Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern Vonovia hat im vergangenen Jahr vor allem dank höherer Mieteinnahmen mehr verdient. Aber auch das Geschäft mit Zusatzleistungen und der Verkauf von Immobilien steuerten zum Zuwachs des operativen Ergebnisses bei, wie das Unternehmen am Donnerstag mitteilte. Die Ziele für das laufende Jahr und für 2028 bestätigte das Unternehmen, zugleich will Vonovia den Abbau der Schulden beschleunigen. An der Börse dominiert aber die Angst vor steigenden Zinsen: Die Aktie verlor letztlich 12,12 Prozent auf 21,61 Euro und war damit Schlusslicht im Leitindex DAX.

"Wir wollen das Wachstum beschleunigen, um zusätzlichen Wert zu schaffen", sagte der neue Unternehmenschef Luka Mucic in einer Telefonkonferenz. Gleichzeitig erfordere das veränderte Zinsumfeld eine noch konsequentere Reduzierung der Schulden. Dazu sollen Vermögenswerte im Volumen von rund fünf Milliarden Euro verkauft werden.

Rund zwei Milliarden Euro davon sollen aus Verkäufen von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien wie etwa kommerzielle Immobilien und Pflegeimmobilien stammen, rund eine halbe Milliarde Euro aus der Veräußerung von nicht-strategischen Beteiligungen. Hinzu könnte ein entsprechender Betrag aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Kerngeschäft kommen, erläuterte Mucic. Insgesamt soll so der Verschuldungsgrad (LTV) auf etwa 40 Prozent bis Ende 2028 sinken. 2025 hatte dieser 45,4 Prozent betragen.

Zudem will das Unternehmen im Privatisierungsgeschäft in den kommenden Jahren mehr Wohnungen verkaufen. "3.000 bis 3.500 Einheiten sollten auf jeden Fall möglich sein, vielleicht auch noch ein Schnaps obendrauf", sagte der ehemalige SAP- und Vodafone-Manager Mucic. 2025 verkaufte Vonovia rund 2.300 Wohnungen an Mieter oder Dritte. Aktuell baue man mehr als 4.200 Wohnungen. Langfristig sieht der Konzern ein Potenzial für 65.000 neue Wohnungen auf eigenen Grundstücken. Mucic hatte im Januar den Chefposten bei Vonovia übernommen.

Günstig auf die Verschuldung wirke sich die Entwicklung der Immobilienwerte aus, sagte Finanzchef Philip Grosse. Nach zwei herausfordernden Jahren zeige die Immobilienbewertung 2025 eine klare Trendwende. Die Marktwerte der Immobilien habe sich im Gesamtjahr erstmals seit 2022 positiv entwickelt. Auf vergleichbarer Basis seien die Immobilienwerte 2025 im Jahresvergleich um 1,8 Prozent gestiegen. Dazu habe eine positive Entwicklung vor allem in der zweiten Jahreshälfte beigetragen. Der Konzern hatte während der Immobilienkrise den Wert seines Portfolios immer wieder abwerten müssen und deshalb Milliardenverluste ausgewiesen.

Derweil profitiert Vonovia weiterhin wie alle Vermieter von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten. Die monatliche Miete stieg 2025 auf im Schnitt 8,38 Euro pro Quadratmeter - das waren 4,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Der Deutsche Mieterbund warf Vonovia "radikale Mietsteigerungen" vor. "In Kommunen ohne Mietpreisbremse liegen die Angebote der Vonovia deutlich über dem Mietspiegel", erklärte der Vorsitzende des Mieterbundes Nordrhein-Westfalen, Hans-Jochem Witzke, laut einer Mitteilung. In vielen Städten versuche Vonovia außerdem, mit "erfundenen" Wohnwertmerkmalen die Mieten weit über das zulässige Maß hinaus zu erhöhen. Der Verband forderte eine flächendeckende Ausweitung des Mieterschutzes.

Ende 2025 besaß Vonovia als Europas größtes privates Wohnungsunternehmen rund 531.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Der Verkehrswert des Immobilienbestands stieg um 3 Prozent auf 84,4 Milliarden Euro. Das Unternehmen mit Sitz in Bochum beschäftigte zu diesem Zeitpunkt 12.700 Menschen, 5,4 Prozent mehr als im Vorjahr.

Im operativen Geschäft lief es für Vonovia noch besser: Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) legte im vergangenen Jahr auch dank guter Geschäfte mit Dienstleistungen rund um die Immobilie im Jahresvergleich um 6,0 Prozent auf 2,8 Milliarden Euro zu.

Unter dem Strich erwirtschaftete Vonovia einen auf die Aktionäre anfallenden bereinigten Gewinn von 1,54 Milliarden Euro nach 1,46 Milliarden Euro im Vorjahr. Die Dividende soll um 2,5 Prozent auf 1,25 Euro je Aktie steigen. Zukünftig will das Unternehmen 50 bis 60 Prozent des bereinigten Vorsteuergewinns an die Aktionäre ausschütten.

Analyst nach Geschäftsbericht vorsichtig

Analysten zeigten sich in ihren Reaktionen durchaus angetan von den Aussagen des Unternehmens. Allerdings wies Neil Green von der Bank JPMorgan darauf hin, dass die Stimmung für die Branche unter globalen Risiken leiden könnte.

Der Experte hob in diesem Zusammenhang vor allem inflationäre Effekte hervor. Der sich verschärfende Krieg im Nahen Osten hat die Energiepreise weltweit nach oben getrieben. Am Donnerstag verteuerte sich Rohöl der Sorte Brent um zehn Prozent. Angesichts der Rally von Öl und Gas hat die Hoffnung auf Zinssenkungen der Notenbanken einen herben Dämpfer bekommen. An den Kapitalmärkten sind die Zinsen zuletzt kräftig gestiegen. Sogar über mögliche Leitzinserhöhungen der Notenbanken zur Inflationsbekämpfung wird wieder diskutiert.

"Die globalen Ereignisse lassen die inflationären Risiken - und damit die Renditen - steigen", konstatierte Green. Darunter litten typischerweise gerade die deutschen Branchentitel. In der zweiten Reihe sackten LEG Immobilien und TAG Immobilien deutlich ab. Auch Deutsche Wohnen verloren kräftig.

Die Kapitalmarktzinsen sind ein wichtiger Einflussfaktor für die Immobilienbranche. Bei steigenden Zinsen verteuert sich die interne Refinanzierung der Unternehmen und kreditfinanzierte Zukäufe werden kostspieliger. Verkäufe aus den Portfolios wiederum werden erschwert, weil sich für die potenziellen Käufer die Finanzierung verteuert.

Berenberg belässt Vonovia auf 'Buy' - Ziel 38 Euro

Die Privatbank Berenberg hat die Einstufung für Vonovia nach Jahreszahlen mit einem Kursziel von 38 Euro auf "Buy" belassen. Die Resultate des Immobilienkonzerns hätten seinen Prognosen weitgehend entsprochen, schrieb Kai Klose am Donnerstag. Besonders lobte er die avisierte Reduzierung des Verschuldungsgrads bis Ende 2028.

DOW JONES / dpa-AFX