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15.05.2019 01:00
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Deutsche Euroshop-Chef Wellner: "Sind grundsätzlich offen für Fusionen"

Euro am Sonntag-Interview: Deutsche Euroshop-Chef Wellner: "Sind grundsätzlich offen für Fusionen" | Nachricht | finanzen.net
Wilhelm Wellner, Chef des Shopping-Mall-Betreibers Deutsche Euroshop
Euro am Sonntag-Interview
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Wilhelm Wellner, der Chef des Shopping-Mall-Betreibers Deutsche Euroshop, über die große Konkurrenz durch den Onlinehandel und die kleine Struktur seines Unternehmens.
€uro am Sonntag
von Oliver Ristau, Euro am Sonntag

Passender könnte der Firmen­sitz für die Deutsche Euro­shop (DES) kaum gewählt sein. Gleich gegenüber vom unscheinbaren Bürogebäude im Hamburger Stadtteil Poppenbüttel erstreckt sich das Alster-Einkaufszentrum, eine der größten Shoppingmeilen der Stadt. Dass künftig solche Center auch online besucht werden können, wie sich die Mieterstruktur ändert und was das für die Zukunft und die Aktionäre bringt, davon berichtet DES-Vorstandschef Wilhelm Wellner im Interview mit €uro am Sonntag.

€uro am Sonntag: Herr Wellner, gehen Sie gerne shoppen?

Wilhelm Wellner: Es kommt darauf an. Bei Sport und Technik ist es für mich ein Genuss, einkaufen zu gehen. Allerdings: Geht es um Mode - vielleicht bin ich da typisch Mann - finde ich das weniger spannend, auch wenn es mir wichtig ist, gut angezogen zu sein. Letztlich ist es wie bei vielen Menschen: Es hängt von Zeit, Lust und Laune ab.

Immer mehr Konsumenten haben Lust, im Internet einzukaufen. Wird das klassische Shoppingcenter überflüssig?

Aus unserer Sicht: ganz klar nein. Die Menschen wollen neben dem Internet ihre Waren auch künftig dort kaufen, wo sie auf andere Menschen treffen, in Einkaufszentren, die modern und trendy sind und die eine ansprechende Atmosphäre und Gastronomie bieten. Einkaufen ist ein Erlebnis. Wir sehen uns mit ­unserem Portfolio an 21 Einkaufszentren da genau richtig aufgestellt und investieren auch weiter in deren Zukunft.

Aber Sie spüren die Konkurrenz aus dem Netz schon.

Ganz klar: Es ist eine herausfordernde Situation für den stationären Einzelhandel. Manche Retailer schaffen es auch nicht. Es kommt zu Umverteilungen. Das geht nicht ganz spurlos an uns vorbei. Aber wir sind stabil mit unseren Einkaufszentren, die zu 99 Prozent vermietet sind.

Gerade dem Textilbereich, der bei Ihnen mit Ketten wie H & M stark vertreten ist, setzt die Onlinekonkurrenz zu. Wie ändert sich Ihr ­Mieterportfolio?

Rund 50 Prozent der Fläche in unseren Einkaufszentren entfällt auf die Bereiche Textil, Schuhe und Mode. Er sinkt perspektivisch um ein paar Prozentpunkte und wird durch andere Branchen ersetzt. Aber: Die große Erosion findet nicht statt. Wir erwarten, dass es auch künftig einen hohen Anteil für Mode und Textilien geben wird. Eine Zielgröße haben wir dafür nicht.

Wer stößt in die Lücke?

Das verteilt sich auf verschiedene Bereiche. Gesundheit und Kosmetik wachsen ebenso wie die Gastronomie. Und es kommen neue Player, die bis vor Kurzem keiner auf dem Zettel hatte: zum Beispiel Sephora - und auch Tesla testet gerade eigene Shops.

Kann man in Ihren Centern auch online shoppen?

Das geht in der Tat seit Kurzem in unseren ersten Zentren. Bisher haben wir da aber noch einen Nachteil gegenüber dem Onlinehandel. Wir gehen aber davon aus, dass wir die Lücke schließen können.

Und wie?

Wir errichten gerade digitale Zwillinge unserer Center, die "Digital Malls". Seit Anfang des Jahres können Sie zwei unserer Center online besuchen. Dort finden Sie bereits 500.000 Produkte und können Preise und Größen recherchieren und dann per Klick auch reservieren. Das realisiert unser Dienst­leistungspartner, der auch das ­Management der Center für uns übernimmt, die ECE aus Hamburg. Sie digitalisiert derzeit Einkaufszentren in ganz Deutschland, und wir sind mit unseren Zentren vorne dabei. 40 Filialisten machen bereits mit. Ziel ist es, dass bis zu 150 Filialisten in den nächsten zwei bis drei Jahren dabei sein werden.

Das wird den Kunden kaum ­reichen. Die werden sich online nicht mit einer kleinen Auswahl ­zufriedengeben.

Wir kommen gerade aus der Pilotphase und verzichten noch bewusst auf ein breites Marketing. Es ist richtig: Wir wollen die Kunden nicht enttäuschen, die online unsere Center besuchen und dann sehen, es sind erst wenige Shops dabei. Aber je mehr Geschäfte mitmachen, desto stärker werden wir das beim Endkunden publik machen. Daher starten wir erst, wenn mindestens 20 Shops des Centers in unserer digitalen Mall zu finden sind. Es geht zuerst um die großen und bekannten Namen, nicht um den lokalen Bäcker. Dem bringt es weniger, sein Brot digital anzubieten.

Und wann kann man denn in Ihren digitalen Zentren auch Ware online bestellen?

Das wird kommen, aber noch zwei bis drei Jahre dauern. Die Händler sind sehr daran interessiert. Voraussetzung ist aber, dass sie zunächst mit ihrer IT an die Digital Mall an­gebunden werden. Das stellt noch einen gewissen Aufwand dar.

Wird man die Zentren dann auch in der virtuellen Realität besuchen können mit einer dieser Brillen, mit denen das gesamte Center von zu Hause aus erlebbar wird?

Auch da gibt es Ansätze. Das wird vielleicht in wenigen Jahren möglich sein. Aber Digitalisierung ist nicht alles. Es gibt auch eine gegenläufige Entwicklung.

Welche Entwicklung meinen Sie da?

Immer mehr Onlinehändler gehen selbst auch offline. Beispiel Amazon: Das Unternehmen, das einst als Totengräber des stationären Buchhandels galt, eröffnet zahlreiche neue Buchläden. In den USA hat die Firma Anteile an einer Supermarktkette übernommen. Andere Onlinehändler wie Alibaba und Zalando docken sich auch an den stationären Handel an oder eröffnen eigene Shops. So wächst beides zusammen. Die Unternehmen haben festgestellt: Der Kunde will das Beste aus beiden Welten, on- und offline. Der stationäre Handel hat in Deutschland noch einen Anteil von deutlich über 85 Prozent, und der Anteil wird auch zukünftig groß bleiben.

Noch ist das Zukunftsmusik. Wo sehen Sie kurzfristig Wachstums­potenzial?

Traditionell sind wir durch Erweiterungen unserer Center gewachsen. Wir liegen aber in so guten Lagen, dass dort nicht mehr viel Expansion möglich ist. Und mehr Verkaufs­fläche ist in Deutschland auch nicht gefragt. Das Wachstum würde zukünftig deshalb eher aus externem Wachstum stammen, das heißt aus selektiven Zukäufen - diesen Ansatz haben wir auch in der Vergangenheit erfolgreich umgesetzt. Hier fokussieren wir uns weiter auf Top­lagen und sind sehr wählerisch. Aber dieses Angebot ist begrenzt. Es werden heute kaum noch neue Shoppingcenter gebaut. Viel Bewegung gibt es allerdings bei Zentren, die in die Jahre gekommen sind, wo nicht investiert wurde. Manche sind zurückgefallen, stehen teilweise halb leer und werden jetzt mit großem Aufwand revitalisiert.

Wer wären die Verkäufer?

Es gibt sehr differenzierte Eigen­tümerstrukturen. Bei den Revitalisierungsobjekten sind das etwa Familien oder Joint Ventures, die sich nicht einig sind, wie die Center weiterentwickelt werden sollen. Die Folge ist dann, dass solche Zentren Marktanteile verlieren und sich ein Verkauf anbietet.

Planen Sie eine weitere Expansion ins Ausland?

Wir machen 80 Prozent unseres Umsatzes in Deutschland. Künftig könnten es 75 Prozent sein. Aktuell sind wir in Polen, Tschechien, Ungarn und Österreich aktiv. Aber auch dort sind die besten Spots ­häufig vergeben. Interessant sind grundsätzlich Länder im Umfeld Deutschlands, zum Beispiel Skandinavien. Auch Norditalien könnte spannend sein. Das ist aber abhängig von den politischen Gegeben­heiten.

Und was ist mit anderen Immobilien außer Einkaufszentren?

Wir haben eine klare Strategie und Story für den Kapitalmarkt, die wir nicht verwässern möchten, nur weil vielleicht die Mieten in anderen Segmenten aktuell schneller wachsen. Wir werden weder Logistik-, Büro- noch Wohnimmobilien erwerben, wo die Renditen zudem teilweise noch deutlich niedriger sind.

Sie haben gerade Ihre Zweijahresprognose veröffentlicht. Große Sprünge erwarten Sie 2019 und 2020 demnach nicht.

Wir rechnen für 2019 und 2020 bei den Umsätzen mit einer stabilen Entwicklung auf Vorjahresniveau. Die Konsumlaune ist gut und eine stabile Basis unserer Prognose. Beim operativen Ergebnis gehen wir von einem positiven Trend aus, der vor allem aus dem Finanzergebnis kommt.

Weil Sie noch von niedrigen Zinsen profitieren?

Ja. Bei den Finanzierungskosten können wir Zinsen einsparen. Wir refinanzieren in den nächsten drei Jahren rund 450 Millionen Euro, für die wir heute noch Zinsen von 4,5 Prozent bezahlen. Aktuell schließen wir Finanzierungen deutlich unter zwei Prozent ab. Das gibt uns Rückenwind für das operative Ergebnis.

Dann ist es für Sie positiv, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen so schnell nicht anheben wird?

Es schlagen zwei Herzen in meiner Brust. Wir sind eine Immobilien-AG, und für die sind niedrige Zinsen erst mal gut. Eine der größten Kostenpositionen sind die Zinsaufwendungen. Wir profitieren also von niedrigen Zinsen. Als Volkswirt frage ich mich allerdings, wie nachhaltig ­dieses Niveau sein kann. Es würde Europa guttun, wenn sich die Zinsen mittelfristig wieder in normalen Bahnen bewegen.

Höhere Zinsen wären für die Deutsche Euroshop kein Problem?

Nein, wir sichern unsere Zinsen grundsätzlich langfristig und kommen bei den Refinanzierungen von 4,5 Prozent - ein solches Niveau sehe ich erst mal nicht. Aber natürlich nehmen mit steigenden Zinsen mittelfristig auch die positiven Effekte auf unser Finanzergebnis ab. Langfristig betrachtet sehen wir für die Deutsche Euroshop eine insgesamt positive Entwicklung. Und wenn die Transformationsprozesse im stationären Einzelhandel stattgefunden haben, stationär und online zusammengewachsen sind, kann ich mir gut vorstellen, dass dann auch die Mieten wieder moderat steigen.

Ihre Prognose gilt vor der Bewertung der Immobilien. Da gab es 2018 ein Minus von 58 Millionen Euro, weil Mieten und Preise gefallen sind. Wird sich dieser Trend fortsetzen?

Man muss das ins Verhältnis rücken: Der Rückgang der Bewertung machte 2018 gerade einmal 1,4 Prozent unseres Immobilienvermögens aus. Es ist aber richtig, dass sich der Markt für Transaktionen von Einkaufszentren in Deutschland deutlich abgekühlt hat, auch aufgrund angepasster Miet- und Preiserwartungen. Wir sehen, dass wir den Höhepunkt bei den Shoppingcenterpreisen überschritten haben. Wir rechnen mittelfristig damit, dass die Mieten stabil bleiben, wenn die Wirtschaft sich normal entwickelt und keine externen Schocks eintreten. Wir tun außerdem viel, um die Attraktivität der Center durch Investitionen weiter zu erhöhen. Das stützt die Mieten. Die große Unbekannte sind aber die Marktpreise. Und da gab es zuletzt eine Abkühlung.

Ist der Boom bei den Immobilienpreisen vorbei?

Ich glaube mittlerweile, dass wir eine Größenordnung erreicht haben, wo es nicht mehr viel teurer wird. Allerdings dachte ich das vor drei Jahren auch. Bei den Shoppingcentern sind wir immer noch auf einem historisch hohen Niveau.

Sie machen 225 Millionen Euro Umsatz und verwalten Vermögen von über vier Milliarden Euro. Wie geht das mit nur sieben Mitarbeitern?

Wir sind strukturiert wie ein Investmentfonds, nur dass wir börsennotiert sind. Bei uns liegen Strategie, M & A, Controlling, Finanzierung und Investor Relations. Dafür reicht unser Team. Das ganze operative Geschäft liegt in den Händen der ECE, die fast 200 Center in Kontinentaleuropa managt.

Und deren Eigentümer Alexander Otto mit knapp 19 Prozent auch Ihr größter Aktionär ist. Welche Ausschüttungen kann er und können die übrigen Anteilseigner künftig erwarten?

Wir haben angekündigt, die Dividende nach 1,50 Euro für 2018 auf 1,55 Euro für 2019 und 1,60 Euro für 2020 anzuheben. Und auch in ­Zukunft wollen wir weiterhin eine attraktive Dividende bieten.

Auch in Ihrer Branche wird über Fusionen spekuliert. Wären Sie offen dafür?

Grundsätzlich ja. Die Frage ist aber, welchen Mehrwert das bringt, das gilt es genau zu bewerten. Wenn ich mir die Lage und Qualität der verfügbaren Portfolios anschaue, ist nur ganz wenig dabei, was aus unserer Sicht interessant sein könnte.

Und wenn ein Großer käme und Sie übernehmen will?

Ich rechne derzeit nicht damit. Es hat zuletzt in der Branche schon einige Fusionen und auch gescheiterte Versuche gegeben, in Europa und den USA. So etwas ist nicht nur eine einfache mathematische Rechnung. Wir würden das natürlich im Sinne aller Aktionäre prüfen, gehen aber auch gerne allein erfolgreich weiter.

Wo geht es für Ihre Aktie lang? Die Konjunkturaussichten sind nicht mehr ganz so rosig.

Wir sehen seit einiger Zeit eine gewisse Eintrübung der Konjunktur und hatten auch schon im vergangenen Jahr die Unsicherheiten rund um den Onlinehandel. Das sehen wir als mehr als eingepreist an. Wir bieten derzeit eine Dividendenrendite von knapp sechs Prozent, und unsere Center besuchen Jahr für Jahr über 175 Millionen Menschen. Das sind gute Argumente für unsere Aktie.

Vita:

Von der Pike auf gelernt

Wenn Wilhelm Wellner morgens ins Büro fährt, nimmt er bis­weilen das Fahrrad. 45 Minuten braucht er für die Strecke aus der Innenstadt raus in den grünen Norden Hamburgs. Sport ist für den gelernten Bankkaufmann und Volkswirt ein idealer Ausgleich zum Bürojob. Manchmal, so sagt er, könne man ­dabei auch gut geschäftliche Entscheidungen treffen. Der 52-Jährige hat das Management von Shopping­centern von der Pike auf gelernt: Zehn Jahre war er für den Entwickler ECE tätig. Für Transaktionen am Kapitalmarkt war er zuvor für die Deutsche Lufthansa im Einsatz.

Die Aktie:

Deutsche Euroshop

Deutschlands größter Betreiber von Einkaufszentren legt seinen Bericht fürs erste Quartal am 15. Mai vor. Das schwächelnde Geschäft von Modeketten wie H & M, die einen großen Teil der Ladenfläche gemietet haben, bremsten den Konzern. Dennoch hat Deutsche Euro­shop (ISIN: DE 000 748 020 4) mit der im Februar vor­gelegten Bilanz für 2018 die ­Erwartungen übertroffen. Für die Hauptversammlung am 12. Juni wurden 1,50 Euro ­Dividende pro Aktie vorgeschlagen, ein Plus von 3,4 Prozent. Solider Dividendentitel.







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Bildquellen: Moritz Marzi/Deutsche EuroShop AG
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