Beratung bei der Baufinanzierung oft fehlerhaft

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase machen sich Viele auf die Suche nach Wohneigentum. Aber Vorsicht: Käufer einer Immobilie sollten sich im Vorfeld selbst gut informieren, denn leider zeigt ein Praxistest der Stiftung Warentest, dass vielen Beratern teils grobe Fehler bei der Baufinanzierung unterlaufen.

Ernüchternde Testergebnisse der Baufinanzierer

Von 21 getesteten Banken und Kreditvermittlern erhielten nur fünf das Urteil "gut". Dies erreichten neben drei regionalen Instituten - und zwar die Volksbank und die Sparkasse aus Frankfurt sowie die Stadtsparkasse München - die Baugeldvermittler Dr. Klein und Interhyp.

Das breite Mittelfeld wurde mit "befriedigend" oder "ausreichend" bewertet. Von den großen überregionalen Instituten können sich die Deutsche Bank und die HypoVereinsbank immerhin über ein "befriedigend" freuen, während Postbank und Commerzbank gerade mal ein "ausreichend" erhielten und sogar zu den Flop-Fünf zählen.

Bei zwei Institute wurde die Beratung sogar als "mangelhaft" kritisiert: die Sparda Bank West und als Schlusslicht die Sparkasse Köln-Bonn.

Die Tester besuchten dabei pro Kreditanbieter sechs oder sieben Filialen, ließen sich also insgesamt 143 Mal beraten. Dabei fiel auf, dass einige Fehler immer wieder auftraten:

1. Zu hohe Monatsrate

Viele Berater berücksichtigten in ihrer Berechnung nicht, dass nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung auch Hausgeld für die Nebenkosten anfällt - und das sind monatlich immerhin 200 bis 350 Euro. In anderen Fällen wurden die Lebenshaltungskosten zu niedrig angesetzt. Beides hätte dazu geführt, dass die ermittelte Monatsrate von den Kunden womöglich nicht hätte gestemmt werden können.

Bei jedem vierten Angebot lag die Monatsrate sogar mehr als 100 Euro über den Möglichkeiten der Kunden. Insbesondere den Beratern der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der Sparda West und der Sparda München sei dieser Fehler "häufig" unterlaufen.

2. Falsche Kreditsumme

Ein weiterer Schnitzer vieler Berater war, dass die berechnete Kreditsumme zu niedrig oder - weil Eigenkapital ungenutzt blieb - zu hoch ausfiel. Letztes führt nicht nur dazu, dass Zinsen auf einen Kreditanteil gezahlt werden müssen, der eigentlich gar nicht benötigt wird, sondern auch, dass ein höherer Zinssatz herangezogen wird. Insbesondere die Deutsche Bank, die Postbank und die Allianz fielen bei der Ermittlung der Kreditsumme negativ auf.

3. Schlechte Kundeninformation

Hinzu kommt, dass sich die Testkunden eine bessere Information über Konditionen und Finanzierung gewünscht hätten. Oft erfuhren sie nicht, wann sie voraussichtlich wieder schuldenfrei sein werden oder wie hoch ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird. Zudem erhielten die Tester in jeder fünften Beratung keine Tilgungspläne.

4. Fehlende Angabe der Gesamteffektivzinsen

Einige Banken gaben sogar den gesetzlich vorgeschriebenen Effektivzins nicht an. Insbesondere bei Bauspar-Kombi-Krediten war dies auffällig, hier machte fast die Hälfte der Banken keine Angaben zum Effektivzins. Dabei spielt er als Vergleichsmaßstab eine wichtige Rolle: Da er alle wesentlichen Kosten berücksichtigt, macht der Effektivzins unterschiedliche Angebote leichter vergleichbar.

5. Staatliche Förderungen nicht berücksichtigt

Ferner wurde garademal in zehn der 143 Beratungsgespräche auf die Möglichkeit eines Wohn-Riester-Darlehens hingewiesen. Hiervon entfielen allein fünf auf Berater der Frankfurter Volksbank.

Wie das Magazin Finanztest erklärte, können viele Immobilienkäufer seit 2008 im Rahmen eines Riester-Darlehens Zulagen sowie Steuervorteile in Anspruch nehmen.

Ein Blick auf die Zinsen lohnt sich

Das Magazin "Finanztest", in dessen Auftrag die Experten der Stiftung Warentest unterwegs waren, empfiehlt potenziellen Immobilienkäufern nach der Auswertung des Tests, sich gut über die Marktkonditionen zu informieren und mehrere Angebote zu vergleichen. Denn teils wichen die jährlichen Zinssätze um ein halbes Prozent voneinander ab. Bei einer langen Kreditlaufzeit könnte dies im verwendeten Testfall am Ende einen Unterschied von 20.000 Euro ausmachen.

Nicht alles war schlecht

Es gibt aber auch Gutes zu berichten: Die meisten Banken empfahlen den Kunden eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren - das ist im aktuellen Zinstief sinnvoll und schafft zudem Planungssicherheit. Positiv fiel zudem auf, dass viele Angebote flexibel waren: Bei drei Viertel der Kredite wären Sondertilgungen oder ein variabler Tilgungssatz möglich gewesen.

Redaktion finanzen.net