 Milliarden Euro einsammeln können. Auch aus dem Ausland gab es Anfragen“, sagt ­Moser.

Weil große Wohnimmobilien-Portfolios nun nicht mehr in Sicht sind, plant Moser das nächste große Projekt mit Gewerbeimmobilien. In den Niederlanden sehe man sich zwei Portfolios im Gesamtwert von 1,2 Milliarden Euro an, sagte er dieser Zeitung. Wahrscheinlich werden dann auch Investoren aus dem Ausland im Boot sein.

Auch ohne den jüngsten Kauf sollten die Mittelzuflüsse aus dem operativen Geschäft, die betreffende Branchenkennzahl heißt Funds from Operations (FFO), nach Schätzung der Berenberg Bank von 26 auf 32 Cent pro Aktie steigen. Dank des zehn Milliarden Euro schweren Portfolios dürften künftig die Einnahmen aus der Verwaltung weiter ansteigen. Der Deal bleibt ein Kurs­treiber für die Aktie.