17.09.2011 06:00

Investieren in Studenten-Apartments

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An den deutschen Unis wird es dank doppelter Abiturjahrgänge voll. Auch beim Wohnraum für Studenten gibt es Engpässe. Anleger können Abhilfe schaffen und dabei profitieren.
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von Michael H. Schulz, €uro am Sonntag

Bezahlbare Buden sind im Wintersemester traditionell knapp. Entsprechend mangelt es vielerorts nicht an Werbekampagnen und Aufrufen an private Wohnungsvermieter und Investoren. „Es ist viel klüger, in Aachen für Studenten zu bauen, als in Zertifikate zu investieren. Das ist eine sichere Anlage“, so Ernst Schmachtenberg. Recht behält der Rektor der RWTH Aachen aber nur, wenn sich Profis der Angelegenheit annehmen, die Erfahrung haben und selbst ins Risiko gehen.

So wie bei Youniq Service, Pächter beim Geschlossenen Immobilienfonds Deutschland II des börsennotierten Initiators Münchmeyer Petersen Capital (MPC). Die Muttergesellschaft Youniq AG ist mit 2.199 Studentenblocks, die bereits bewirtschaftet oder noch gebaut werden, Marktführer im Bereich studentisches Wohnen. Anleger beteiligen sich über Objektgesellschaften an fünf Wohnblocks in Frankfurt, München, Karlsruhe und Greifswald.

Der Markt boomt. Denn das knappe Angebot an Wohnraum treibt die Mieten nicht nur in typischen Studentenhochburgen wie Frankfurt am Main. Laut der Studie „Markt für Studentenapartments“ des Immobiliendienstleisters Savills schneidet die Mainmetropole aus Anlegersicht derzeit besonders gut ab, weil Studenten nirgendwo sonst so viel von ihrem Einkommen oder dem Bafög für die Miete ausgeben müssen. Hinzu kommt: Lediglich 7,5 Prozent der Hochschüler wohnen in den 25 Studentenwohnheimen.

Ähnlich stark ist die Nachfrage in Darmstadt und München. Berücksichtigt man zusätzlich Prognosen zur Nachfrage nach Studienplätzen, ist Karlsruhe laut Savills ein interessantes Pflaster. Dem örtlichen Studen­tenwerk zufolge fehlen aktuell rund 1.000 Studentenwohnungen.


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2,2 Millionen Studenten gibt es derzeit bundesweit. Doch die quasi­staatlichen Studentenwerke bieten nur 181.000 Wohnheimplätze. Wer hier zum Zug kommen will, muss erst mal ein paar Semester warten. In Notunterkünften oder Wohncon­tainern kampieren zu müssen (wie Ende der 80er-Jahre) ist heute die Ausnahme, doch vielerorts drohen Engpässe. Den Gipfel des Ansturms erwarten viele im Wintersemester 2013, um 2020 soll die Zahl der Studierenden wieder abnehmen.

Auslöser des Nachfragebooms sind die Aussetzung der Wehrpflicht und des Zivildiensts sowie die doppelten Abiturjahrgänge. Und der Student von heute ist wählerisch. Mietskasernen sind nur zweite Wahl. 81 Prozent der befragten Studenten bevorzugen laut einer Studie des Hochschul-Informations-Systems eine private Mietwohnung, aber nur zwei Drittel haben den Wunsch verwirklicht. Und laut Umfrage der Studentenwerke leben noch 23 Prozent der Studierenden im Hotel Mama: potenzielle Mieter, die als ältere Semester eine eigene Bleibe suchen.

Der Zeitpunkt für den Einstieg ist günstig. Vor allem, „weil institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen und Spezialfonds Studentenapartments noch nicht entdeckt und die Preise noch nicht in die Höhe getrieben haben“, sagt Matthias Pink von Savills und Co-Autor der Marktstudie. Zum Vergleich: Weil sich Großinvestoren auf den Wohn­immobilienmarkt in Berlin und ­Hamburg stürzen, sind Kaufpreis­faktoren von 20 bis 25 Prozent nicht selten. Renditen sind dann kaum noch drin.

Nicht so bei Studentenapartments. Hier liegen die Erträge in der Regel über denen herkömmlicher Wohnungsfonds. Bleiben die Fonds- und Nebenkosten außen vor, steigen Anleger der MPC-Beteiligung zum 16,95-fachen der anfänglichen Netto­jahresmiete ein. Das entspricht dann einer Anfangsrendite von 5,9 Prozent. Üppig ist das nicht, dafür sind die Einnahmen so gut wie sicher. Obwohl die Beteiligung die wohnwirtschaftliche Nutzung mit dem Investmentansatz eines Betreibermodells – wie bei Budgethotels – kombiniert, bietet der Fonds stabile Erträge.

Die Eltern haften, wenn ihre Sprösslinge ein möbliertes Youniq-Apartment beziehen. Mit der Unterschrift von Mutti und Vati unter dem Mietvertrag sichert sich Youniq Service zusätzlich ab. Ferner trägt der Generalpächter das Risiko von steigenden Betriebskosten und Einnahmeausfällen, wenn die Apartments leer stehen. Darüber hinaus sorgt er für die Instandhaltung der Einheiten. Dafür erhält Youniq eine fixe Vergütung und setzt auf höhere Mietsteigerungen als die mit jährlich 1,8 Prozent im Prospekt unterstellten.

Sorgen um die Bonität des Betreibers müssen sich Anleger nicht machen. Sollte Youniq Service wider Erwarten nicht zahlen, garantiert die Muttergesellschaft Youniq AG die Pacht. Fällt auch diese als Garant aus, hat sich der Fonds vertraglich die Erträge aus den Mietverträgen mit den Studenten gesichert.

Dieses doppelte Sicherheitsnetz geht aber zulasten der Auszahlung. Vorsichtig gerechnet stellt MPC Ausschüttungen in Höhe von 5,75 Prozent jährlich in Aussicht. Auf kosmetische Maßnahmen, etwa die Ausschüttungen üppiger darzustellen, als sie sind, hat MPC verzichtet. Zwar tilgt der Fonds bis 2024 gerade mal 10,7 Prozent der Darlehenssumme, die Restschuld von 30,83 Millionen Euro soll dann laut Prognose mit dem Verkaufserlös beglichen werden. Dafür unterstellt MPC vorsichtig einen Preis von 77,33 Millionen Euro. Abzüglich der Darlehensrestschuld, der kalkulierten Revitalisierungssaufwendung von 9,12 Millionen Euro und Kosten sowie zuzüglich der jährlichen Auszahlungen erhalten An­leger 186 Prozent ihres ursprünglichen Einsatzes zurück.

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